Челябинск. Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2006 год

Теперь абстрагируемся от качества помещений и перейдём к  количеству. Здесь тоже есть к чему стремиться.В Челябинске на 1 тыс. человек  приходится 258 офисных "квадратов", в то время как столичный показатель составляет 432, рынок офисной недвижимости Восточной Европы и вовсе перешагнул за 1 тыс. кв. м на 1 тыс. человек (!).  
 
"При коммерческой реализации проекта, - продолжает сотрудник ГК "Чистые Активы", - важно определить наиболее адекватную цену. При этом надо констатировать, что в столице Южного Урала пока еще нет цивилизованного рынка, который бы мог объяснять ту или иную ценовую границу на заданный класс".

Антон Ромза: "Специалисты нашей компании при разработке стратегии ценообразования особое внимание уделяют профициту/дефициту ликвидности цены, которая соотносит удельную среднерыночную цену спроса на класс офисной недвижимости к удельной среднерыночной цене предложения. При использовании собственной базы данных, которая постоянно обновляется (ежедневно появляется до 20 новых объектов), нам удалось рассчитать соотношения спроса и предложения на рынке офисной недвижимости:

дефицит/профицит ликвидности цены = 1 - (среднестатистическая желаемая цена за 1 кв. м во входящей заявке по классу объекта)/(среднерыночная цена в данном классе за 1 кв. м презентованных объектов на рынке)".

 
Данный показатель тесно связан с наполняемостью бизнес-центров: наиболее заметным дефицитом ликвидности  офисных площадей обладают офисы  класса "А" (18,85%) - цены, которые  пока не смог "переварить" челябинский  бизнес (кстати, до этих офисов пока не добрались иногородние и иностранные  арендаторы). Максимальный профицит ликвидности  у класса "С" - на уровне 12,03 %. Отметим, что этот показатель отражает запас  прочности по цене в девелоперском  проекте при выводе его на рынок.

Из качественно  реализованных или почти реализованных  проектов можно отметить "Челябинск  Сити", который разместился на 20 тыс. 740 кв.м, "Аркаим Плаза", его площадь составляет 19 тыс. 100 кв. м, и "Мизар" (5 тыс. 100 кв.м) - все три объекта специалисты ГК"Чистые активы" относят к классу "А"; БД "Петровский" (9 тыс. 600 кв. м) и БД "Славянский" (5 тыс. 600 кв. м) - классу "В" и "Стройком" (11 тыс. кв. м) - классу "С".  
 
На проектной стадии находятся следующие объекты: "Монолит - Девелопмент", для него отведено 47 тыс. 9 кв. м, ИСК "Рекком" (9 тыс. кв.м) и БД "Павловский" (5 тыс. 100 кв. м) - они входят в рамки "А" класса. Кроме того, на Энтузиастов, 28 запланирован довольно крупный объект класса "С" на 16 тыс. кв. м - "ДБМ". Также анонсируется сейчас здание на Троицком тракте, 11 - компания "Бизнес-Дом Спиридонов", его площадь 6 тыс. 700 кв. м.

Состояние спроса на рынке  
 
На сегодняшний день одним из самых востребованных классов офисной недвижимости на рынке Челябинска, повторимся, являются площади класса "С", которые характеризуется умеренными ценами и приемлемым качеством помещений. Увы, объем предложения на рынке и по этому классу крайне мал, что создает дефицит, а, следовательно, и перспективу роста цен. По ликвидности класс "С" располагается на первой позиции в рейтинге потребительских предпочтений, второе место делят класс "В" и "D".

 
Хотя риэлторы отмечают, при таком  голоде на "столе" офисной недвижимости на раздачу идёт всё, что попадает под руку. "В связи с огромным дефицитом на этом рынке бизнесмены скупают первые этажи жилых зданий и уже из них делают офисы", - рассказывает коммерческий директор ООО "Синтез-Газ". - Естественно, что такие переделанные квартиры не попадают ни в один класс. Но что делать, если у риэлтора есть, например, "классовый" заказ, а помещения нет: Вот и подыскивают другое: начиная от первых этажей - бывших квартир, а то и вовсе приобретаются магазины, которые потом перерождаются в офисы.  
 
Кстати, специалисты по недвижимостиуверяют, что такая "родословная" заказчиков не смущает. И те же самые бизнес-дома не так ликвидны, если находятся в "ненужном" месте. "Так, если мы нашли для заказчика помещение класса "А", но оно рядом с трамвайными путями - ведь в этом случае к нему не очень удобно подъехать - то вполне вероятно, что от него откажутся, если как альтернатива будет предложено помещение, которое находится в жилом доме", - говоритОксана Горшкова.  
 
"Сейчас, как, впрочем, и раньше, наиболее востребованы те помещения, которые находятся на первой линии и ближе к проходным местам, а также те, возле которых много парковок. И при этом далеко не обязательно, что ближе к центру - сейчас у нас и Северо-Запад хорошо разрастается, и проспект Комарова в районе ЧТЗ", - продолжает представитель "Синтез-Газа".  
 

