Автор: Пользователь скрыл имя, 01 Марта 2012 в 06:35, контрольная работа
Увеличение капиталовложений в основном составляющие производства, обуславливаю пропорциональное увеличение темпов роста прибыли, лишь до определенного предела, после которых прибыль начинает снижаться.
- принцип сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенных пропорциях)
- принцип оптимальных величин (при сложившейся на рынке недвижимости тенденции большим спросом пользуются оптимальная величина данного оборота недвижимости)
- принцип оптимального разделения имущественных прав:
1. Принципы пользователя:
- Принцип полезности (стоимость объекта недвижимости определяется каждым пользователем исходя из требований, которые он предъявляет к функциональному назначению и отдельным характеристикам оборота)
- Принцип замещения (покупатель не купит объект недвижимости по цене более высокой чем он может заплатить за другой аналогичный объект)
- Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект понесет, говорит о том в каком этот объект принесет потенциальную дисконтированную прибыль). Если в будущем прибыли от объекта не ожидается, то покупка не эффективна.
2. Принципы, связанные с требованием к земельному участку, зданию, сооружению:
- Принцип достаточной продуктивности земли (данный принцип предполагает, что существует 4 составляющих производства)
- Принцип предельной продуктивности (вклада) (в результате инвестиций должен быть получен доход).
Сумма инвестиций «+» сама затрат на инвестируемый объект должна быть меньше продажной цены.
- Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности. (увеличение капиталовложения в объект будет приносить пропорциональное увеличение, лишь до определенного момента).
Рисунок 1 - Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности.
Увеличение капиталовложений в основном составляющие производства, обуславливаю пропорциональное увеличение темпов роста прибыли, лишь до определенного предела, после которых прибыль начинает снижаться.
- принцип сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенных пропорциях)
- принцип оптимальных величин (при сложившейся на рынке недвижимости тенденции большим спросом пользуются оптимальная величина данного оборота недвижимости)
- принцип оптимального разделения имущественных прав:
а) физическое разделение прав (например 2 хозяина)
б) разделение прав по времени владения
Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
- принципы зависимости (спрос на рынке недвижимости зависит от ряда факторов на макро и микро уровне).
- принципы спроса и предложения
- принцип изменения.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:
1) Рост (зарождение) – строительство объекта, рост инфраструктур вокруг объекта;
2) Развитие – период роста доходов от функционирования недвижимости;
3) Стабильность (период равновесия);
4) Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость)
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка или объекта недвижимости.
Исполнение выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически обоснованными, финансово осуществимыми и которые приводят к наибольшей стоимости земельного участка (или объекта недвижимости) имеет смысл если пользователь ищет объект вложения средств или объект недвижимость с особыми характеристиками. Этот принцип предполагает:
- анализ потенциала местоположения – от этого зависит его цена.
- анализ возможности рынка (что рынок готов сейчас принять, откуда будет больше прибыли).
- правовая обоснованность застройки (получить разрешение – потом строить).
- технологическая обособленность (возможно ли строительство данного объекта недвижимости в данном месте в необходимые сроки; при соответствующем графике финансирования и проекта организации строительно-монтажных работ).
- финансовая обоснованность (оправдывает ли доход от объекта недвижимости его норму рентабельности после его строительства и продажи).
Затратный подход основан на предположении что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для определения стоимость недвижимости.
Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических обоснованиях нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными сбособами, при оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании.
Недостатки:
- этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.
- трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.
- подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.
Последовательность осуществления подхода:
Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.
Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.
суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.
При расчете стоимость недвижимого имущества в этом подходе используются следующие три вида износа:
- физический;
- функциональный;
- внешний.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. На уровень физического износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.
Существует 4 способа расчета физического износа;
1) экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.
∑ (удельный вес конструктивного элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + …..
При исполнении экспертного метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.
2) Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.
3) Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.
4) Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.
В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов оценки:
1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). Скорректированная стоимость выбранная для расчета недвижимости умноженная на число единиц оцениваемого объекта. Если нет возможности найти сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ и УС, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по характерным видам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
2) Поэлементный способ. Удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.
3) Сметный способ. Определяется на основании составления новых смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился вновь.
4) Индексный метод. Заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.
Доходный подход включает:
- Метод капитализации;
- Метод дисконтирования денежного потока;
- Метод валовой ренты.
Метод капитализации прямой. Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от испытания объектов недвижимости.
С = Д/К,
где С- стоимость объекта,
Д – чистый денежный поток;
К – коэффициент капитализации.
Для использования этого метода необходимо:
- определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;
- определить чистый доход от продажи объекта;
- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта недвижимости.
NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.
.Сам метод прямой капитализации заключается в расчете текущих доходов полученных от объекта недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом:
Со.н. = NOI / Кк
Метод прямой капитализации используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.
Определение коэффициента капитализации основывается на анализе рыночной стоимости объекта недвижимости и чистых доходов, полученный в результате их эксплуатации.
Метод прямой капитализации основывается на утверждении, что у схожих объектов недвижимости одинаковые ставки.
Метод дисконтирования денежного потока (будущего потока).
Предполагает прогнозирование четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.
Последовательность применения метода дисконтирования:
1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов.
2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения, исходные данные в дисконтируемых денежных потоках.
- размер дохода;
- характер их изменения (постоянный, с изменяющимся трендом, без видимого тренда)
- частота получения доходов;
- продолжительность периода в течение которого предполагается получение денежных средств.
3. Дисконтирование денежных потоков производится путем приведения их текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачей дисконтируются потоки денежных средств.
- доход инвестора до налогообложения;
- доход инвестора после налогообложения;
- доход банка по выданному кредиту;
- арендодателя по арендному договору.
5. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которые инвесторы ожидают получить на капиталовложения в сводные объекты в условиях данного рынка при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала, при условии, что объект приобретен на собственные или заемные средства.