Челябинск. Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2006 год

Челябинск. 
Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2006 год

Макроэкономический  обзор Челябинска и области  
Челябинская область последние два года показывает высокие темпы экономического роста, связанные с ростом цена на сырьевых рынках (цинк, металл и пр.). Учитывая рейтинг Челябинска и Челябинской области:

 
 
MOODY’S INTERFAX. Кредитный рейтинг  Челябинской области.  
Эмитенты или долговые обязательства с рейтингом Aa.ru характеризуются очень высокой кредитоспособностью по отношению к другим эмитентам в стране. Повышение кредитного рейтинга Челябинской области обусловлено продолжающимся экономическим ростом и соответствующим расширением налогового потенциала, снижением рисков, связанных с перераспределением налоговых доходов и расходных полномочий в ходе муниципальной реформы, малым размером долга, а также хорошей кредитной историей. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывает высокая концентрация доходов бюджета в черной металлургии, а также ограниченность собственных полномочий области по установлению и изменению налоговых доходов бюджета. Из 12 российских регионов, имеющих кредитный рейтинг Moody’s Interfax, рейтинг Аа1.ru, помимо Челябинской области, присвоен Самарской, Вологодской, Пермской областям и Удмуртской Республике. Более высокий рейтинг Аа.ru имеется только у Москвы и Санкт-Петербурга. Кредитный рейтинг Челябинской области поддерживается продолжающимся экономическим ростом и соответствующим расширением налогового потенциала, снижением рисков, связанных с перераспределением налоговых доходов и расходных полномочий в ходе муниципальной реформы, очень низким объемом долга, а также хорошей кредитной историей. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывает высокая концентрация доходов бюджета в черной металлургии, а также ограниченность собственных полномочий области по установлению и изменению налоговых доходов бюджета. Челябинская область входит в число наиболее промышленно развитых субъектов РФ и является крупнейшим центром российской черной металлургии. Быстрое развитие промышленности, а также расширение сферы услуг поддерживают экономический рост в области: темпы роста валового регионального продукта (ВРП) составили в 2006 году, по оценке министерства экономического развития города Челябинска, 9,7% по сравнению с 7,7 % в 2004 году.  
 
–Динамика роста доходов бюджета Челябинской области будет сохранена на уровне 16-18 % в год. Ключевыми налогоплательщика останутся металлургические предприятия и предприятия торговли. Как ожидается, в 2007 году темпы роста налоговых доходов, в том числе по налогу на прибыль, значительно превысят первоначальные бюджетные показатели, что объясняется улучшением финансового положения ключевых налогоплательщиков. Реализованные в 2006 году основные положения муниципальной реформы, в частности, перераспределение налогов между областным и муниципальным уровнями власти снижали связанные с реформой риски нестабильности доходов бюджета. Вместе с тем, окончательные выводы относительно влияния муниципальной реформы на бюджетную систему области можно будет сделать только после 2008 года, когда, как предполагается, реформа будет завершена в полном объеме. Moody's Interfax отмечает, что Правительство области по-прежнему придерживается сдержанного подхода к бюджетному планированию и управлению долгом. Долговая нагрузка очень низка. Высокая концентрация доходов бюджета на одном налогоплательщике - ОАО ММК по-прежнему остается наиболее значимым фактором кредитного риска. Риск заключается в возможности существенного снижения поступлений в бюджет области в случае спада производства и ухудшения финансового положения ММК. В течение последних лет на долю ММК приходится от четверти до трети налоговых доходов областного бюджета в зависимости от ценовой конъюнктуры на мировом рынке стали. Moody's Interfax отмечает, что собственные полномочия Челябинской области, как и других субъектов Федерации, по установлению и изменению налоговых доходов бюджета существенно ограничены, а федеральные власти по-прежнему играют ключевую роль в вопросах межбюджетного регулирования. Этот фактор также оказывает сдерживающее влияние на уровень рейтинга, особенно с учетом высокой концентрации доходов бюджета на черной металлургии. Рейтинги по национальной шкале, присваиваемые Moody's Interfax Rating Agency, предназначены для оценки относительной кредитоспособности заемщиков и заимствований внутри страны и помогают участникам рынка более четко дифференцировать относительные риски. Рейтинги по национальной шкале в России используют суффикс ".ru". От рейтингов, присваиваемых Moody's Investors Service по глобальной шкале, рейтинги по национальной шкале отличаются тем, что они не обеспечивают сопоставимости кредитоспособности заемщиков из разных стран - среди всех получивших рейтинг Moody's организаций, а лишь характеризуют сравнительную кредитоспособность заемщиков одной страны.  
 
Обзор рынка офисной недвижимости  
Рост деловой активности в Челябинске, улучшение инвестиционного климата в  регионе привлекает многих иногородних российских и иностранных инвесторов для реализации своих девелоперских проектов на рынке офисной недвижимости, так как растущему малому и среднему бизнесу требуются благоприятные условия для работы. Индекс инвестиционной привлекательности Moody’s Челябинской области - Аа1.ru с положительным прогнозом по  росту деловой активности и с привлекательным инвестиционным климатом. На территории Челябинской области уже реализовано ряд проектов зарубежных компаний либо проектов с участием иностранного капитала. 21,5 % составил рост оборота розничной торговли, 10,4 % - рост индекса промышленного производства, объем услуг, предоставленных, населению вырос на 11,5 % - все это характеризует Челябинскую область как одну из самых инвестиционно привлекательных с одной стороны, и одну из самых закрытых для экспансии с другой стороны. Казалось бы, что существует прямая зависимость роста деловой активности со спросом на офисную недвижимость, но есть ряд вопросов, изучению которых необходимо уделить дополнительное внимание, главный из которых – «А на что конкретно спрос?». Ниже мы приводим результат своих исследований и тенденции развития рынка.  
 
