Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования

 

Другими словами, в этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные компании, работающие на вторичном рынке ценных бумаг. При двухуровневой системе рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, а на привлеченные деньги опять выкупают закладные у банков.

 

 Страны англо-американской  системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования.

 

 Ипотечные кредиты,  выданные на первичном ипотечном  рынке, переуступаются специально  созданным агентствам. Причем речь  идет об ипотечных кредитах, соответствующих  строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

 

 За счет формирования  пулов ипотек кредитные риски,  не покрытые страховкой, гарантиями  и т.п., распределяются между всеми  составляющими пул кредитами  и соответственно приобретателями участий в пуле.

 

В странах с англо-саксонской системой доминирует традиция (title theory) так называемого титульного залога недвижимости, или мотиджа (mortgage) не кодифицированного прецедентного  права. С экономической точки  зрения схема мотиджа обслуживает отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает недвижимость, например жилье, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (до 30 – 40 лет). В качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика по схеме мотиджа выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор, что абсолютно корректно, считают многие юристы, как с экономической, так и с этической точки зрения.

Особенность и преимущество мотиджа перед ипотекой, по мнению кредиторов, заключается в том, что  в случае невыполнения основного  обязательства не возникает проблемы реализации залогового права кредитора, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора мотиджа. Кредитору-залогодержателю требуется только актуализировать свое залоговое право собственности, для чего возможно использование внесудебных юридических процедур.

 

 Основное содержание  мотиджа – создание механизма  обеспечения финансирования приобретения  недвижимости (жилья) в кредит  с длительной рассрочкой погашения  основного денежного обязательства,  что сближает мотидж с финансовым лизингом. Набольшее распространение мотидж получил в США.

Существование mortgage опирается  на понятие собственности англо-саксонской правовой системы, где собственность  понимается как «сложный пучок отношений, существенно отличающихся по своему характеру и последствиям», и позволяет установить несколько титулов собственности на одно и то же имущество.

 

 За счет организации  вторичного ипотечного рынка  в странах англо-саксонской системы  права достигаются определенные  цели; перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных и осуществлением ипотечного кредитования, между участниками вторичного ипотечного рынка.

 

Ценные бумаги по российскому  праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном  рынке ипотечного кредитования, и  ценные бумаги англо-американской системы (securities) имеют коренное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.

 

 Европейские ценные  бумаги – закладные листы –  являются самостоятельным видом  ценных бумаг, постепенно выделившихся  из класса облигаций благодаря самостоятельному регулированию их выпуска и обращения.

Выбор некоторых стран  двухуровневой модели объясняется  не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. На одно и то же имущество  возможно установление нескольких титулов собственности, «разделение» содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

 

 При уступке ипотечного  кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это не обязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.

 

 Модель ипотечной  компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются  напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются  за счет собственного капитала  и срочных займов. Компании выдают  ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его третьему лицу – инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот (выпуская новые займы), а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для России в случае организации такой системы в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.

 

 Оба рассмотренных  источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института – банка, отличаясь лишь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

 

 В результате анализа  наиболее распространенных моделей  ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, на наш взгляд, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создание расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссией ценных бумаг (обращающихся на вторичном рынке) государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

 

В классическом двухуровневом  варианте (с включением в систему  вторичного рынка ценных бумаг) система  ипотечного кредитования для внедрения в России имеет ряд принципиальных сложностей, таких как:

 

 – отсутствие развитого  рынка ценных бумаг;

 

 – проблема ликвидности  ипотечных обязательств на вторичном  рынке;

 

 – обеспечение  банков долгосрочными дешевыми  кредитными ресурсами;

 

 – проблема организации  механизма рефинансирования, при  котором обеспечивались бы минимальные  ставки по кредитам для населения  и экономически привлекательные  для инвесторов процентные ставки  по ипотечным ценным бумагам,  которые обеспечены, в свою очередь, низкопроцентными кредитами.

 

двухуровневая модель рынка  ипотечного кредитования, используемая в странах англо-саксонской системы  права, не может в чистом виде применяться  в России по целому ряду причин. Во-первых, принципиальная разница в концепции прав собственности. Во-вторых, невозможность в российских условиях решения важнейшей задачи – перераспределения рисков. В-третьих, американская модель основывается на предоставлении регулятивных и контрольных публичных полномочий отдельным операторам вторичного ипотечного рынка, которыми являются созданные государством лица: государственная корпорация Джинни Мэй (Government National Mortgage Association – GNMA), по обязательствам которой правительство США несет ответственность всеми имеющимися в его распоряжении средствами, и так называемые «псевдогосударственные» корпорации – Фэнни Мэй и Фрэдди Мак, по обязательствам которых правительство США хотя ответственности и не несет, но чью деятельность регулирует и контролирует. Организация вторичного рынка ипотечного кредитования в России требует принципиально иных подходов, основывающихся на континентальной системе права.

 

 Современные российские  социально-экономические условия  делают проблематичной реализацию  англо-саксонского варианта залога, предпочтительнее более надежный для кредитора, инвестора, страховой компании и прочих субъектов жилищного рынка способ в соответствии с романо-германской (европейской) традицией.

 

 В России сегодня  отсутствуют важнейшие инструменты,  на которых стоит вся западная ипотека. «Длинные» деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования.

 

 

 

 Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка – это именно те механизмы, которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Сегодня банки, реализующие ипотечные программы, ориентируются на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов.

                     3.    Система ипотечного кредитования в России. 

 Система ипотечного  жилищного кредитования в России, это система, включающая в себя  несколько сегментов:

 

 – рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

 

 – первичный рынок  ипотечных кредитов, охватывающий  всю совокупность деятельности  кредиторов и должников, вступающих  между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;

 

 – вторичный рынок  ипотечных кредитов, обеспечивающий  передачу прав по закладным  и ипотечным кредитам (продажа  уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных  ипотечных кредитов. Вторичный рынок  является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Вторичный рынок ипотечного кредитования – явление сложное и многоплановое, обладающее большой спецификой. Система вторичного рынка в России, внешне очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств.

 

 Стремление расширить  узкий рынок вынуждает агентов  прибегать к поддержке государства.  Потраченные ресурсы не приносят  должных результатов, как следствие, федеральному и региональным правительствам приходится искать иные пути решения проблемы.