• освобождение от арендной платы в объеме 10 - 30 %  от  сметной  стоимости   произведенных работ;
• увеличение  срока  действия  договора  аренды  в  зависимости  от  объема произведенных работ;
• возможность возмещения  произведенных  затрат  при  расторжении  договора  аренды.

     Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или  весь  объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул  к  сокращению  затрат  и  сроков  ремонта, сметная  стоимость  ремонта  чаще  всего  не  соответствует его рыночной стоимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Управление муниципальным имуществом на примере иностранного опыта.

     2.1 Изучение зарубежного опыта.

Правительство управляет тремя основными элементами - деньгами, людьми и имуществом. Как в развитых, так и в развивающихся странах недвижимое имущество составляет наибольшую часть общественных материальных ценностей. Тем не менее, в сфере общественной недвижимости наблюдается недостаток качественного управления, обслуживания и ремонта недвижимого имущества, которое в большинстве стран используется нерационально. Это наводит на очевидные вопросы: почему во всем мире управление общественным имуществом находится на таком низком уровне? Почему при всех политических и социально-экономических различиях рассматриваемых стран в сфере управления недвижимым имуществом ими совершаются аналогичные ошибки? Почему этим ошибкам уделяется так мало внимания? И как можно исправить данное положение? Эти вопросы как никогда актуальны в тех странах, где раньше существовала централизованная плановая экономика и  всё недвижимое имущество находилось в государственной собственности.  
1. В таких странах, как Канада, Австралия и Новая Зеландия, где уровень дореформенного управления недвижимым имуществом оставлял желать лучшего, имущественные реформы способствовали решению многих важных проблем, хотя, конечно, не исчерпали их все.  
2. Методы управления муниципальным имуществом, используемые муниципальными властями и органами местного самоуправления, могут варьироваться даже в пределах одной страны. В большинстве случаев управление как таковое либо отсутствует, либо находится на начальной стадии своего развития. Даже в США - с их богатой практикой управления частной недвижимой собственностью - найдется лишь несколько городов, деятельность которых в сфере управления муниципальным имуществом можно назвать успешной, а опыт могли бы использовать представители других местных самоуправлений. Для большинства стран характерной чертой является отсутствие политической воли к более продуктивному использованию муниципального имущества, к улучшению отчетности, к увеличению прозрачности и усовершенствованию практики управления имуществом.  
3. В странах, как с рыночной, так и нерыночной экономикой наблюдается поразительное сходство в практике управления государственным недвижимым имуществом. Структура управления в этих странах крайне нечеткая. Зачастую вообще неизвестно, какая недвижимость находится в распоряжении органов управления, а существующие данные по этому вопросу бывают скудны. В целом процесс управления фрагментирован. Каждый объект имущества рассматривается по отдельности, в режиме реагирования на проблемы. Обслуживание и ремонт не производятся своевременно, откладываются на будущее и имеют некачественный характер. Многие пользователи недвижимости не имеют договоров аренды и соответственно не платят арендной платы. Наличие имущества не отражается в плане бухгалтерских счетов или в финансовых отчетах. Более того, решения в сфере управления подвержены политическому вмешательству. Иными словами, государственное недвижимое имущество зачастую рассматривается как «бесплатное благо», за которое пользователи ничего не платят и которое не имеет никакого отношения к вопросам эффективности и результативности деятельности правительства.  
4. Даже в условиях прямой демократии, например в Швейцарии, у граждан сложилось иллюзорное представление, что при соблюдении демократических порядков эффективность управления имуществом гарантирована. В системах, основанных на римском праве, упор делается на наличие объектов, но никак не на их обслуживание, использование их экономического потенциала и управление ими. Вероятнее всего, такой акцент на факте владения собственностью, по сути, смутно проявляется во многих странах и затмевает вопросы эффективного управления имуществом. Этим негласным принципом руководствуются политики, которые считают, что избирателей больше волнует удержание прав на общественное имущество, чем его рациональное использование.  
5. Политика часто играет ключевую роль в принятии правительственных решений в сфере управления недвижимым имуществом. Это отличает данную сферу от частного сектора и усложняет применение моделей управления имуществом из частного сектора. Устранение политического влияния на принятие решений о муниципальной недвижимости, в городах США, можно смело сравнить с практикой «очистки пляжа от песка». Политики часто проявляют законный и обоснованный интерес к управлению общественным имуществом. Сфера их интересов в данной области может варьироваться от темы поддержки экономического развития до ответов на вопросы, вызывающих у их избирателей озабоченность. Важно учитывать превратности политики, ее влияние на управление недвижимым имуществом, а также принятие решений.

