Законы рынка, Профессиональный интерес

11.07.2005 - 14.10 
Инвестиции в коммерческую недвижимость 
Тема: Законы рынка, Профессиональный интерес 
 
На фоне снижающейся доходности инвестиций в жилую недвижимость, разговоров о рынке доступного жилья и разработки законодательства, направленного на стимулирование ипотеки, на столичном рынке недвижимости остается ниша, традиционно не так часто затрагиваем

На фоне снижающейся доходности инвестиций в жилую недвижимость, разговоров о рынке доступного жилья и  разработки законодательства, направленного  на стимулирование ипотеки, на столичном  рынке недвижимости остается ниша, не так часто затрагиваемая в  новостных сообщениях и выступлениях депутатов Госдумы . это рынок коммерческой недвижимости. По мнению некоторых участников рынка, все больше инвесторов интересуются именно этим направлением вложения средств.

Что привлекает?

По оценкам экспертов, на сегодняшний день на коммерческую недвижимость приходится значительно  меньший объем инвестиций, чем  на жилой сектор. Оценить довольно сложно, но думаю не более 40% из всех средств, которые инвестируются  в недвижимость Московского региона, направляются на финансирование проектов в области коммерческой недвижимости всех секторов: складская, офисная, торговая, гостиничная , - отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. 
Такого же мнении придерживается и управляющий директор Noble Gibbons in association with CBRE Дэвид Бродерсен. По его словам, мы можем уверенно сказать, что  на долю коммерческой недвижимости приходится гораздо меньшая часть инвестиций, чем на жилой сектор . Если представить соотношение секторов в процентном выражении, то в коммерческую недвижимость инвестируется 40% средств, тогда как в жилую недвижимость направляется 60% накоплений , - считает эксперт. 
Однако, несмотря на, казалось бы, небольшое количество инвесторов, профессионалов на рынке коммерческой недвижимости становится все больше, и специалисты этого рынка не стремятся уходить в другие сектора экономики. Говоря об инвестициях в коммерческую недвижимость, можно однозначно сказать, что количество инвесторов, как частных, так и институциональных сохраняет свою общую массу ввиду довольно большего количества факторов , - говорит Максим Жуликов. 
По его мнению, потенциальных инвесторов привлекают сохраняющиеся положительные тенденции на рынке коммерческой недвижимости Москвы: прежде всего, увеличение емкости рынка, повышение ликвидности объектов, высокий уровень спроса, стабильный рост арендных ставок и увеличение сроков аренды до 5 лет и больше, что в свою очередь позволяет сократить сроки возврата инвестиций. Немаловажную роль в привлечении инвестора, по словам Максима Жуликова, играет неудовлетворенный спрос на офисные помещения класса А . Поскольку уровень вакантных площадей по-прежнему остается очень низким, зачастую большинство площадей в престижных бизнес-центрах А класса, сдаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. Офисные центры класса А начинают составлять свои waiting-lists . списки ожидания. Многие всемирно известные компании сталкиваются с ситуацией, когда они не могут реализовать свои потребности по аренде площадей в виду высочайшего дефицита и отсутствия достойных предложений , - отмечает эксперт. Все эти факторы, по его мнению, способствуют привлечению инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости и обеспечивают высокую доходность вложений. 
По мнению директора по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle Виктора Макшанцева, инвесторов привлекает не только офисный рынок. Офисные центры с продуманной концепцией и прозрачной инфраструктурой, по его словам, будут приносить на рынке надежную прибыль и пользоваться спросом, как минимум, лет пять. Однако при инвестиции в торговые центры есть возможность заработать гораздо большую прибыль: за счет гибкой концепции и перемены операторов , - полагает эксперт. Кроме того, по его словам, существует недостаток предложения логистических комплексов класса А , поэтому арендаторы готовы платить высокие арендные ставки, в связи с чем такой тип недвижимости воспринимается как эффективный финансовый инструмент и интересует как российских, так и западных инвесторов. 
Таким образом, опытные инвесторы стремятся заполнить эти лакуны и, удовлетворив спрос, вернуть свои инвестиции с высокими дивидендами. Как отмечет максим Жуликов, уже сегодня эксклюзивные офисные помещения столицы, составляющие менее 0,3% предложения, на продажу уверенно перешагнули планку в 10 тыс. долларов США за квадратный метр .

Кого привлекает?

