Экономико-статистический анализ рынка первичного жилья по субъектам Российской Федерации

Национальный Исследовательский  Университет

 «Высшая Школа Экономики»

 

Факультет менеджмента

Кафедра общей и экономической  статистики

 

 

 

 

 

 

 

 

Эссе  по дисциплине

 

“Общая  и экономическая статистика”

 

На  тему:

 

«Экономико-статистический анализ

рынка первичного  жилья  по субъектам Российской  Федерации»

 

 

 

 

 

 

 

Студент группы №

2 курс

Факультет менеджмента

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва,2012 

Введение

Рынок жилья – совокупность  экономических отношений, целью  которых является взаимовыгодный обмен  по поводу реализации и купли- продажи жилья.

Тема обеспечения и функционирования рынка жилья была и будет актуальна  всегда, поскольку жилье- это место, которое обеспечивает человеку и его семье достойны  й уровень жизни и  благоприятную среду обитания. В настоящее время процесс становления рынка жилья в России зависит от следующих факторов:

• налоговой политики
• распределения доходов и жилищ
• уровня оплаты за квартиру и услуги, предоставляемые жилищно- коммунальными хозяйствами
• темпов инфляции
• уровня безработицы и занятых

Рынок жилья  принято разделять  на две категории:

• первичный рынок, на котором  действуют объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах.
• вторичный рынок, на котором действуют объекты недвижимости, которые уже находились в обороте.

В данной работе будет представлен  анализ средних цен на рынке первичного жилья по субъектам Российской Федерации.

Система показателей

Для начала ознакомимся с теми показателями, которые используются для анализа рынка жилья и жилищных условий. К их числу относят:

1) жилой фонд, включающий в себя  следующие показатели: общую площадь  жилого фонда, жилую площадь,  число квартир, распределение  жилого фонда по возрасту и  степени износа, уровень благоустройства  жилого фонда, распределение жилого фонда по степени комфортности, средний размер построенных квартир, количество квартир

2) обеспеченность населения жилой  площадью, включающий в себя: уровень  обеспеченности, а также распределение  домашних хозяйств с разным  числом членов, числом детей и  пр.

3) жилищно-коммунальные услуги, состоящие  из: доли расходов на оплату  ЖКУ, уровень возмещения населения  затрат на ЖКУ, тарифы на  ЖКУ, доли расходов на оплату  ЖКУ, субсидии и льготы на  оплату ЖКУ

Одним из показателей качества жилища является обеспеченность населения жилой площадью, он находится по следующей формуле:

Уровень обеспеченности жильем =  общая площадь  наличного жилищного фонда/ среднегодовая  численность постоянного населения. Стоит отметить, что данный показатель также является одним из индикаторов  уровня жизни. С 1992 г. уровень обеспеченности жильем в России увеличился на 2,3 кв. м. или на 13,69 %. Но, несмотря на небольшое  увеличение жилищным обеспечением, ее уровень намного ниже, чем в  большинстве развитых странах. ¹

Центральными  показателями для анализа рынка жилья являются индекс цен и средние цены на рынке жилья. Для изучения ценовых вопросов на рынке первичного жилья, мной  был проведен средних цен по субъектам Российской Федерации.

 

Расчет средних цен одного квадратного  метра общей площади квартир

 

Чтобы выявить характер распределения  субъектов РФ по  средней стоимости  одного квадратного  метра, мною  были взяты  данные  из Российского статистического  ежегодника за 2010 год, которые   представлены в  Приложении № 1. Прежде чем анализировать  эти данные, рассмотрим порядок их расчета на Росстате.

Средняя цена одного квадратного метра  общей площади квартир с определенным числом комнат каждого типа, определяется на основании данных о фактических  сделках, реализованных отдельно, как  на первичном, так и на вторичном  рынках жилья.

Итак, на первом этапе рассчитывается средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир по всем типам по следующей формуле:  
                                                            

где:

	- средняя цена  одного квадратного метра общей  площади квартир по городу, рассчитанная  по i-ому типу квартир;
i	- идентификатор типа  квартиры;
n	- количество квартир  с разным числом комнат в i-ом типе квартир;
k	- вид квартиры  с разным числом комнат в i-ом типе квартир;
Pik	- средняя цена  одного квадратного метра общей  площади k–ого вида квартир с разным числом комнат в i-ом типе квартир ;
Sik	- среднегодовая  доля проданных квартир в общем  объеме реализованной общей площади k–ого вида квартиры с разным числом комнат в i-ом типе квартир.

 

На втором этапе рассчитывается средняя цена одного квадратного  метра общей площади квартир  по всем типам и квартир с разным числом комнат определенного типа дома в целом по субъекту РФ.

Формула расчета имеет следующий  вид:

,

где:

	- средняя цена  одного квадратного метра общей  площади квартир по субъекту, рассчитанная по i-ому типу квартир;
i	- идентификатор  типа квартиры;
z	- идентификатор  города в субъекте Российской  Федерации,
n	- число наблюдаемых  городов в субъекте;
	- средняя цена  одного квадратного метра общей  площади i–ого типа квартир в z-ом городе субъекта Российской Федерации;
	- численность  городского постоянного населения  на начало отчетного года в z-ом городе субъекта Российской Федерации.

