Ценообразование на рынке недвижимости

6.                  Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии (выручка от продаж) в конце периода владение и приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7.                  Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий.

8.                  Расчет чистой текущей стоимости объекта как разницы между текущей стоимостью доходов, полученных за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Метод валовой ренты.

Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальный или действительный валовой доход.

2. Ценообразование на рынке недвижимости.

Тенденции формирования цен на жилье зависят от:

      общей экономической ситуации в стране;

      экономического роста (спада) в регионе (городе, районе);

      социального положения в регионе;

      финансовых возможностей населения, которые напрямую связаны с экономической перспективой.

Тенденции ценообразования можно выяснить только в результате анализа рынка. Анализ позволяет решать следующие задачи:

      определять инвестиционно привлекательные сегменты рынка;

      оценивать стоимость отдельных видов жилой недвижимости;

      определять целесообразность инвестирования средств в жилую недвижимость, исследовать риски инвесторов, кредиторов.

Анализ должен базироваться на достаточно узкой сегментации рынка, поскольку объекты недвижимости с различными физическими характеристиками - одно, двух, трехкомнатные квартиры, коттеджи и др., расположенные в разных районах (центр, периферия) имеют различные тенденции изменения стоимости. Анализ любого сегмента рынка требует изучения суммы факторов, их сочетания.

Структура спроса.

Спрос на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

      платежеспособностью населения;

      изменением соотношения между различными группами населения с различным уровнем дохода;

      изменением во вкусах и предпочтением отдельных групп населения.

Рост спроса повышает активность рынка, способствует повышению стоимости.

Структура предложения формируется:

      наличием резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

      объемами нового строительства (первичного рынка);

      целями и условиями финансирования нового строительства.

Активность сегмента рынка определяется соотношением количества сделок и числа предложений за определенный период.

Сезонность. На рынке жилой недвижимости интенсивность сделок снижается летом и зимой. Поэтому интенсивность следует рассматривать с учетом сезонности.

Мотивация приобретения жилья формирует подъем (спад) цен в отдельных сегментах рынка.

Отставание от рынка. Существующие данные о стоимости продаж относятся к прошедшему времени. Они могут соответствовать сегодняшнему уровню цен, могут от них отставать (опережать). Все зависит от тенденции ценообразования.

Ликвидность недвижимости определяется некоторым типичным сроком нахождения объекта на рынке. Отступление от этого срока свидетельствует о несоответствии цены предложения и справедливой стоимости.

Уровень указанных параметров определяется категориями: низкий, средний, высокий.

Роль риэлтеров в формировании цены. Риэлтер, являясь активным оператором рынка, может влиять на цену продажи. Его действия формируют базу данных, в свою очередь, формирующую  цены  последующих сделок.

Параметры, формирующие цену жилой недвижимости, можно разделить на три группы:

1.   Формирующие сегмент рынка.

2.   Условно-постоянные.

3.   Условно-переменные.

К первой группе относятся:

      регион;

      район;

      тип здания (“сталинка”, “хрущевка” и т.п.).

Ко второй группе относятся параметры, которые, в общем случае, не могут быть изменены нынешними и будущими владельцами. Это:

      планировка квартиры;

      размер и расположение кухни;

      высота потолков;

      материал стен;

      естественная освещенность помещения;

      ориентация квартиры;

      балконы, лоджии;

      наличие лифта;

      окружение (прилегающие дома, состояние двора, соседи);

      вид из окон.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

      состояние полов;

      состояние отделки комнат, ванной, санузла, кухни;

      окна и двери;

      инженерное обеспечение (сантехника, электрика);

      телефон.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя ее соответствие аналогам продаж. Наличие либо отсутствие одного из параметров второй группы однозначно влияет на формирование цены - увеличение либо уменьшение.

Что же касается параметров третьей группы, они могут действовать неоднозначно. Хороший “отечественный” ремонт эксклюзивной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в непрестижной квартире.

