Ипотека в России

Существовал и третий вид  залога, представленный в уставах  учреждений кредитного и общественного  призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно – финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита.

Начинается бурный рост залоговых  учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно – инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[8] В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества.

Поэтому в период более  чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.[9] Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

— основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация  ипотеки;

— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая  ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение  взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности  ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.[10] Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

1.3 Функции ипотечного жилищного кредита

К основным функциям ипотечного жилищного кредита можно  отнести следующие.

1. Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Те, кто оценивает свою текущую возможность потребления выше, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Важно и то, что ипотечный жилищный кредит создает новые формы активов как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов(ипотечных закладных, деривативов, векселей и других).
2. Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство способствует снижению издержек производства, подчеркивая взаимосвязь с функцией потребления. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли.
3. Социальная функция. Учитывая то, что социальная функция в первую очередь присуща государству, ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня. В этой связи особую актуальность приобретает высказанный ранее тезис о влиянии жилищного строительства на экономический рост и активизацию социально развития общества.
 

2. Ипотечное жилищное кредитование в современной России

2.1 Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране

Ипотека в современной  России начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа  Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. Для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Агентство было учреждено в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству, т.е. для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства, а АИЖК было создано по аналогии с ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Впрочем, создание АИЖК- это не только дань успешной реализации программы жилищного строительства в США и других странах, но и учет российских исторических традиций. До 1917 г. система ипотечного кредитования в России создавалась и регулировалась государством как в части предоставления финансовых ресурсов, так и в разрезе выпуска ипотечных ценных бумаг. При создании АИЖК предполагалось, что агенство начнет выкупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной.

В те годы ипотека  не имела шансов на развитие, так  как выгодно вложить капитал  позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», но и он не смог изменить ситуацию.

После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агенство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных.

До недавних пор ипотечное жилищное кредитование являлось одним из приоритетных направлений развития финансового сектора экономики, но в связи с мировым финансово-экономическим кризисом это направление перестало быть актуальным. По различным экспертным оценкам к 2010 г. Рынок ипотеки в России может составить около 25 млрд долл. США, темпы годового роста рынка ипотеки – 200-300%, а согласно правительственному плану к 2010 г. Намечается увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд руб. Вместе с тем в 2004г. Было выдано лишь 40 тыс.кредитов, что в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. Доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте страны составляет менее 2% (в США – 55%, в Европе в среднем 35%). При этом стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране в 2004г. Выросла на 26%, а в Москве – на 45%. Средняя цена продаваемого жилья в России в 2005г. Составляет 20 тыс.руб. за 1 кв.м.