РОССИЙСКАЯ  АКАДЕМИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАЧЕТНАЯ  РАБОТА  

по дисциплине 

Государственное и муниципальное  управление

Вариант№8 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Что такое «девелопмент» и каковы его функции?

     Под термином "девелопмент" понимается комплексное развитие территории для последующей продажи застройщику либо другим заинтересованным лицам. Посредством такой деятельности расширяется доступ к земле частных застройщиков, активизируется городское строительство и весь инвестиционно-строительный комплекс. Подобных схем раньше в отечественной практике не было. В прежней экономической системе застройщик осуществлял от начала до конца все этапы инвестиционно-строительного процесса. Принимая во внимания тот факт, что такую деятельность могут осуществлять как частные, так и муниципальные структуры, можно утверждать, что процессы вовлечения земли в оборот происходили бы гораздо быстрее, если бы комплексным развитием территории для последующей продажи застройщику более активно занимались частные фирмы. В более узком смысле эта деятельность заключается, во-первых, в формировании земельных участков (определение градостроительных регламентов, включающих все обременения и сервитуты, установление границ), во-вторых, в подведении сетей инженерно-технического обеспечения (водопровод, канализация, газ и т.д.). Иногда, если производится реконструкция старых кварталов, также необходимо переселение частных лиц на другие площади. Упрощенная схема девелопмента представлена ниже.

     Рис.1. Упрощенная схема девелопмента

     Можно выделить два разных взгляда на девелопмент. Первый -"классический", при котором девелопер после завершения работ по подготовке участков для дальнейшего строительства продает возросшие в цене земельные участки (или переуступает права аренды) другим частным застройщикам, которые продолжают и завершают строительство или реконструкцию на подготовленных земельных участках. При этом обеспечивается более высокий уровень специализации работ, расширяется фронт этих работ за счет прихода на рынок новых специализированных фирм, которые в условиях конкуренции борются за повышение качества работ и сокращение их себестоимости.

     Второй  вариант, более характерный для  России, заключается в том, что фирма-девелопер после подготовки участка сама начинает его застраивать и зачастую сама же реализует построенные площади. Очевидно, что в такой ситуации страдают какие-то стадии инвестиционно-строительного процесса, так как сложно предположить, что хороший строитель окажется таким же хорошим риэлтором или девелопером. В результате снижается эффективность использования потребительского рынка, создаются благоприятные условия для создания крупных монополий и т.д.

     Реформирование  инфраструктуры рынка недвижимости и системы градорегулирования положительно повлияет на становление и развитие классических схем девелопмента в России. В современных условиях нехватки у местных властей средств на проведение планировочных работ частные инвесторы смогут взять на себя расходы по их осуществлению, а администрации - поменять пассивную позицию "ожидания заявителя", на активную, включающую инициативные действия по формированию и предоставлению земельных участков для строительства. В силу рационализации согласительных процедур процесс взаимодействия между местными властями и частными инвесторами-застройщиками станет более открытым, менее коррумпированным, а значит более экономичным как для инвесторов, так и для конечных потребителей. Упростится порядок предоставления инвесторам земельных участков для строительства, а главное, будет обеспечена передача земельного участка в долгосрочное владение (собственность или аренду) уже в начале инвестиционно-строительного процесса (до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство), а не в конце его, как это происходит сейчас. Это одновременно разблокирует возможность ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков, что в свою очередь приведет к оживлению банковской сферы, увеличению количества людей, вовлеченных в строительство, и т.д.

     2. Охарактеризуйте  основные модели  распределения ответственности между местными властями и частным предприятием в коммунальном секторе.

     В мировой практике существуют три  основные управленческие модели

организации работы коммунального комплекса: немецкая (или североевропейская), французская  и английская. В той или иной степени все они основаны на том, что коммунальная инфраструктура — это сфера ответственности местной власти.

     В Германии муниципалитеты создают акционерные  общества, которые управляют водоканалами. Основные инженерные фонды входят в уставной капитал предприятия, то есть принадлежат уже не местным властям, а предприятию. В таких АО либо 100 процентов собственности, либо контрольный пакет акций принадлежит муниципалитету. В чем достоинство этой схемы? Возникает четкий механизм управления предприятием. Собственник через наблюдательный совет, через общепринятые рыночные институты обеспечивает управление своим имуществом.

     Во  французской модели инфраструктура остается в муниципальной собственности. Та же инженерная система водоснабжения принадлежит муниципалитету. А вот работать на водопроводно-канализационных сетях может любой частный оператор, выигравший конкурс. Муниципалитет формирует конкурентную среду в сфере управления своим имуществом, конкуренцию не на рынке, но за рынок. Могут применяться различные концессионные схемы, например "строительство - эксплуатация -  передача", когда концессионер строит за свои деньги, в течение срока действия концессии владеет и эксплуатирует объект, а потом передает его в муниципальную собственность. Стоимость продукта, который концессионер производит в период действия концессии, регулируется муниципальной властью как продукт монополии. Вложенные в развитие инфраструктуры деньги концессионер возвращает за счет согласованной с городом тарифной политики. Контракт заключается, как правило, на длительный срок — 20—25 лет.