А теперь попробуем перейти от общих положений к конкретным на примере недвижимости г.Барнаула.

Сегментация. При всей условности недвижимость столицы, исходя из ее расположения, можно разделить на зоны:

      центр (ядро);

      большой центр;

      зоны, прилегающие к большому центру;

      периферия (окраина).

Естественно, у каждой из указанных зон есть свое микрорайонирование. Отдельно следует сказать о том, что внутри зоны может находиться некий “оазис”. Это может быть квартал, дом, несколько квартир. Принадлежность к “оазису” может создаваться панорамой, архитектурно-планировочными решениями и пр. В качестве примера можно назвать несколько домов по улице А. Петрова 239, 241 и т.д. с дивным видом на Мизюлинскую рощу. Стоимость квартиры, расположенной в “большом центре”, повышается до стоимости квартир центра. Но это - “на любителя”. Цена такой квартиры из рыночной категории переходит в потребительную. Международные Стандарты Оценки дают следующее определение: “Потребительная стоимость представляет собой ценность, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, и, следовательно, относится к нерыночной сфере”.

Спрос и предложения. Сегодня на рынке недвижимости предложение оценивается категорией “высокое”; спрос - категорией “низкий”. Естественно, есть нюансы. Так, спрос на однокомнатные квартиры в центре оценивается как низкий. За те же деньги можно купить двухкомнатную квартиру, удалившись от центра, ведь к престижным однокомнатную квартиру не отнесешь.

Сезонность продаж связана как со временами года, так и с ментальностью населения.

По наблюдениям риэлтеров сезоны активности продажи имеют периоды:

      с конца февраля до конца мая (лето выпадает - детские и студенческие каникулы, пора отпусков, жара);

      с середины сентября до середины декабря (а далее перерыв на Новый год, елку, рождество, что исключает возможность принятия серьезных решений).

Итог - на 60% активных месяцев приходится 40% пассивных.

Мотивацией приобретения жилой недвижимости может быть как решение жилищных проблем, так и коммерческих задач. Сегодня мотивация сместилась в сторону первого подхода (съезды, разъезды). Приобретение недвижимости с целью ее ремонта либо реконструкции с последующей перепродажей целесообразно лишь при наличии конкретного инвестора (покупателя). Выигрыш в увеличении рыночной цены такой недвижимости после ремонта “съедается” общей тенденцией снижения цен на недвижимость при росте цен на высококачественные материалы, “привязанные” к валютному эквиваленту. Необходимо отметить, что отставание от рынка присуще многочисленной армии продавцов, ориентирующихся на “вчерашние” цены. Пример. Рядовая однокомнатная квартира продается в кирпичной “хрущевке” по ул.Г.Исакова. Цена предложения 1 млн. руб. Разъяснение риэлтера, что нынешняя цена предложения не должна превышать  900 тыс. руб. не возымела действия. По прошествии нескольких месяцев цена предложения была снижена, но вступил в действие вышеупомянутый принцип сезонности. Последующие снижения все время отставали от рынка. В итоге квартира была продана за 800 тыс. руб.

Ликвидность недвижимости определяется скоростью реализации и зависит, в основном, от соответствия физических параметров объектов рыночной ситуации (вероятной стоимости продажи). Высокая ликвидность соответствует экспозиции до 3Х месяцев, до 6 месяцев - это средний уровень ликвидности. Ликвидность во многом определяется профессионализмом риэлтера и желанием продавца прислушиваться к советам профессионала. И тогда ситуация давайте “попродаем” квартиру переходит в категорию давайте “продадим” квартиру, исходя из спроса на рынке.

Список литературы

1.      Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

2.      Черников А.И. Экономика недвижимости, М.: Мик Хис, 1998.

3.      Григорьев В.П. Оценка недвижимости. М., 1997.

4.      Н.Н. Агапов. Методические основы оценки недвижимости. М.: Издательство РОСЭКОН, 1996.