Имущественные вычеты

     ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ

     Имущественные налоговые вычеты предоставляются  в тех случаях, когда налогоплательщик осуществляет определенные операции с  имуществом. К таким операциям  относится (п. 1 ст. 220 НК РФ):

     1) продажа имущества;

     2) приобретение (либо новое строительство)  жилья.

     ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА

     Налогоплательщики могут уменьшить свои доходы на сумму  денежных средств, которую они получили при продаже имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ). Это касается и случаев  отчуждения имущества по договору мены (Письма Минфина России от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479, от 17.12.2007 N 03-04-05-01/414, от 21.12.2007 N 03-04-05-01/421, от 24.01.2008 N 03-04-05-01/12). Давайте разберемся, что это за вычет.

     ИМУЩЕСТВО, ПРИ ПРОДАЖЕ КОТОРОГО ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ  ВЫЧЕТ

     Данный  вычет предоставляется при продаже  недвижимого и иного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

     К недвижимому имуществу, при продаже  которого можно применить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные  жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

     К иному имуществу относятся, в  частности, автомобили, нежилые помещения, гаражи (см., например, Письма Минфина России от 22.08.2008 N 03-04-05-01/311, от 08.05.2008 N 03-04-05-01/158). Вычет можно применить и при продаже доли в праве общей долевой собственности на это имущество. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П.

     Долю  в имуществе надо отличать от доли в праве общей долевой собственности. Под долей имущества следует  понимать долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату (Постановление  Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

     А как налогоплательщику определить, что находится у него в собственности: комната, выделенная в натуре, или  доля в праве общей долевой  собственности? В этом случае поможет  свидетельство о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащим описание объекта  недвижимого имущества.

     Именно  такими сведениями руководствуются  налоговые органы при предоставлении имущественного вычета. Данные разъяснения  содержатся в Письме ФНС России от 16.01.2008 N ВЕ-9-04/2.

     Кроме того, стоит отметить, что Минфин России считает, что имущественный  вычет предоставляется именно по имуществу, указанному в свидетельстве  о государственной регистрации  права (Письмо от 07.03.2008 N 03-04-05-01/60).

     Обратите  внимание!

     Имущественный налоговый вычет не предоставляется  при продаже ценных бумаг (абз. 22 п. 3 ст. 214.1, абз. 2 пп. 1 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

     Имейте  в виду, что к имуществу не относятся  имущественные права (п. 2 ст. 38 НК РФ), в связи с чем при их реализации имущественный вычет заявлен быть не может. Это значит, что и при продаже доли в уставном капитале, уступке права требования по договору долевого строительства, которые являются имущественными правами, вычет не применяется (см. Письма Минфина России от 23.06.2008 N 03-04-06-01/176, от 05.09.2007 N 03-04-05-01/291, от 05.04.2007 N 03-04-05-01/105, ФНС России от 24.04.2006 N 04-2-03/86@).

     В КАКОМ РАЗМЕРЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ  ВЫЧЕТ

     Размер  вычета различается в зависимости  от срока, в течение которого имущество  находилось в собственности налогоплательщика.

     Если  имущество находилось в собственности  налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., полученной от продажи жилой недвижимости и земельных участков, и 125 000 руб. при продаже иного имущества (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) (см. дополнительно Письмо Минфина России от 08.05.2008 N 03-04-05-01/160).

     Например, Р.М. Тубов в 2009 г. продал автомобиль, находившийся в собственности менее трех лет, за 120 000 руб. и квартиру, находившуюся в собственности более трех лет, за 3 000 000 руб. Других доходов в 2009 г. Р.М. Тубов не имеет. Доходы от продажи имущества являются налогооблагаемым доходом (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Следовательно, налогооблагаемые доходы Р.М. Тубова в размере 3 120 000 руб. (120 000 руб. + 3 000 000 руб.) могут быть уменьшены на сумму 3 120 000 руб. (120 000 руб. + 3 000 000 руб.).

     ВЫЧЕТ ПО ИМУЩЕСТВУ,  КОТОРОЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ  ПО ЧАСТЯМ

     Если  имущество приобреталось (переходило в собственность налогоплательщика) частями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени нахождения каждой из частей в собственности (Письма Минфина России от 02.04.2007 N 03-04-06-01/107, ФНС России от 15.12.2006 N 04-2-03/178).

     Например, К.А. Ситиным продана квартира, которая приобреталась в личную собственность в разное время: 1/3 - в порядке приватизации, 1/3 - в порядке наследования и 1/3 по договору купли-продажи. Причем 2/3 квартиры находились в собственности более трех лет. Квартира продана за 2 100 000 руб. в 2007 г. Следовательно, по 2/3 квартиры имущественный вычет может быть заявлен в размере 1 400 000 руб. (2 100 000 руб. x 2/3), а по 1/3 - в размере 700 000 руб.

     Таким же образом определяется размер вычета в ситуации, когда имущество находилось в долевой собственности нескольких лиц и они владели долями в течение разных периодов времени (Письмо Минфина России от 19.05.2008 N 03-04-05-01/166).

     КТО НЕ ВПРАВЕ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ВЫЧЕТОМ

     Имущественным вычетом не вправе воспользоваться  индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу имущества  в рамках своей предпринимательской  деятельности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

     Если  же имущество не использовалось в  предпринимательской деятельности, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить  имущественный вычет (Письмо Минфина  России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/163, Постановление  ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2008 N Ф08-4632/2008 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 12.12.2008 N 13441/08)).