6. И, наконец, даже в странах, в которых регулярно проводятся реформы, на доработку программ и получение результатов уходит долгое время, которое может исчисляться десятилетиями.

     Заключение.

     В настоящей работе был исследован российский опыт управления муниципальным имуществом. Обобщая опыт России, проводящей реформы, можно предложить план действий для дальнейшего развития программы реформ управления государственным имуществом. Этот план способствует повышению эффективности и финансовой дисциплины, улучшает отчетность правительства. Он состоит из семи основных составляющих:

1. Выработка централизованной политики в сфере управления госимуществом и обязательное соблюдение этой политики центральным правительством.  
2. Осознание стоимости владения и пользования недвижимым имуществом.  
Недвижимое имущество - это фактор стоимости при предоставлении государственных услуг. Без включения этого элемента в оценку стоимости искажается реальная стоимость осуществления деятельности государственных организаций, величина затрат в данной области искажается. Соответственно у управленцев отсутствует стимул для более эффективного использования помещений и объектов госимущества.

3. Информационная система, которая поддерживает принятие решений в сфере управления имуществом, содержит точные и надежные сведения, легкодоступна и постоянно обновляется.

4. Механизмы отчетности и оценка результатов управления.  
Здесь проблема имеет два аспекта: во-первых, нужно избежать подхода к управлению недвижимым имуществом как к специальному виду деятельности, вместо того чтобы рассматривать недвижимость вместе с другими ресурсами, которые необходимы для предоставления услуги; и во-вторых, нужно избегать сиюминутного подхода «используй или потеряешь», который игнорирует необходимость долгосрочного планирования.

5. Правильный баланс между ролью лидерства и политической функцией в центре и децентрализацией административной ответственности, включающей полномочия по принятию решений в сфере имущества.  
Децентрализация должна дополняться системой эффективного стимулирования управляющих имуществом на всех уровнях, чтобы добиться внедрения новой политики и процедур.

6. Введение соответствующих приватизационных инициатив, которые включают отчуждение «избыточного» имущества, не нужного для функций государственных услуг, и которые могут включать приватизацию различных функций управления имуществом, если передача управленческих функций частному сектору обоснована с экономической точки зрения. Приватизация часто включает такие формы, как партнерства государственного и частного секторов, и связана с получением платных услуг или предоставлением помещения со стороны частного сектора. В вопросах приватизации всегда будут существовать политические интересы, которые должны быть напрямую удовлетворены любой приватизационной инициативой.  
7. Внедрение системы ясной бухгалтерской и финансовой отчетности.  
Это - «ахиллесова пята» многих реформ управления имуществом. Несмотря на все попытки многих правительств по введению современных стандартов финансовой отчетности и принятию бухгалтерского учета с нарастающим итогом, они почти не коснулись сферы управления недвижимым имуществом. Без такой системы у правительства не будет необходимых механизмов принятия эффективных решений и контроля.

Во-первых, необходим подход с точки зрения балансовой отчетности, который отражал бы связь между управлением имуществом, составлением бюджета и бухгалтерским учетом. Правительство аналогично фирмам в частном секторе не может эффективно управлять своим недвижимым имуществом без балансового отчета, в котором активы противопоставлялись бы пассивам. Балансовый отчет используется как документ финансового учета, требуется признанными стандартами бухгалтерского учета и относится к документам финансового управления, на основании которых должны приниматься решения. Маловероятно, что без должного подхода к балансовым отчетам правительства смогут вводить рыночные реформы в сфере недвижимости.