Состояние предложения на рынке  
Наполняемость офисных помещений по некоторым классам составляет порядка 98%, что говорит о дефиците предложения площадей на рынке Челябинска. На текущий момент дефицит предложения составляет 37,9 % от общего объема спроса на офисные помещения. Координация спроса и предложения происходит постепенно, но если учитывать только внутренний спрос города Челябинска, без учета иногороднего спроса на офисную недвижимость, к концу 2007 года рынок ждет нижний порог дефицита в Классе А и Классе В, при учете того что все анонсированные на сегодняшний день проекты будут реализованы. В Классе С реализованных проектов не так много и планируемые объекты, которые были представлены рынку на данный момент, не способны покрыть спроса на данный вид площадей. При проведении аналогии количество качественных офисных площадей на Челябинском рынке на 1000 человек с Московским рынком и рынком Восточной Европы, мы видим многократное отставание. Если в Челябинске на 1000 человек приходится 258 кв.м., то столичный показатель составляет 432 м.кв. на 1000 человек, а рынок офисной недвижимости Восточной Европы перешагнул за 1000 м.кв. на 1000 человек. По характеру офисных площадей наиболее востребованных в Челябинске можно выделить объекты по 100 – 150 м.кв., в офис центрах Класса С. Специалисты компания «Чистые Активы» считают необходимым при разработке стратегии ценообразования особое внимание уделить профициту/дефициту ликвидности цены, которая соотносит удельную среднерыночную цену спроса на класс офисной недвижимости к ее удельной среднерыночной цене предложения. Нашим специалистам удалось при использовании собственной, ежедневно обновляемой, базы данных рассчитать соотношения спроса и предложения на рынке офисной недвижимости: Дефицит/Профицит Ликвидности Цены = 1 – (Среднестатистическая желаемая цена за 1 м.кв. во входящей заявке по классу объекта)/(Среднерыночная цена в данном классе за 1 м.кв. презентованных объектов на рынке).  
 
Ликвидность цены аренды по классам Офисной недвижимости

 
 
Данный показатель тесно коррелирует  с наполняемостью бизнес центров: наиболее большим дефицитом ликвидности  офисных площадей обладают Офисы  Класса А 18,85%, цены на которую пока не смог «переварить» Челябинский бизнес и до которой не добрался иногородний  и иностранный арендатор. Максимальным профицитом ликвидности класс С  на уровне -12,03%. Данный показатель отражает запас прочности по цене в девелоперском  проекте при выводе его на рынок. То что касается ценовых границ то по классу А следует ориентироваться  на арендную ставку таких бизнес центров  как «Аркаим Плаза» где арендная ставка определенна на уровне 1100 на 2007 год и БЦ «Челябинск Сити», арендная ставка 1600 рублей за 1 м.кв. в месяц (базовая  ставка). В «Парке Офисов» арендные ставки колеблются в пределах 800 до 1500 рублей за 1 м.кв. в месяц. По классу А мы также видим появление  предложений о продаже офисных  помещений: ИСК «Рекком» (9 000 м.кв.) –  от 85 000 до 90 000 руб. за 1 м.кв. в зависимости  от объема покупки. Причем офисное здание на Витебской позиционируется как  класс А. БД «Павловский» (5 100 м.кв.) –  от 120 000 руб. до 160 000 руб. за 1 м.кв. Класса В.  
Класс B в городе представлен незначительным количеством объект. Типичным его представителем является БД «Петровский». Причем, как и на Московском рынке дифференцировать класс А и класс В (даже учитываю новую классификацию МИФ) не так просто. Класс С является одним из самых перспективных направлений на Челябинском рынке офисной недвижимости. Спрос на помещения 100 – 300 м.кв. с ценовым диапазоном от 700 до 850 рублей по арендным ставкам огромен, и 50 000 – 70 000 рублей по продаже, а предложение пока не способно покрыть существующий спрос. Одним из знаковых проектов в классе С является строящееся  офисное здание на улице Энтузиастов 28 компанией «ДБМ». Площади в этом офисном здании выставлены на продажу и цена на них начинается от 50 000 руб. за 1 м.кв. Наиболее большим объемом предложения обладает класс D – порядка 114 000 м.кв. (по данным на 2006 год). Причем с прогнозом до конца 2007 года его доля не измениться – все больше предложений на продажу предлагает рынок в данном классе. Ценовой диапазон может колебаться от 500 до 700 рублей, в зависимости от месторасположения помещений. Цена продаж на подобные площади составляет от 40 000 до 60 000 рублей. Класс Е и F представлен на рынке в свой совокупности помещениями АБК при заводах, промышленных предприятиях, складов. Их дифферцировать от помещений находящихся в распоряжение комплекса проблематично. Арендная ставка по данному классу колеблется в пределах 300 – 450 рублей за 1 м.кв. в месяц. Цена продажи от 15 000 руб. до 35 000 рублей за 1 м.кв. 2006 год для сегмента офисной недвижимости Челябинска ознаменовался знаковым проектом компании «Челябинск Стройиндустрия» - БЦ «Челябинск Сити». Данный проект дал новый виток в развитии строительства офисной недвижимости.  
 