     Однако  недавно Минфин выразил точку  зрения, согласно которой индивидуальные предприниматели все же могут  воспользоваться имущественным  налоговым вычетом при продаже  имущества, используемого в предпринимательской  деятельности. Это касается только ситуаций, когда расходы на приобретение такого имущества не учитывались  при налогообложении доходов, получаемых от предпринимательской деятельности (Письмо Минфина России от 11.01.2009 N 03-04-05-01/2).

     По  мнению московских налоговиков, применение вычета возможно в случае прекращения  использования имущества в целях  предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@).

     ЕСЛИ  НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК ОДНОВРЕМЕННО ПРОДАЕТ  НЕСКОЛЬКО ОБЪЕКТОВ ИМУЩЕСТВА

     Если  налогоплательщик в течение года продал несколько объектов имущества, то у него может возникнуть вопрос, каким образом применять предельные размеры имущественного налогового вычета (1 000 000 и 125 000 руб.). Распространяются ли допустимые размеры вычета на весь доход, полученный от продажи имущества соответствующей категории (жилая недвижимость и земельные участки или иное имущество), либо они используются отдельно в отношении каждого объекта?

     Напомним, что к имуществу жилого назначения и земельным участкам, при продаже  которых предоставляется вычет  до 1 000 000 руб., относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Иное имущество, предельный размер вычета по которому составляет 125 000 руб., - это любое имущество, которое не относится к категории жилой недвижимости (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

     При продаже недвижимости жилого назначения и земельных участков никаких  сложностей не возникнет. Вычет предоставляется  в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, т.е. не пообъектно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ прямо установлено, что вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, не превышающих в целом 1 000 000 руб.

     Иными словами, сколько бы вы не продали  квартир, жилых домов и земельных  участков в течение года, общий  размер вычета для вас будет в  пределах 1 000 000 руб.

     Например, М.Е. Петухов в  течение года продал две квартиры по цене 3 000 000 руб. каждая, а также деревенский дом с земельным участком в общей сумме 4 000 000 руб. Одна из квартир находилась в собственности М.Е. Петухова более трех лет, в связи с чем вычет по доходам от ее продажи предоставляется на всю сумму дохода. Что касается другого имущества, то оно находилось в собственности менее трех лет. Общая сумма дохода по этому имуществу составляет 7 000 000 руб. (3 000 000 руб. + 4 000 000 руб.). Однако имущественный вычет по такому имуществу составит всего 1 000 000 руб.

     Для случаев продажи иного имущества  не так все однозначно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ нет особой оговорки о том, следует ли применять вычет к доходам от продажи каждого объекта такого имущества или всего имущества в целом.

     По  мнению Минфина России, в данном случае вычет предоставляется в  размере, не превышающем 125 000 руб. по каждому  объекту иного имущества (Письмо от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156).

     Например, В.С. Салуянов в течение года продал три автомобиля общей стоимостью 900 000 руб. В этой связи размер имущественного вычета составит 375 000 руб. (125 000 руб. x 3).

     Аналогичный вывод некоторые специалисты  делали из Письма Минфина России от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192, причем в отношении  всех категорий имущества (в том  числе жилья). Однако впоследствии Минфин России в Письмах от 26.12.2008 N 03-04-05-01/478 и от 17.12.2008 N 03-04-05-01/460 пояснил, что  данное Письмо не распространяется на случаи продажи жилой недвижимости.

     Отметим, что толкование абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в части иного имущества не всегда было однозначным. Так, согласно этой норме вычет предоставляется в суммах, полученных от продажи иного имущества, но не превышающих 125 000 руб.

     Специалисты толковали данные положения следующим  образом. Вычет предоставляется  не по каждому объекту, а по полученным суммам, не превышающим 125 000 руб. То есть вычет предоставляется по общей  сумме дохода. Помимо этого упоминание в норме о предоставлении вычета по жилой недвижимости и земельным  участкам слов "в целом" необходимо, поскольку перед этим идет перечисление объектов, по которым вычет не превышает 1 000 000 руб. По иному имуществу перечисления объектов нет, в связи с чем упоминание о предоставлении вычета в общей сумме не нужно.

     Заметим, что именно такой порядок предоставления вычета по иному имуществу был  закреплен ранее в декларациях  по НДФЛ, утвержденных Приказами Минфина  России от 29.12.2007 N 162н и от 23.12.2005 N 153н. Так, из п. 2.1 листа Ж1 декларации, утвержденной Приказом Минфина России от 29.12.2007 N 162н, следовало, что вычет предоставлялся сразу по всем доходам от продажи иного имущества и не мог превышать 125 000 руб. или суммы полученного дохода.

     Однако  в новой декларации по НДФЛ и Порядке  ее заполнения, утвержденных Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 153н, закреплен совершенно иной порядок применения вычета. А именно тот, который соответствует разъяснениям Минфина России в рассмотренном выше Письме от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156.

     В частности, согласно п. 2.1 листа Ж1 новой декларации сумма налогового вычета указывается с учетом ограничения в 125 000 руб. по каждому объекту продажи, но не более величины дохода, полученного от продажи каждого такого объекта.

     В п. 17.3 Порядка заполнения новой декларации закреплено аналогичное правило: сумма  налогового вычета не должна превышать 125 000 руб. по каждому объекту продажи  и быть более величины дохода, полученного  от продажи каждого такого объекта

     Безусловно, такая трактовка налогового законодательства финансовым ведомством выгодна налогоплательщикам.

     ЕСЛИ  НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКИ ПРОДАЮТ ОБЩЕЕ  ИМУЩЕСТВО

     Если  реализуется имущество, находящееся  в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами  этого имущества пропорционально  их доле. Об этом сказано в абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письма Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/241, от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69).