Во-вторых, необходимо отделить собственность на имущество от управления им. Эта проблема осознается частными фирмами, чьи владельцы не всегда являются лучшими управляющими. Многие владельцы и акционеры частных фирм обращаются к профессиональным управляющим имуществом ввиду своих собственных ограничений. В отличие от них правительства почти повсеместно утвердили себя в качестве управляющих имуществом в силу прав собственности и безотносительно своей способности выполнять эту задачу. Готовность отделить функции управления может открыть двери многим возможностям, начиная с аутсорсинга и заканчивая партнерством между государственным и частным секторами (ПГЧС) или созданием квазигосударственных структур.

В-третьих, нет единого мнения по поводу того, должна ли информационная система в сфере управления имуществом быть централизованной или децентрализованной и какая информация должна в ней содержаться. В Канаде предпочтение было отдано эффективному централизованному регистру, который в настоящее время является составной частью управления федеральным недвижимым имуществом. Остается открытым вопрос о том, требует ли эффективное и действенное управление недвижимым имуществом со стороны центрального правительства постоянного централизованного регистра, достаточно децентрализованных систем. И наконец, сам спорный вопрос об определении «стоимости» лежит в основе реформ управления имуществом. Одно дело описать имущество, его состояние, физические свойства или его пользователей. Гораздо сложнее определить стоимость данного недвижимого имущества . В самом деле, даже в частном секторе нет прочной основы. В общественном секторе ведутся споры по поводу учета либо рыночной стоимости имущества, либо «пользовательской» стоимости.  
Это два совершенно разных подхода, которые в результате дают две совершенно разные величины. В общем, несмотря на усилия, направленные на введение единых международных подходов и стандартов до сих пор имеются разные подходы к оценке стоимости общественного имущества.

Особой проблемой для стран с бывшей централизованной плановой экономикой, будь то Китай, Кувейт, Россия или Эфиопия, является передача прав на землю частным собственникам. Приватизация может проходить постепенно, поэтому остается открытым вопрос, стоит ли сохранить собственность на землю за государством и передать землепользователям только права аренды либо же предоставить им право безусловной собственности. Недавний опыт некоторых развитых стран по сдаче в аренду государственных и муниципальных земель частным землепользователям не может служить образцом для стран с переходными экономическими системами. В развитых странах существуют установившиеся демократические режимы, стабильные правовые институты, а их экономика выросла на частной собственности на землю. У них имеется многолетняя практика регистрации прав на землю, а также регистрации различных ограничений и обременений прав, включая залоговые права, закладные и сервитуты. С другой стороны, в большинстве стран с переходной и развивающейся экономикой наблюдается недостаток знаний в сложных юридических вопросах, необходимых для структурирования и администрирования прав аренды. Кроме того, вероятность коррупции в сфере аренды в этих странах высока, административные издержки арендной системы выше, а также арендная система не дает экономических выгод, которых нельзя было бы достичь в модели с правом собственности. С учетом всего этого представляется, что для этих стран было бы выгоднее предоставлять землепользователям права собственности на землю, а не права аренды.  
 

Список использованных источников. 

Нормативные акты

1.Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 № 136-ФЗс изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 2007 г).

2.Гражданский кодекс Российской Федерации. (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 2007 г.)

3.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ) (с изменениями от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 2007г.)  

Литература

1.Романенко Т.А Земельные ресурсы России, Эффективность их использования 2005 г.

2. Широков Л.Н. Основы местного самоуправления в Российской Федерации. - М.: 2007

3.Зайков. Д.Е. Новости муниципальной экономики // Ведомости. 17.04.2008

4.Речь российского президента Д. Медведева на брифинге в Доме журналистов. // www lenta.ru. 13.04.2008.