По входящим запросам компании "Чистые Активы", 38% спроса составляют офисные помещения до 150 кв. м с диапазоном цен 55 тыс. руб. до 74 тыс. руб. за 1 кв. м на покупку и 21 % спроса - помещения до 150 кв. м с диапазоном цен от 600 до 800 руб./за кв. м в аренду.

Таблица 1. Ликвидность  цены аренды по классам офисной недвижимости

Ликвидность цены продажи  по классам офисной недвижимости получить практически невозможно, уверяют  эксперты: выборка ограниченна, а  в большинстве бизнес-центров  предложений на продажу просто нет.  
 
Тенденции на рынке офисной недвижимости  
 
Рынок офисной недвижимости определил направление на качественные объекты классов "А" и "B", отмечают специалисты. При этом, рост предложения на них идет почти параллельно со спросом - участники рынка воспринимают данные классы зданий какнеоптимальные с точки зрения соотношения цены и полезности. "Челябинский потребитель еще не воспринимает качественные офисные помещения как рациональный выбор, что породило дефицит ликвидности по классу "А"", - считает Антон Ромза.  
 
Спрос и предложение по всему рынку офисной недвижимости (принимая во внимание все классы) характеризуется дефицитом предложения на уровне 32-35% - такая тенденция будет отслеживаться до 2008 года, уверены в ГК "Чистые активы". Это, в свою очередь, дает перспективы росту цены продажи и арендных ставок.  
 
Итак, уверяют эксперты,перспектива на ближайшие два года такова: тенденции соотношения спроса и предложения приведут к повышению объема сдаваемых качественных офисных площадей. Цены на аренду помещений будут подниматься на 15 - 20 % в год, на продажу - около 20% в год.

 
 
 
 
Агентство Развития Бизнеса 
 

Обзор рынка 
офисной недвижимости Челябинска

Маркетинговые исследования, обзоры рынков  
март 2004

Обзор рынка офисной недвижимости Челябинска был проведен в феврале-марте 2004 года «Агентством развития бизнеса». В исследовании приняло участие 100 предприятий нашего города.  
 
В международной практике офисные помещения принято делить на категории – согласно строгому набору признаков. Всего 4 основных категории А, В,С и D, которые подразделяются на классы А1, А2, А3, В1 и В2.  
Класс «А» – это «рабочие офисы» международного класса.  
Класс «В1» - это полностью реконструированное здание с косметическим ремонтом западного стандарта, с круглосуточной охраной, с наземной парковкой, с хорошей службой эксплуатации и размером занимаемых арендатором офисных площадей не менее 500 кв.м.  
Класс «В2» - косметический ремонт класса «С», неэффективная планировка (коридорная система), операционные услуги на минимальном уровне.  
Класс «С» - типичное институтское здание советского периода в состоянии «без ремонта».  
 
В последние годы общероссийский рынок офисной недвижимости претерпел значительные изменения. С каждым годом спрос на офисные помещения возрастает на 10-20 % и существенно превышает предложение (примерно в 1,5 раза). Растет спрос и предложение на офисные помещения международного качества, класса «А». Спрос на аренду коммерческой недвижимости гораздо выше покупательского спроса.  
Как складывается ситуация на региональном рынке? Какова общая величина и структура спроса? Какие изменения (тенденции) намечаются на рынке коммерческой недвижимости г. Челябинска? В рамках решения поставленных вопросов сотрудниками Агентства развития бизнеса был подготовлен обзор рынка офисной недвижимости, в ходе которого было опрошено 100 предприятий нашего города с численностью сотрудников от 2 до 500.  
 
Офисная недвижимость - структура спроса 
Сегодня на Челябинском рынке офисной недвижимости сложилась следующая ситуация: покупательский спрос на объекты коммерческой недвижимости почти в 3 раза ниже, чем спрос на аренду – 25 и 75 % из числа опрошенных соответственно. При этом приобретают в собственность, в основном, офисные помещения в отдельно стоящих зданиях (квартиры на первых этажах жилых домов, либо нежилые помещения, занимаемые одной-тремя компаниями) – 22%. Арендуют же помещения, наоборот, в офисных зданиях – 54%.  
По данным исследования сегодня большую долю офисных помещений, представленных на рынке г. Челябинска, составляют предложения вторичного рынка коммерческой недвижимости – это полностью или частично реконструированные здания (72%). Доля первичного рынка офисной недвижимости составляет на сегодня всего лишь 9%. Сейчас инвесторы отдают предпочтение реконструкции зданий, а не строительству новых. По сравнению с новым строительством это требует минимальных финансовых затрат и меньших временных потерь при согласовании документов. Как правило, это наиболее востребованные офисы на рынке Челябинска класса «В2» и «С».  
60% от всей приобретенной или арендуемой предприятиями Челябинска офисной площади – это офисные помещения с косметическим ремонтом, не соответствующим западным стандартам. Процент офисных площадей с косметическим ремонтом западного стандарта составил 12%. По-прежнему, на местном рынке недвижимости остается немало офисных зданий в состоянии «без ремонта» - 28%.  
Систему планировки большинства офисных помещений на рынке нашего города также нельзя назвать совершенной. Как правило, это коридорная система, и доля таких офисных помещений составляет 85%. Эффективной планировкой считается рациональное расположение опорных колонн, расстояние между которыми не менее 6-ти метров и таких помещений на рынке Челябинска всего чуть более 8%.  
 
