Государственная жилищная политика как элемент социальной политики

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ              3

1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В РФ              5

1. 1.  Реформы в сфере управления жилищным фондом              5

1. 2. Жилищное строительство и база стройиндустрии              7

1. 3. Финансовые механизмы в жилищной сфере              10

2. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ              14

ЗАКЛЮЧЕНИЕ              19

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ              20

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в российском обществе активно обсуждается вопрос о необходимости, способах реализации и социально-экономических проблемах реформы жилищно-коммунального хозяйства. Список отрицательных последствий отсутствия жилья для человека достаточно велик. Иметь крышу над головой - это базовая потребность человека. Однако конкретно определить ее достаточно сложно, так как возникает проблема размера, стоимости, расположения жилья, наличия удобств и т. д., т. е. оно отвечало потребностям конкретного домохозяйства. Спрос на жилье также достаточно сложно определить, так как его рост связан не только с ростом численности населения, но и с возникновением новых домохозйств, увеличением продолжительности жизни, со стремлением молодежи жить самостоятельно.

Актуальность исследования проблем жилищной политики определяется ролью жилищного сектора в решении задач существования и дальнейшего развития человеческого общества. Практика показывает, что, к сожалению, экономические и политические соображения часто перевешивают социальные для прямого вмешательства государства в жилищную сферу. Сейчас жилье оказалось в центре сдвига от модели государственного вмешательства для обеспечения права на жилье к рыночной модели, где экономическое процветание становится главным гарантом удовлетворения жилищной потребности. Вместе с тем для развития социально приемлемых форм распределения жилья нужны соображения не только экономической эффективности. При этом жилищная политика как средство решения социальных проблем зависит от целей и задач государства.

Современное социальное государство не может оставить своих граждан без крыши над головой. Оно вынуждено проводить политику регулирования в области жилищного строительства и обеспечения малоимущего населения жильем.

Россия столкнулась с серьезнейшими трудностями в обеспечении жильем своего населения. Жилья не хватает физически, оно ветшает, существуют серьезные региональные различия в обеспечении населения жильем. В настоящее время существует острая необходимость решить (или, по крайней мере, существенно смягчить) проблему «бедных по жилью». Для этого в России необходимо наряду с традиционными количественными индикаторами бедности по доходам ввести и такие качественные характеристики низкого уровня жизни, как жилищные условия.

Очевидно, что решить проблему доступного жилья без финансового участия государства, без использования всех типов жилья, без внедрения соответствующих регулирующих механизмов и развития институциональной структуры невозможно. В ряде стран государство активно поддерживает не только социально-уязвимые слои, но и собственников жилья, обычно путем предоставления налоговых льгот.

Необходимыми направлениями жилищной политики российского государства должны стать: стимулирование развития жилищного строительства, поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, и повышение качества жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг.

Цель и задачи работы – проанализировать государственную жилищную политику в РФ, определить основные направления и перспективы развития.

1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В РФ

1. 1. Реформы в сфере управления жилищным фондом

Повышение эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере предусматривает:

-                  повышение привлекательности создания товариществ собственников жилья;

-                  развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда;

-                  формирование реальных договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Наряду со становлением муниципальных управляющих компаний рынок услуг по управлению жилой недвижимостью, в том числе муниципальной, должен быть открыт для частного бизнеса. Причем, развитие конкуренции должно сопровождаться приватизацией муниципальных предприятий, работающих в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.

В процессе формирования эффективной системы регулирования деятельности коммунальных предприятий – естественных монополистов должны соблюдаться следующие основные принципы:

последовательность и прогнозируемость изменения тарифов обеспечивает предсказуемость деятельности коммунальных предприятий, повышает их инвестиционную привлекательность и снижает стоимость заемного капитала;

целевой характер регулирования обеспечивает оптимизацию целей, отражающих интересы различных групп: самого предприятия, муниципалитета, населения, промышленных предприятий, инвестора и др.

Необходимо обеспечить открытость процесса тарифного регулирования для заинтересованных сторон, предусмотрев возможность публичных слушаний на заседаниях регулирующего органа, а также порядок привлечение представителей потребителей к процессу регулирования.

Система регулирования не должна превратиться в тотальный контроль деятельности коммунальных предприятий. Поэтому одновременно с созданием прозрачной системы регулирования локальных естественных монополий необходимо повышать организационно-правовую и финансово-хозяйственную самостоятельность коммунальных предприятий, в том числе путем: заключения направленных на достижение конкретных результатов договоров между коммунальными предприятиями и собственником объектов коммунальной инфраструктуры; создания системы мониторинга за деятельностью коммунального предприятия[1].

В потенциально-конкурентных отраслях коммунального хозяйства должны быть продолжены процессы демонополизации, в том числе путем:

выделения, исходя из экономической целесообразности и в соответствии с федеральными законами, самостоятельных предприятий из субъектов естественных и естественных локальных монополий; создания условий для участия предприятий всех форм собственности в развитии коммунальной инфраструктуры через реализацию концессионных схем управления объектами коммунальной инфраструктуры.

Важная задача – стимулирование через договорные отношения перехода на приборный учет потребляемых ресурсов, на возможность потребителем регулировать объем потребления и на оплату по фактическому потреблению ресурсов. Основным направлением изменения системы финансирования отрасли должно стать постепенное прекращение дотирования убытков деятельности коммунальных предприятий за счет бюджета.