 

Формула расчета средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по федеральному округу по каждому из типов квартир имеет следующий вид:

где:

	- средняя цена  одного квадратного метра общей  площади квартир по федеральному  округу, рассчитанная по i–ому типу квартир;
i	- идентификатор  типа квартиры;
j	- идентификатор  субъекта Российской Федерации,  входящего в состав федерального  округа;
m	- число субъектов  в составе федерального округа;
	- средняя цена  одного квадратного метра общей  площади i–ого типа квартир в j–ом субъекте Российской Федерации;
	- введено в  действие квадратных метров общей  площади в j–ом субъекте Российской Федерации в базовом периоде.

 

Аналогичным образом, исходя из данных по типам квартир, субъектам РФ и  федеральным округам, определяются средние цены одного квадратного  метра общей площади квартир  на вторичном рынке жилья, но с  учетом численности городского населения.²

 

Собственный анализ

 

Для описания статистических распределений  обычно используют  следующие 4 вида характеристик (показателей) :

1)средние,  или характеристики центральной  тенденции

2)характеристики  вариации(рассеивания)

3)характеристики  дифференциации и концентрации

4)характеристики  формы распределения.³

  Именно эти  4 характеристики и  будут мною рассмотрены в данном  анализе.

 

• Произведение группировки

Для начала мною была произведена группировка субъектов РФ по стоимости квадратного метра жилья.

Для определения числа групп, на которые делят совокупность, обычно используют формулу Стерджесса:

k= 1 + 3,322*lgN, где N - общее число единиц совокупности.

По  формуле Стерджесса можно определить и длину интервала i.

, где x_max - x_min - размах вариации.

Применение формулы Стерджесса не всегда дает хорошие результаты, например, если проводить группировку в данном случае по этому способу, большая часть единиц будет наблюдаться в первом интервале. Поэтому мной была проведена собственная группировка.

Следует заметить, что при группировки  я исключила такие 2 города территориального значения как г. Москва и г. Санкт-Петербург, так как ценны в этих городах намного превышают показатели средних цен в других субъектах РФ. Кроме того мною были исключены из-за отсутствия данных  такие субъекты, как:

Мурманская область

Кабардино-Балкарская Республика

Чеченская Республика

Республика Ингушетия

Карачаево-Черкесская Республика

Магаданская область

Чукотский автономный округ

 

Проделанная группировка привела к следующим результатам:

№ интер-вала	XK-1-XK	Кол-во субъектов		xi	mi *xi	Плотность Распределения, yi
		mi	% к итогу,  wi
1	21000 - 27000	4	5,4	24000	96000	0,0009
2	27001 - 29000	5	6,8	28000,5	140002,5	0,0034
3	29001 - 31000	8	10,8	30000,5	240004	0,0054
4	31001  - 33000	11	14,9	32000,5	352005,5	0,0074
5	33001 - 34000	7	9,5	33500,5	234503,5	0,0095
6	34001 - 37000	7	9,5	35500,5	248503,5	0,0032
7	37001 - 40000	6	8,1	38500,5	231003	0,0027
8	40001- 42000	6	8,1	41000,5	246003	0,0041
9	42001-44000	6	8,1	43000,5	258003	0,0041
10	44001 - 48000	5	6,8	46000,5	230002,5	0,0017
11	48001- 50000	3	4,1	49000,5	147001,5	0,0020
12	50001- 66000	6	8,1	58000,5	348003	0,0005
Сумма:		74	100		2771035

 

• Определение середины интервала

 

При изучении особенностей статистического  распределения, прежде всего следует найти его центральное значение, т.е. средний уровень. Для характеристики центра распределения применяются показатели, получившие название средних величин.

В статистике применяются различные  виды (формы) средних величин. Форму средней выбирают исходя из экономической сущности осредняемого признака. Самый распространенный вид средних -  средняя арифметическая: простая или взвешенная.

Средняя арифметическая простая:

,  где n - численность совокупности.

Применяется, когда объем совокупности представляет сумму всех индивидуальных значений варьирующего признака.

Для интервального вариационного  ряда расчет средней арифметической должен быть выполнен по формуле средней  арифметической взвешенной. Взвешивание  – это лишь технический прием, посредством которого суммирование одинаковых значений заменяется умножением этих значений на их частоты.

Средняя арифметическая взвешенная:

 

В нашем случае мы должны  использовать формулу средней взвешенной, получая результат, равный:

=   рублей за 1 кв. метр

Мода

Важнейшей характеристикой центра распределения, кроме средней арифметической, является мода. Мода – это значение признака, которое чаще всего встречается в вариационном ряду. Во многих случаях эта величина наиболее характерна для ряда распределения и вокруг нее концентрируется большая часть вариантов. При изменении распределения в его концах мода не меняется, т.е. она обладает определенной устойчивостью к вариации признака. Поэтому моду наиболее удобно применять при изучении рядов с неопределенными границами.

Для дискретного ряда мода находится  непосредственно по определению. Для  интервального ряда с равными  интервалами:

где x_Мо - нижняя граница модального интервала;

i_Мо - величина модального интервала;

f_Мо - частота модального интервала;

f_Мо-1 - частота интервала, предшествующего модальному;

f_Мо+1 - частота интервала, следующего за модальным.

 

  В  данном исследование мода принимает следующее значение:

• Гистограмма

Интервальный  вариационный ряд изображают в виде гистограммы. Для ряда с равными интервалами на оси х откладывают отрезки, равные длине интервала. На этих отрезках, как на основаниях, строят прямоугольники, высота которых пропорциональна частоте или частости. Площадь всей гистограммы численно равна сумме частот, или численности единиц в совокупности (если на оси ординат отложить частоты).