Таким образом, исследование показало, что офисных помещений класса «А» на рынке г. Челябинска сегодня практически нет. Небольшая доля офисной недвижимости – это помещения класса «В1» – 10%. Большую часть офисной недвижимости нашего города можно отнести к категории класса «В2» – около 49%. При этом 38% от числа всех офисных помещений, представленных на рынке г. Челябинска, принадлежат к классу «С». 
 
Инфраструктура офисных помещений  
В основном, все офисные помещения, представленные на Челябинском рынке недвижимости, оборудованы минимальным набором средств для обеспечения полноценной работы компании-арендатора, а именно: телекоммуникациями (87% предприятий), круглосуточной или иными видами охраны (71%), наземной парковкой (80%), достаточно удобными подъездными путями (80%), транспортными магистралями вблизи офисного помещения (85%), операционными услугами (лифтовое хозяйство, обслуживание мест общего пользования) – 45%. К сожалению, столь важными для «рабочего офиса» средствами телекоммуникации обеспечены на сегодня не все местные компании. 
 
Недостатки офисной недвижимости  
Респонденты отмечают следующие недостатки приобретенной или арендованной офисной недвижимости: большинство арендаторов, а также собственников не устраивает высокая стоимость офисных помещений. Многие из опрошенных отмечают неудовлетворительное техническое состояние здания, неэффективную систему планировки и недостаточный размер офисных помещений.  
 
Площадь офисных помещений  
Предприятия г. Челябинска можно назвать мелкими арендаторами и собственниками. К ним, по мнению специалистов, относятся компании, занимающие офис менее 1000 кв. м. Наиболее популярный на рынке офисной недвижимости г.Челябинска метраж составляет от 20 до 100 кв. м. (63%). Доля занимаемых помещений площадью от 100 до 500 кв. м. составляет 27%, от 500 до 1000 – 5%. Крупных арендаторов и собственников, занимающих более 1000 кв.м., среди опрошенных менее 5%.  
В среднем, каждое отдельное предприятие нашего города занимает 255 кв.м. При этом на 5 кв. м. приходится чуть более одного рабочего места, а на каждый этаж приходится более чем один арендатор. Средняя площадь приобретаемых в собственность офисных помещений, составляет около 500 кв. м., арендуемых – около 100 кв.м.  
 
Динамика спроса на офисные помещения  
Однако не следует забывать, что существует и потенциальный спрос арендаторов на объекты офисной недвижимости. Анализ результатов исследования показал, что 20% предприятий г. Челябинска от числа опрошенных планируют переезд в новое офисное помещение до конца 2004 года. Еще 10 % предприятий планируют приобрести или арендовать дополнительные офисные помещения в текущем году. Один из решающих факторов, побуждающих компании купить (арендовать) новый офис или дополнительные офисные помещения – расширение компании или объединение всех подразделений компании в одном офисе. Именно эту причину в качестве первостепенной указало большинство респондентов – 70% из числа тех компаний, которые планируют переезд в новый офис, либо приобретение дополнительного офисного помещения.  
При этом максимальная площадь офисных помещений, в которой нуждаются сегодня арендаторы и собственники, опять же не превышает 1000 кв. м. и составляет, в среднем, 200 кв. метров.  
Однако, наметились некоторые серьезные изменения в соотношении между покупательским спросом и спросом на аренду: приобрести в собственность офисные площади намерены 56% предприятий из тех, кто планирует переезд, в то время как аренду офисных помещений планируют 40 % компаний. Это можно объяснить тем, что многие компании стремятся уйти от привычной аренды помещений в НИИ и ведомственных зданиях. Причины, как правило, экономические: рост арендных ставок, а также желание обезопасить свой бизнес, т.к. в подобных офисных зданиях права собственности, как правило, до конца не определены. Многие уже столкнулись с тем, что арендодатель в одностороннем порядке расторгал договор аренды. Также компании, не обладающие крупными бюджетами, при поиске помещения под офис очень часто стали рассматривать варианты приобретения квартир на первых этажах жилых домов. В основном, спрос предприятий г.Челябинска на офисную недвижимость будет обеспечен помещениями среднего класса. Что касается офисов «экстра-класса», потенциал для его расширения ограничен – спрос на такие помещения на рынке г. Челябинска на сегодняшний день чрезвычайно низкий.