1. 2.  Жилищное строительство и база стройиндустрии

Необходимо добиться взаимосвязанного развития различных сегментов недвижимости в жилищной сфере: нового строительства, улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой недвижимостью, замещения старых строений. При этом необходима постепенная переориентация с государственного строительного комплекса на субъекты частного строительного рынка. Одной из мер, способствующих этому должна стать повсеместная практика размещения государственного и муниципального заказа исключительно на конкурсной основе.

Государство будет поощрять развитие и появление частных независимых профессиональных застройщиков (девелоперов) и строительных компаний, благодаря активному вовлечению которых в жилищное строительство лучше учитываются предпочтения покупателей и пользователей жилья. Средствами налоговой и кредитной политики предстоит закрепить и продолжить изменения в структуре спроса на жилье, который переместился от государства-заказчика к частному сектору.

Ответственным органам власти необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили по существу запретительного характера для многих из них.

Потребуется преобразовать действующие процедуры таким образом, чтобы права собственности на земельные участки могли приобретаться застройщиками на начальных стадиях инвестиционно-строительного процесса, а не в конце его, как это происходит сейчас. Это позволит создать правовые предпосылки для развития системы ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков.

Исключительно важное значение для качественного функционирования рынка жилищного строительства имеет его развитие с точки зрения институциональной структуры, проведение эффективной антимонопольной политики на рынках стройиндустрии, перепрофилирования или закрытия нерентабельных бесперспективных производств.

Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов; выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения стоимости строительства.

Особое внимание следует также обратить на то, что сложившиеся в настоящее время отношения между участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве требуют совершенствования нормативной базы, регламентирующей процесс с момента выдачи разрешения на строительство до полной готовности объекта, в том числе принятия мер, побуждающих застройщиков своевременно предъявлять завершенные объекты к сдаче в эксплуатацию и исключающих возможность осуществлять строительство без наличия разрешения на него.

В отношении регистрации прав на недвижимость должно быть обеспечено доверие к сведениям Единого реестра прав в рамках государственной системы регистрации прав, имея в виду в перспективе перейти к принципу полной защиты государством прав добросовестного приобретателя недвижимости, включая определенные государственные гарантии возмещения причиненного вреда вследствие произведенной регистрации.

Надёжность зарегистрированных прав должна быть обеспечена их публичностью - безусловной и полной открытостью всех сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях по конкретному объекту. Защита прав граждан будет обеспечена конфиденциальностью обобщенных сведений о правах гражданина на все имеющиеся у него объекты недвижимости.

Активизация жилищного рынка невозможна без существенного изменения положения дел в сфере оказания риэлторских услуг. Должны быть разработаны и нормативным образом закреплены эффективные механизмы минимизации и компенсации ущербов для участников жилищного рынка в случае ненадлежащего выполнения риэлторскими компаниями своих обязательств.

Важнейшим направлением работы на рынке жилья должна стать активизация деятельности страховых компаний на рынке страхования недвижимости, строительных рисков, рисков связанных с ответственностью лиц, действующих на рынке жилья, а также рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с жильем. Следует стремиться к созданию такой системы страхования указанных выше групп рисков, которая обеспечивала бы возможность заключения договоров страхования по максимально широкой номенклатуре страховых случаев, на длительные сроки, при умеренном размере страховых премий.

1. 3. Финансовые механизмы в жилищной сфере

Необходима корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий с учетом следующих принципов:

                унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий;

                привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей;

                возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств;

                прозрачность и обеспечение контроля за финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.

По мере устранения перекрестного субсидирования и дотационности жилищно-коммунального хозяйства жилищные компенсации обеспечат частичное возмещение расходов на жилье и коммунальные услуги малообеспеченным семьям и будут гарантировать, что расходы семьи на оплату жилья и коммунальных услуг по установленному социальному стандарту не превысят 20%. При этом, при проживании семей с низкими доходами в жилищах ниже установленного стандарта, их расходы будут компенсированы в размере социального стандарта, что для части семей приведет к бесплатности жилья. На первом этапе предоставление жилищных компенсаций будет финансироваться из федерального бюджета посредством целевых федеральных субвенций субъектам Российской Федерации. В дальнейшем по мере создания необходимой организационно-технической инфраструктуры бюджетные средства будут напрямую переводиться из федерального бюджета на целевые социальные счета граждан:Налоговая политика должна быть направлена, в первую очередь, на поддержку спроса со стороны населения. Должны быть сохранены льготы по подоходному налогу для граждан, инвестирующих собственные средства в строительство или приобретение жилья, продающих свое жилье на вторичном рынке жилья с целью последующего изменения жилищных условий[2].

Принципиально важным для расширения источников финансирования жилья является создание благоприятных условий для банковского кредитования периода строительства, а также долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. В этой связи государство с помощью мер макроэкономического регулирования будет добиваться постепенного снижения, как стоимости банковских ресурсов, так и процентных ставок по кредитам до уровня, стимулирующего кредиторов и заемщиков участвовать в жилищном кредитовании.