Государственное регулирование риэлтерской деятельности

1. Предпринимательская деятельность  в сфере недвижимости

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится  к первой половине 90-х гг., когда  начал формироваться отечественный  рынок недвижимости. Характерными особенностями  развития рынка недвижимости в этот период являются:

- потребительские мотивации, формирующие  спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться  финансовыми институтами как  объект инвестиций с целью  извлечения прибыли лишь на  завершающем этапе;

- неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

- преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее  место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые  господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис.1). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее, процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций.

Расширение  круга объектов недвижимости, вовлекаемых  в рыночный оборот, усложнение спектра  операций, осуществляемых на рынке  недвижимости, появление соответствующих  этим операциям новых видов предпринимательской  активности -- все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой. [5,36]

В современных предпринимательских  фирмах создаются профессионально-предпринимательские  группы, такие, как ипотечные, страховые  компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью  и т.д. каждая из этих групп выполняет  свои функции, а в рамках одной  фирмы могут быть разные направления  деятельности. Например, девелоперская  деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто  пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но  все же говорить о насыщении рынка  профессиональными участниками  пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также  неравномерно. Следует иметь в  виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение  определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран  фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей  деятельности по территории.

Довольно  сложным является выделение приоритетов  в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные  диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга.

Ключевую  роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлторы. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлторами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлторы. [7,141]

2. Особенности риэлтерской деятельности

Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование  риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также  нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду  с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет  место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации  имеют достаточно жесткие права  и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком  объединении. Существуют различные  объединения риэлторов -гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской  деятельности по оказанию риэлтерских  услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг  может сводиться к следующим  основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих  работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту  недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта  и заключение договора об оказании  услуги:

а) конкретизация предмета договора и  подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ  по договору

3. Сбор и анализ данных об  объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной  информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о  проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов  к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение  юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих  сделке;

в) ознакомление заказчика с документами  и материалами, предоставляемыми для  оформления сделки и согласования условий  и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью  и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью  и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риэлтора за выполненную работу. [6,86]

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано  и ограничено рамками предоставляемых  фирмой услуг, а специалисты каждого  структурного подразделения риэлтерской  фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля  услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат  предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской  услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные  направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

- выступление доверенным лицом  одной или обеих сторон по  сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и позитивных  факторов, сопутствующих сделке;

- разработка оптимальной программы  проведения соответствующей операции  с объектом недвижимости с  наименьшими издержками и риском.

Лицензионная  карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает  как дилер. Дилерская деятельность  осуществляется в случае, когда  объект недвижимости находится  в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риелтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риелтора. При таком статусе риелтор выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному  обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные  услуги и услуги по оформлению  документов;

- предоставляет услуги по надлежащему  и безопасному проведению расчетов  по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы  по созданию новых объектов  недвижимости с целью последующей  их продажи. Эта деятельность  осуществляется на основе партнерства  с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма  работает на вторичном рынке  недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы  по созданию с целью последующей  продажи отдельного объекта недвижимости  путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с  производственной недвижимостью.  Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с  производственной недвижимостью  по программе реструктуризации  производства. Эта деятельность  осуществляется на основе аккредитации  Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы  по управлению недвижимостью  может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров  подряда;

б) договора аренды с правом субаренды  для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости. [9,101]

3. Государственное регулирование  риэлтерской деятельности

Лицензирование  является одним из способов государственного регулирования риэлтерской деятельности и осуществляется в соответствии с федеральным законом о лицензировании отдельных видов деятельности и настоящим законом.

Лицензирование  риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

- обеспечение единой государственной  политики при осуществлении лицензирования  риэлтерской деятельности;

- установление правовых основ  единого рынка недвижимости в  РФ.

Законодательно  определено, какие виды работ и  услуг, связанных с риэлтерской  деятельностью, подлежат лицензированию.

Например, в Москве к ним относят:

- посредничество в сделках купли-продажи,  мене, аренде объектов недвижимости;

- управление объектами недвижимости  по договору с собственником  этих объектов;

- заключение договоров ренты и  пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов  недвижимости. В других регионах  России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской  областях и в Ставропольском  крае, риэлтерская деятельность  на виды не делится.

Главными  лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:

- сведения о помещениях, предназначенных  для осуществления лицензируемой  деятельности, и правах на них;

- сведения, характеризующие профессиональную  квалификацию лица, которое намерено  осуществлять лицензируемую деятельность;

- сведения о платежеспособности (наличии  достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков,  причиненных по вине лицензиата  заказчиком его услуг.

Лицензия  на право осуществления риэлтерской деятельности должна содержать следующие реквизиты:

- регистрационный номер лицензии;