Состояние спроса на рынке  
На сегодняшний день одним из самых востребованных классов офисной недвижимости на рынке Челябинска являются площади Класса С, которые характеризуется умеренными ценами и приемлемым качеством предлагаемых помещений. Увы, объем предложения на рынке по Классу С крайне мал, что создает дефицит, а следовательно и перспективу роста цен в классе. По ликвидности Класс С располагается на первой позиции в рейтинге потребительских предпочтений, второе место делят Класс В и D. Офисные помещения Класса А обладают более долгим периодом коррекции спроса и предложения, но учитывая планы иногородних компаний – потенциальных арендаторов, долго ждать не придется. Во второй половине 2007 года стоит ожидать увеличения спроса на данный класс. По входящим запросам компании «Чистые Активы» - 38% спроса составляют офисные помещения до 150 м.кв. с диапазоном цен 55 000 до 74 000 руб. за 1 м.кв. на покупку и  21 % спроса составляют офисные помещения до 150 м.кв. с диапазоном цен от 600 до 800 руб./м.кв. в аренду. Ликвидность цены продажи по классам Офисной недвижимости получить практически невозможно: выборка ограниченна, а в большинстве Бизнес Центров предложений на продажу просто нет.  
 
Тенденции на рынке офисной недвижимости  
Рынок офисной недвижимости определил направление на качественные объекты классов А и B, при этом рост предложения на них идет почти параллельно со спросом с небольшим отставанием спроса. Это связанно с восприятием данного класса зданий со стороны участников рынка неоптимальным с точки зрения соотношения цены и полезности, получаемой от их использования. Челябинский потребитель еще не воспринимает качественные офисные помещение как рациональный выбор, что породило дефицит ликвидности по классу А, описанный выше. Тем не менее, с ростом качества вводимых объектов, с одной стороны, а, с другой - повышением инвестиционной привлекательности и деловой активности города и региона, решится проблема с  коммерческой реализацией подобных объектов. При вводе тех объектов, которые были запланированы на 2007 год, ожидать резкого роста арендных ставок не приходиться – он составит не больше 13 – 14 %, что соответствует реальному уровню инфляции на рынке. Цены на продажу вследствие ограниченности предложения на рынке будут расти более высокими темпами на уровне 30 % в год. По классу С не ожидается всплеска активности с позиции предложения на рынке. Эта ситуация сохранит высокие темпы роста стоимости – 40 % и арендных ставок - 18 -20 %. По классу D спрос будут иметь помещения с удачным месторасположением. Но вследствие ожидания развития класса С – арендаторы и покупатели будут предпочитать более качественные помещения со схожим ценовым диапазоном. Ситуация в классе E и F будет напрямую зависеть от спроса на смежные сегменты коммерческой и промышленной недвижимости. В ожидание всплеска активности в сфере Индустриальных парков и складской недвижимости, класс Е и F будет востребован. Но рост арендных ставок будет в пределах 14 - 15%. А стоимость продажи будет расти пропорционально стоимости складов и промышленных помещений – 30%. Спрос и Предложение по всему рынку офисной недвижимости (принимая во внимание все классы) характеризуется дефицитом предложения на уровне 32-35% до 2008 года, что дает перспективы росту цены продажи и арендных ставок. Тенденции соотношения спроса и предложения, по нашему мнению, приведут к повышению объема сдаваемых качественных офисных площадей с умеренным ростом цен по арендным ставкам в районе 15 – 20 % в год и стабильно высоким ростом цен по продаже офисных помещений на уровне 40% в год в перспективе до 2008 года.  
 
Обзор рынка торговой недвижимости  
Розничная торговля является самой динамично развивающейся отраслью экономики. По некоторым регионам показатель роста розничного товарооборота превышает 50%, и стагнации на рынке не предвидится. На сегодняшний день мы видим активную экспансию в регионы международных и федеральных операторов, крупные IPO розничных сетей, большое число сделок M&A между различными представителями данного сегмента экономики. Некоторые крупные операторы уже обозначили свое присутствие на Челябинском рынке: Metro C&C, Вкусберри, Патэрсон, Седьмой континент, Старик Хоттабыч, Детский Мир.  
 
В пользу роста оборота розничной торговли говорят следующие экономические показатели:  
- Рост ВВП, снижение инфляции, устойчивой рост инвестиций в экономику России;  
- Увеличение реальных доходов населения, рост платежеспособного спроса;  
- Интенсивный рост потребительского кредитования, развитие банковских продуктов;  
- Увеличение доли импортных товаров, рост внутреннего валового объема производства;  
- Развитие розничных сетей.  
 
Но помимо положительных факторов есть и отрицательные, которые препятствуют развитию ритэйла в России:  
- Административный барьер;  
- Отсутствие развитой складской инфраструктуры;  
- Отсутствие логистики товаропотоков;  
- Недостаток торговой недвижимости;  
- Отсутствие квалифицированных кадров;  
- Высокие налоговые ставки.  
 