     В таблице показано, как распределяется ответственность между государственными структурами и частным бизнесом при заключении различных типов концессионных соглашений, а также приведены наиболее применимые в мировой практике сроки заключения данных соглашений в зависимости от вида подписываемого контракта.

Распределение ответственности  власти и бизнеса  при заключении

концессионных соглашений и срок данных соглашений в  зависимости от их типа

Примечание. Частн. — частный сектор; Гос. — государственный или муниципальный сектор.

     Существует  и третий, английский, более радикальный путь, когда коммунальные структуры находятся в частной собственности. Все водоканалы в городах Великобритании в результате приватизации принадлежат одной из 7 частных фирм. Влияние региональной власти, тем не менее, сохраняется, потому что это локальные монополисты и их деятельность регулируется с учетом задач регионального развития.

     Германская  модель не дает того притока частных  инвестиций, который необходим сейчас нашему ЖКК. Она, конечно, отличается большей  социальной направленностью и в  качестве инвестиционного ресурса ориентирована в первую очередь на бюджетные деньги, на устойчивое развитие в условиях высокого уровня бюджетной обеспеченности. А чем характеризуется наш коммунальный сектор? Прежде всего колоссальными потерями - тепла, воды и т.д., а также отсутствием бюджетных ресурсов. Перед нами стоит задача - вызвать у бизнеса интерес к сокращению потерь, создав механизмы превращения их в инвестиции. Потребители сегодня, так или иначе оплачивают ушедшие из дырявых труб тепло и воду. Возможно, организовать дело так, что бизнес, реконструируя магистрали, модернизируя технологические процессы, будет сокращать потери, а население - некоторое время продолжать их оплачивать. Но это не выброшенные на ветер деньги, а возврат инвестиций тем, кто вложил их в развитие инфраструктуры. А это уже концессионные механизмы. Когда период регулирования закончится, появится возможность уменьшить размер оплаты этих услуг. Поэтому особый интерес для нас представляет французский опыт.

3. Каковы  цели и задачи мониторинга  социально-экономического развития российских муниципальных образований? Какие показатели можно использовать для мониторинга муниципальных образований? Каким требованиям должна отвечать система показателей?

     Муниципальные образования, превратившиеся в самостоятельные субъекты экономической жизни, во все большей степени становятся реальными участниками экономического процесса, все больше занимаются своим развитием. Цель местного социально-экономического развития - создание качественной среды, понимаемой в широком смысле как совокупность условий жизни населения и функционирования хозяйствующих субъектов на территории данного муниципального образования.

     Для решения этой задачи осуществляется комплекс мер по созданию правовой, организационной, налоговой и других составляющих среды функционирования предпринимательского сектора, по обеспечению эффективного расходования общественных ресурсов в городском хозяйстве и средств, направляемых на социальные нужды. Между муниципальными образованиями развиваются конкурентные отношения в сфере привлечения инвестиций, перераспределения общественных финансовых средств, рабочей силы и т.д.

     Не  менее важное условие успешного  социально-экономического развития - широкое участие общественности в этом процессе. При формировании стратегий и планов местного развития необходимо учитывать мнение всех представителей местного сообщества, обеспечивать их участие в реализации муниципальных программ, а также постоянный общественный контроль за исполнением принятых решений. Одни из основных условий такого участия — прозрачность деятельности местных властей, полнота и доступность информации для населения.

     Вместе  с тем трансформация системы  российской государственной статистики в 1990-е годы привела к тому, что сегодняшнее состояние муниципальной статистики далеко не удовлетворяет возрастающие потребности в ней — как в количественном, так и в качественном отношении. Это выражается в ошибках, неоднозначной трактовке одних и тех же показателей, несопоставимости данных по разным муниципальным образованиям.

     В этих условиях все более активную роль играют как сами города и их ассоциации, так и прочие организации, которые занимаются методической, исследовательской и консалтинговой деятельностью, - научно-образовательные центры, негосударственные структуры. В числе последних -Институт экономики города, изучающий социально-экономическое положение российских муниципальных образований и оказывающий им содействие в реформировании экономики и социальной сферы.

     Система показателей социально-экономического развития муниципальных образований должна быть нацелена на поддержку процессов принятия решений на уровне муниципальных образований и, в свою очередь, способствовать решению трех задач.

     1. Предварительный анализ ситуации  в муниципальном образовании. Проблемы муниципалитета с большей или меньшей степенью глубины описываются с помощью набора формализованных показателей. Анализ этих показателей в динамике, их сравнение с аналогичными показателями в других муниципальных образованиях или с определенными нормативными значениями позволяют выявить проблемные сферы и потенциальные полюса роста.

     2. Оценка ожидаемого эффекта от  мероприятий, предлагаемых в программах муниципального развития. Постоянно расширяемый массив информации позволяет в ряде случаев рассчитывать ожидаемый эффект от их реализации на основе сопоставления с другими муниципальными образованиями, где аналогичные меры уже реализованы. Такой подход позволяет, по крайней мере ориентировочно, оценить эффект от выполнения всей программы.