Челябинский рынок ритейла характеризуется начальной стадией своего развития. Лишь в 2006 году мы увидели реализацию качественных девелоперских проектов торговой недвижимости (Сити Парк, Фокус), приход международного ритэйлера Metro C&C, крупных московских операторов - Седьмой континент и МосМарт. В Челябинске пальму первенства держат дискаунтеры (Монетка, Пятерочка, Дикси и т.д.) и общественные рынки Каширинский рынок, Восточный рынок, Перекресток и т.д.). Но в ближайшие два года ожидается рост числа качественных торговых объектов, которые будут иметь формат не просто торговых центров, а торгово-развлекательных центров с большим набором дополнительных услуг. Несмотря на укрупнение торговых объектов, малые и средние форматы торговли тоже имеют право жить, предлагая лучшее качество и шаговую доступность для потребителя. На развитом рынке Москвы и Санкт-Петербурга крупные операторы уже оценили возможности формата «Магазин у дома», наподобие проектов, имеющих форму малоформатных торговых заведений, компаний «Мосмарт» и Spar в Москве. Бурный рост данного сегмента розничной торговли ожидается 2007-2009 году, когда технологии по их открытию будут отработанны и подготовлены к копированию в регионы.  
Для Челябинской области характерна довольно-таки высокая концентрация товарооборота в руках местных операторов, что дает им в руки финансовый ресурс для лоббирования своих интересов в городе. В продуктовом ритэйле лидерство принадлежит 3-м крупным операторам – Сеть «Молния», «Незабудка» и «Пятерочка». Двое из них имеют местные корни. Стоит отметить гипермаркет «Теорема», представляющий наиболее качественный проект в сфере ритэйла. Перспективы Челябинского рынка колоссальны, как в области продуктового ритэйла, так и непродуктового. Конкуренции у местных операторов практически не было на протяжении многих лет. И первые предпосылки к перераспределению рынка уже появились:  
- Выход на рынок Челябинск (несмотря на расположение в Копейске) Metro Cash and Carry;  
- Открытие первой части ТРК «Фокус»;  
- Плановое открытие в 1 кв. 2007 года, гипермаркета Седьмой Континент в ТРК «Сити Парк»;  
- Покупка ТС «Сезам» московским оператором «МосМарт»;  
- Развитие филиальной сети «Магнит» в городе Челябинске;  
- Развитие торговых сетей дискаунтеров (Пятерочка, Монетка, Дикси и т.д.);  
- Развитие столичной розничной сети «Старик Хоттабыч» и «Топай по-хорошему», родом из ХМАО.  
 
Рынок Москвы и Санкт–Петербурга подходит к пределу объема торговых площадей, которые готов воспринять рынок, период экстенсивного роста завершился, а создание интенсивного роста требует все больше усилий и инвестиций. Кроме того, «варяги второго эшелона» планируют заход на российский рынок, среди которых такие гиганты как WallMart, Aldi и другие. В связи с этим экспансия в регионы видится единственным выходом из сложившейся ситуации для игроков перегретого столичного рынка.  
 
Но для экспансии необходимо оптимальное состояние входных параметров:  
- Наличие качественных торговых площадей;  
- Наличие складской инфраструктуры;  
- Наличие развитой транспортной инфраструктуры;  
- Соответствие макроэкономических показателей региона.  
 
Оценим состояние этих параметров в Челябинске:  
Качественные торговые площади все чаще появляются в городе Челябинске и к 2008 году они достигнут 29,9%, т.е. трети всего фонда торговой недвижимости. Но показатели обеспеченности качественными торговыми площадями не столь велики, что дает возможность утверждать – сегмент будет находиться в состоянии дефицита еще на протяжении 2-3 лет. Складская инфраструктура находится под вопросом – перспективные планы ее развития уже представлены городу, но необходимый уровень предложения остается неизвестным, и мы постараемся провести этот анализ со временем. Хотя с уверенностью можно прогнозировать существенный дефицит качественных складских площадей на ближайшие 4 года.  
 
Челябинск имеет хорошо развитую транспортную инфраструктуру:  
- Большое число магистралей, имеющих хорошую транспортную проходимость, при условии наличия рядом с ними земельных участков под строительство складов;  
- Наличие промышленных помещений, которые потенциально могут быть переориентированы на складской сегмент недвижимости, расположенных в черте города;  
- Челябинская область в этом году получила федеральное субсидирование на развитие автодорожного хозяйства.  
 
Соответствие макроэкономических показателей достаточных для начала экспансии в область:  
- По рейтингу Moody’s Челябинской области Aa2.ru, что ставит нас всего на одну ступень ниже таких городов как Москва и Питер;  
- Рост платежеспособного спроса в Челябинске;  
- Рост реальных доходов населения;  
- Рост розничного товарооборота по прогнозам компании «Чистые Активы» будет находиться на уровне 26 – 30 % процентов в год. Причем отдельные сегменты ритэйла обладают более высокой динамикой. А такой формат торговли, как Do it Yourself (DIY), типичным представителем которого является международный оператор OBI, вообще на сегодня не представлен в городе Челябинске.  
 
Стоит отметить неминуемый передел рынка, вызванный приходом крупных ритейлеров в Челябинск, предъявляющих свои требования к качеству торговых площадей. Доля иногородних компаний в общем товарном обороте будет постоянно расти и к 2009 году ожидается уравнения их с местными операторами. Тем не менее, для обеих сторон (и местных игроков и иногородних) существуют риски предпочтения потребителя того или иного формата. Как показывает практика более зрелых рынков Москвы и Санкт-Петербурга наиболее перспективными форматами являются Гипермаркеты, Cash&Carry, Мегамаркеты, ТРК, учитывая их ключевые компетенции и преимущества. Дискаунтеры и «магазины у дома» будут уменьшать свою долю на рынке, так как они неизбежно перейдут от all day’s trading (стабильный объем продаж в течение всей недели) к 4 day’s trading (стабильный объем продаж в течение 4 дней в неделю). Например, появление Metro и Aushan в соседнем Екатеринбурге вызвало падение объема продаж у прочих розничных операторов совокупно на 15 - 20%. Однако резкого обвала рынка не предвидится – ожидается лишь снижение динамики развития данных форматов. Уже сейчас в Челябинске планируется застройка 3-х микрорайонов, в общей площади которых от 2-3 % процентов будет отведено под нежилую недвижимость. Что касается обеспеченности качественными торговыми площадями, то по оценке компании «Чистые Активы» предел будет находиться на уровне 350 м.кв. на 1000 человек, при учете сохранения платежеспособного спроса на прежнем уровне, что при существующих 206 м.кв. на 1000 человек демонстрирует существенный резерв роста рынка. В Восточной Европе этот норматив уже составляет 510 м.кв.  
 
Учитывая текущее состояние рынка торговой недвижимости, насыщение рынка качественными торговыми площадями в ближайшие 2-3 года не предвидится.  
 
Не смотря на то, что многие арендодатели торговых площадей испытывают проблемы с привлечением арендаторов, в большинстве случаев это связанно с отсутствием концепции объекта и возможности внести новизну со стороны местных «продавцов» на рынок ритэйла. Увеличение оборота розничной торговли напрямую указывает на противоположную тенденцию развития сегмента КН. В данном случае местным девелоперам, специализирующимся на торговой недвижимости, имеет смысл обратить внимание на наем специализированных эксклюзивных агентов, которые способны предложить комплекс работ от разработки концепции объекта, исходя из требований рынка, до управления процессом аренды «под ключ». Если рассматривать наиболее перспективные районы для развития ритэйла, то это спальные – Курчатовский, Калининский, Тракторо-Заводской. Центральный район перенасыщен торговыми площадями и уровень конкуренции в данном АО непомерно высок.  
 
Освоение спальных районов уже началось:  
- ТРК «Фокус» 39 100 кв.м., Курчатовский;  
- ТРК «Сити Парк» 51 000 кв.м., Тракторо-Заводской;  
- ТК «Башня» 9 000 кв.м. Тракторо-Заводской.  
- Торговая сеть «Молния» - имеет свои торговые центры в большинстве спальных районов  
 
Что же касается ритейла то компания «Чистые Активы» предполагает перемещение среднего ценового сегмента в крупные торговые центры. Это объясняется тем, что проходимость у подобных мест выше. Например проходимость в будние дни в крупных ТРК находится на уровне 5 – 7 тыс. человек, а по выходным дням 10 – 20 тыс. человек - не плохой показатель? Окупаемость арендных ставок при такой посещаемости очевидна, даже для зон расположенных при входе, где арендные ставки очень высоки, либо в слабо заметном месте торгового центра. Продавцы всегда имеют возможность получить часть клиентопотока и выйти на определенный уровень рентабельности. Для девелопера же, чьи доходы напрямую зависят от размеров арендных ставок, а те в свою очередь от клиенто-потока, крайне важно понимание ключевых факторов успешности объекта:  
- Четкое соблюдение концепции;  
- Позиционирование ТК на рынке;  
- Качественный подбор арендаторов;  
- Эффективное управление объектом.

Аналитические данные по ритэйлу и торговой недвижимости  
Ликвидность арендной ставки по классам Торговой недвижимости

 
 
Крупные компании розничной  торговли с планом присутствия в  регионах

 
 
Основные центры торговли города Челябинска

 
* Полезная площадь  
 
Планируемые объекты

 
 
Нежилая недвижимость  
Нежилая недвижимость - один самых высоко динамичных сегментов рынка коммерческой недвижимости. На текущий момент распространен во всех городах России. Обладает относительно большими преимуществами для малого бизнеса:  
- Относительной дешевизной м.кв.;  
- Возможность приобретения в собственность;  
- Получения высокопроходимого места.  
 
Первичные предложения на рынке по офисам и торговым помещениям до 450 м.кв. еще существуют на рынке Челябинска, но большинство высокопроходимых мест уже занято и происходит перераспределение имеющегося фонда. Компания «Чистые Активы» выделяет нежилые помещения в отдельный сегмент коммерческой недвижимости, для которого мы разработали собственную классификацию (6 классов). С ней вы можете ознакомиться в Главе «Классификация объектов нежилой недвижимости «Чистые активы». Доминирующими факторами, определяющими стоимость нежилой недвижимости, мы считаем:  
- Уровень пешеходной проходимости. Как правило, нежилые помещения – это жилые помещения, переведенные в нежилой фонд, что предполагает малую пропускную способность для транспорта. Но при условии хорошей пешеходной проходимости торговый объект или офис может привлечь большую часть потока людей. Предложение по нежилым помещениям, в административно офисных зданиях, представлено на рынке единичными объектами.  
- Линия объекта. Первая линия работает в комбинации с пешеходной проходимостью. Объекты, расположенные на второй линии домов могут рассчитывать только на жителей близлежащих домов, либо служащих из компаний, чьи офисы расположены неподалеку от рассматриваемого объекта. При выполнении этих условий, цены на подобные объекты наиболее высоки.  
- На первоначальную стоимость также влияет тип дома, в котором расположено нежилое помещение. Абсолютно логично, что помещение, расположенное в новостройке или элитном доме, будет стоить дороже, чем такое же помещение в старом здании (при прочих равных условиях).  
 
Сегодня скупкой нежилой недвижимости активно занимаются банки, для дальнейшего открытия в них дополнительных офисов. Большая часть street retail, на центральных улицах города, расположена в нежилых помещениях в жилых зданиях на первом этаже. Стоимость арендных ставок может колебаться от 300 рублей до 2 700 рублей в месяц за 1 м.кв. Стоимость продажи по элитным объектам может доходить до 95 000 рублей. Причем на рынке еще ощущается дефицит нежилых помещений, но с развитием жилищного строительства ожидается, увеличение вакантных площадей  в нежилом фонде. В перспективе, через 2-3 года на рынок должны поступить предложения по нежилым помещениям, в которых размещены игорные заведения.  
 
Складская недвижимость  
Складская недвижимость — один из самых перспективных и привлекательных сегментов Челябинского рынка коммерческой недвижимости, растущего вместе с бизнесом производственных и торговых компаний. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему количество предложений качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограничено. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения в развитие складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью (на развитых рынках Москвы и Санкт-Петербурга эти сроки начинают уравниваться). Рынок ожидает быстрая активизация роста данного сегмента недвижимости в ближайшие годы. Рынок складской недвижимости находится на подъеме: спрос на склады значительно превосходит предложение, ставки аренды складских помещений растут, на рынке Челябинска появляется все больше проектов современных качественных складских комплексов. Склад в современном понимании - сложный организм, управляемый с помощью передовых компьютерных технологий. С классификацией, разработанной специалистами компании «Чистые Активы», Вы можете ознакомиться в Главе «Классификация Складской недвижимости компании «чистые активы». Потребность в складах испытывают не только производители и импортеры, работающие в секторе FMCG (Fast Moving Consumers Goods), но и дистрибьюторы, логистические операторы, представители розничных сетей, автомобильных компаний и многие другие. Большинство существующих складских помещений на сегодняшний день – это старые склады или перепрофилированные производственные цеха предприятий (категории не выше «В», в самом лучшем случае). Эти объекты не эффективны в эксплуатации, с точки зрения современных требований к складскому хозяйству и не позволяют достичь максимальной оборачиваемости груза своих владельцев или арендаторов. Предложения складов, соответствующих современным стандартам по классу «А», на рынке Челябинска пока нет.  
 
Западные компании давно руководствуются принципом повышения оборачиваемости оборотных средств и минимизации запасов, поэтому инфраструктура поддержки их бизнеса основана на логистике. Существует целый ряд крупных международных логистических операторов, которые предоставляют высококачественные услуги ответственного хранения грузов.  
В России же фактор логистической эффективности пока не стал решающим. Ни одного серьезного логистического оператора в Челябинске на сегодняшний день нет, хотя на российском пространстве они уже появились. Достаточно упомянуть хотя бы STS Logistics, AsstrA Associated Traffic AG, Мультимодальная транспортная компания «ЮниТранс», Русская Логистическая служба, Liga Logistics, ФМ Лоджистикс.  
Крупные инвесторы долго не замечали потенциально высокого спроса на складскую недвижимость. Фактически они игнорировали этот сегмент рынка и активизировались на нем лишь недавно, т.к. доходность и сроки окупаемости проектов на столичных рынках, сейчас сравнимы с рынком офисной недвижимости - 15-17% доходности при окупаемости около четырех-пяти лет.  
Результатом притока инвестиций в этот сектор может стать резкое, волнообразное увеличение объема предложения складских комплексов, как в центральной части России, так и в регионах. Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные местные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60-70% всего рынка.  
Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов. Также заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя», по всей видимости, не дождавшись качественного предложения логистических услуг на рынке.  
Главным барьером, сдерживающим развитие ранка складской недвижимости, специалисты считают отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой. По мнению специалистов, стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса составляет около $450-600. Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта.  
Строительство склада площадью 10 тыс. кв. м. не всегда рентабельно, а строительство логистических парков на 70-100 тыс. кв. м. сегодня может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость, считают специалисты.  
По мнению специалистов, доля складов в России, которые можно отнести к классу А, составляет около 20%. Склады класса А даже в портовом Петербурге можно пересчитать по пальцам. Логистам приходится проявлять немалую изобретательность при поиске подходящего склада. 
Важнейшим параметром выбора складского оператора является его место расположения. Причем выгодным может считаться расположение, как в центре города, так и вблизи от основных транспортных магистралей.  
Следующим по значимости фактором является стоимость аренды. В то же время уровень требований к складам медленно, но неуклонно растет. Более того, поиск хорошего склада начинают осознавать как проблему, от решения которой зависит эффективность бизнеса. 
Арендаторы вырабатывают все более дифференцированные критерии выбора складского помещения и испытывают потребность в более подробной информации о рынке. Удовлетворение потребности в складских помещениях определяется бывшими промышленными зданиями, промбазами, пристройка ми, ангарами, цокольными или подвальными помещениями. Но данный вариант не подходит крупным логистическим операторам и сетевикам.  
Зачастую при складском помещении недостаточно прилегающей территории для выполнения стандарта по движению и парковке большегрузных автомобилей. Также необходимо учитывать, что разные категории товаров предъявляют различные требования к складским помещениям. Зачастую многие официальные дистрибьюторы, которые работают на рынке Челябинска, имеют необходимые складские условия, но они определенны для конкретной продукции и многофункциональное использование для них не представляется возможным.  
Сетевые компании, работающие в Челябинской области, как правило, используют собственные площади на объекте (built-to-suit), либо склады, обладающие небольшой глубиной запаса по номенклатуре товаров. Большинство складов на рынке Челябинска представлены холодными помещениями, уровень арендных ставок по которым колеблются от 60 до 130 рублей за кв.м, для теплых складов арендные ставки выше – от 110 до 350 рублей за 1 м.кв.  
Текущая ситуация на рынке Челябинска показывает большой дефицит складских помещений, что по определению должно создать рост как арендных ставок, так и стоимость продажи 1 м.кв. Но мы наблюдаем относительно спокойную динамику цен на рынке - не больше 20% в годовом исчислении. Самой большой проблемой при калькуляции стоимости является определение дифференцированной стоимости земли и здания. Несмотря на то, что Екатеринбург включен в Международный Транспортный Коридор -2 (Панъевропейский коридор), Челябинская область остается столь же привлекательной для розницы и логистических компаний, обладая одним из самых высоких оборотов, в розничной, оптовой торговле и промышленном производстве. 
Специалисты компании «Чистые Активы» видят два пути удовлетворения спроса в качественных складских площадях – это строительство новых логистических комплексов, площадью не менее 30 000 м2, либо качественная и дорогостоящая реконструкция имеющихся площадей, архитектурно подходящих под требования международной классификации. В рамках первого направления в 2006 году Челябинском рынку был презентован проект по строительству складского комплекса класса А – «ЛК-Лайнер», общей площадью 130 000 кв.м. Девелопмент, строительство и финансирование осуществляется ИК «Лайнер», совместно с фирмой «Logistic-ICS». 
График сдачи в эксплуатации:  
- Первая очередь – конец 2008 года;  
- Второй и третей – в течение 2009 году.  
 
Но даже введения в полноценную эксплуатацию складского комплекса «Лайнер» не удовлетворит потребности Челябинска в качественных складских помещениях.  
 
По второму пути возможны варианты – появление на рынке складских объектов, реконструированных их нынешними владельцами, а также реконструированные непрофильные производственные корпуса реструктурируемых или приватизируемых на сегодняшний день промышленных предприятий города и пригорода.  
 
Производственная недвижимость  
Рынок производственной недвижимости в городе Челябинске один из самых больших в сегменте коммерческой недвижимости. Изначально индустриальный город формировался под строительство и работу многочисленных заводов – ЧМЗ, ЧТПЗ, ЧТЗ, ЧЦЗ, ЧКПЗ, ЧАМЗ и т.д. Но снижение объемов производства и курс на снижение издержек вследствие внедрения более компактных производств, передачи части производственных процессов на аутсорсинг и энергосбережения, привели к тому, что огромные площади просто пустуют и не задействованы в производственном процессе. К данным предприятиям можно отнести машиностроение, деревообработка, приборостроение. Но даже успешные предприятия, находящиеся в стабильном финансовом состоянии, зачастую располагают площадями, которые неэффективно эксплуатируются.  
 
Основная тенденция на рынке производственной недвижимости – это ее перепрофилирование и/или ведение непроизводственной деятельности на объекте. В подтверждение данного факта можно привести достаточно примеров, когда производственные помещения в центре города и в прочих районах были диверсифицированы в торговые или складские помещения.  
 
Многие производственные помещения используются также под:  
- Складские комплексы;  
- Пищевое производство;  
- Мебельное производство;  
- Метало-перерабатывающее производство;  
 
Рынок производственной недвижимости чувствителен к общему состоянию экономики и к отдельным его сегментам. Поэтому мы видим рост числа мелких компаний работающих на  литейном рынке и рынке металлообработки, что соответствует общей тенденции на рынках с превалирующим сырьевым сегментом. Пищевое производство развивается за счет повышения платежеспособного спроса и роста доходов населения. При организации складского комплекса на основе существующего объекта затраты на реконструкцию составят 90 – 120 $ за 1 м.кв., на возведения нового здания соответственно 400-500 $ за 1 м.кв.  
 
Спрос и предложение  
Если смотреть на производственную недвижимость с позиции объема ее предложения и общего фонда площадей, то объектов выставленных на продажу или в аренду не так уж и много. Это связанно с тем что многие производственные помещения находятся в плачевном состоянии и затраты даже на их демонтаж значительно выше, чем на возведение нового здания. Многие собственники не желают продавать свой объект по частям, что абсолютно логично – часть площадей при продаже или сдаче в аренду объекта по частям попадет в неликвид. Отсутствие концептуального понимания развития производства и наличия, грамотных бизнес идей, также приводит к тому, что большинство собственников производственных помещений предпочитают сдавать их в аренду. В свою очередь это ограничивает количество предложений на продажу. Самыми востребованными на рынке производственных помещениями является метраж 300 – 500 кв.м. и 1 000 м.кв., с необходимой высотой потолков (как правило, не менее 9 метров). Наиболее обеспеченными производственными площадями является Металлургический и Тракторо-Заводской район.  
 
Цены  
Специалисты компании «Чистые Активы» прогнозируют стабильный рост цен на производственную недвижимость на уровне 20-22 % в год, при возможно пиковой динамике в 2008 – 2009 году. Цена в пригороде 30-50 км. от Челябинска от 2 000 рублей за 1 м.кв. до 10 000 рублей за 1 м.кв.; пригород Челябинска от 10 – 30 км от 6 000 рублей до 15 000 рублей за 1 м.кв..; непосредственно в Челябинске и в ближнем пригороде (до 10 км.) от 10 000 до 70 000 рублей (в случае возможности организации торговли на этих площадях).  
 
С точки зрения корректной оценки стоимости объекты промышленной недвижимости являются самыми сложными, т.к. их стоимость напрямую зависит от возможного их использования в случае перепрофилирования и стоимости аналогов, количество которых на рынке очень ограничено. Поэтому каждый объект требует особого внимательного изучения для его корректной оценки. Специалисты компании «Чистые активы» обладают достаточным опытом для проведения подобной работы.

Источник: Чистые Активы 

24 апреля 2007 года

Опубликовано  на сайте www.kirovka.ru 
 

Обзор рынка офисной  недвижимости Челябинска

Улучшение инвестиционного климата  Южного Урала "примагнитило" в  регион российских и иностранных  девелоперов. Три месяца назад агентство Moody’s пересмотрело и повысило рейтинг  финансовой привлекательности области  по национальной шкале - с Аа2.ru до Аа1.ru. Бум деловой активности, в свою очередь, обозначил серьёзную проблему: в главном городе региона не хватает  офисных площадей определённых классов. Уже к концу года рынок офисной  недвижимости Челябинска, уверены эксперты, ждет нижний порог дефицита по классам "A" и "B". 

Состояние предложения  на рынке  
 
По последним данным, наполняемость офисных помещений Челябинска достигла 98%, что говорит о дефиците предложения площадей на местном рынке - он на текущий момент составляет 37,9 % от общего объема спроса. 

Естественно, что координация  спроса и предложения происходит постепенно. Но специалисты уже сейчас начинают бить тревогу: даже если учитывать  только внутренний спрос, то к концу 2007 года рынок офисной недвижимости южноуральской столицы ждет нижний порог дефицита в классе "А" и классе "В" (при учете того, что все анонсированные на сегодняшний  день проекты войдут в жизнь). В  классе "С" реализованных проектов не так много, поэтому объекты, которые  в последнее время вышли на рынок, не способны покрыть спроса на данный вид площадей, - пояснил "Домострою" Антон Ромза, зам.директора по маркетингу и анализу группы компаний "Чистые Активы".  
 
"Да, сейчас очень сложно найти офисные элитные помещения, - соглашается с коллегой коммерческий директор ООО "Синтез-Газ" Оксана Горшкова, - хотя часто бывает такое: арендаторы рассуждают, что их помещение класса "А" - такие бизнес-дома, как "Мизар", "Петровский", "Брянский" - но на самом деле, это не так".  
 
Отметим, полного единения по классовому делению офисных помещений ни у застройщиков, ни у риэлторов не найти. Как, впрочем, не найти самой единой классификации. Так, одна из распространенных систем в России официально разработана ведущими консалтинговыми компаниями в области коммерческой недвижимости в октябре 2002 года -она устарела, но некоторые компании продолжают ею пользоваться. 

 
Новая классификация офисных зданий была принята в конце 2006 года участниками  Московского исследовательского форума (МИФ). В разработке этого документа  приняли участие специалистыаналитических отделов компаний так называемой "большой четверки" (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) и представители  различных технических служб, профессиональных УК и девелоперских компаний. В  результате пересмотра классности объектов более половины офисов отныне, по идее, должны позиционироваться иначе - на одну-две ступени ниже, - пояснили "Домострою" в пресс-службеАссоциации строителей России.  
 
Новая классификация, считают строители и риэлторы, более продуманна. Ведь здесь появились четкие параметры, соблюдение которых необходимо для соответствия высококлассному зданию. Например, если раньше офисное здание класса "А" должно было отвечать минимум 16 из 22 установленных критериев, то теперь ему предъявляются требования по 26 пунктам, из которых 20 - обязательных и 6 - факультативных.  
 
Критерии разделены на семь разделов: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Отныне для попадания в класс "А" объект должен соответствовать почти всем критериям, за исключением выборочно одного основного и четырех факультативных. Сами по себе почти все параметры стали более жесткими и детализированными.