Как отмечает Константин Ковалев, в коммерческую недвижимость инвестируют в основном девелоперские компании: как западные, так и российские. Среди девелоперов офисных  зданий в Москве можно назвать компании ENKA, Капитал Груп , Система-Галс , Hines, Alarco, Форум Пропертиз , С+Т Групп и др. А среди девелоперов торговых помещений лидируют IKEA, Торговый Квартал и др. Инвестированием в склады занимаются НЛК, Кулон. 
По словам Константина Ковалева, также важным игроком на рынке коммерческой недвижимости являются российские Финансово-промышленные группы: Пермская Финансово-Промышленная Группа, ЛУКОЙЛ-Пермь , Интеррос ( Открытые инвестиции ), Северсталь и др. Нужно отметить, что крупные ФПГ предпочитают вкладывать деньги только в коммерческую недвижимость, считая инвестирование в жилье рискованным , - говорит эксперт. Инвестиционные компании с иностранным капиталом такие, как Fleming Family & Partners, Eastern Property Holding, по его словам, предпочитают приобретать коммерческую недвижимость по схеме sale & leaseback , когда продавец уступает коммерческую недвижимость стороннему инвестору, арендуя эту же самую недвижимость по фиксированной арендной ставке на длительный срок . 
По мнению некоторых экспертов, можно говорить о доминировании российских инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости. Большинство инвесторов на рынке коммерческой недвижимости представители России, доля иностранных инвесторов незначительна , - полагает Максим Жуликов. С ним согласен и Дэвид Бродерсен. По его словам, на сегодняшний день большую часть составляют отечественные инвесторы . Такую ситуацию частично можно объяснить тем, что рынок коммерческой недвижимости все еще остается недостаточно прозрачным, и тем, что международные инвесторы до сих пор неправильно понимают инвестиционные риски в России , - считает эксперт. 
В свою очередь Виктор Макшанцев полагает, что существенным препятствием для вхождения западных инвесторов на российский рынок являются административные барьеры. По его мнению, в настоящий момент перед западными инвесторами стоят серьезные препятствия . это, прежде всего, краткосрочная аренда земли (на 49 лет) и административные барьеры. Поэтому получается, что на рынке есть несколько надежных объектов и огромное число потенциальных инвесторов, которые, грубо говоря, бегают за небольшим количеством активов . Однако в дальнейшем, по его словам, ситуация может измениться: в первую очередь за счет взаимодействия иностранных инвесторов с российскими девелоперами. С одной стороны, российские специалисты знают специфику рынка, с другой стороны западные предприниматели обладают большим объемом средств, необходимым для строительства.  Когда эта смычка произойдет, рынок будет действительно развиваться: наши девелоперы будут строить что надо, а иностранные инвесторы будут вкладывать деньги , - отмечает Виктор Макшанцев.

Инструменты инвестирования

Различные инвесторы  предпочитают разные инструменты инвестирования, однако ограничениями вложения средств, по мнению специалистов, могут быть доступность необходимого объема средств, защищенность инвестиций и запланированно высокая прибыльность проекта. Как отмечает Константин Ковалев, инвесторы предпочитают соинвестирование либо прямое инвестирование с использованием банковских кредитов . По словам Виктора Макшанцева, если инвестору удается привлечь финансовые ресурсы западных банков, реальная доходность самого объекта может достигать 20-25% .  
При этом иностранные инвесторы и некоторые консервативные отечественные предпочитают инвестировать в проекты, уже генерирующие денежный поток  - готовые, заполненные арендаторами офисные здания, считает Константин Ковалев.  
По словам Дэвида Бродерсена, есть два типа инвестирования . частные инвестиции и ПИФы как пример открытых инвестиций . Если первый тип инвестиций уже давно популярен на рынке, то с паевыми инвестиционными фондами не так все просто. По мнению Константина Ковалева, пока инвесторы лишь присматриваются к новым инструментам, таким как ПИФы . А как отмечает Максим Жуликов, относительно новые инструменты инвестиции, например ПИФы, вызывают скептическое и настороженное отношение . Однако, по мнению Дэвида Бродерсена, о популярности новых инструментов инвестирования можно судить хотя бы по тому, что за последний год было зарегистрировано более 30 фондов и еще несколько фондов находятся в процессе регистрации . Первой крупной сделкой с привлечением ПИФа, по его словам, можно считать вложение 50 млн. долларов в существующий жилой комплекс. 
Далеко не все компании готовы инвестировать средства через новые инструменты финансирования. По свидетельству Виктора Макшанцева, компания Jones Lang LaSalle работает непосредственно с западными фондами, которые инвестируют в объект напрямую, приобретая либо акции компании, либо активы. При этом, по его словам, может быть создана специальная структура, которая бы позволяла оптимизировать налоговое бремя. Однако как российские системы оптимизированного налогообложения, так и западные оффшорные компании все-таки имеют отсроченные обязательства по выплате налога на прибыль, что все-таки является существенной затратой. Кроме того, есть положения об экономической сути сделки, на основе которого сделка может быть оспорена. Хотя прецедентов пока не было, все-таки некоторая опасность существует , - считает эксперт. В силу этих причин, по словам Виктора Макшанцева, Jones Lang LaSalle предпочитает работать с инвестором напрямую, несмотря на то, что некоторые клиенты могут создавать фонды . 
В целом же, как отмечает Максим Жуликов, говорить о превалировании какого-то одного инструмента инвестирования было бы не совсем корректно, поскольку предпочтения имеют разносторонний и равномерный характер .

Сферы интересов 
Как известно, рынок коммерческой недвижимости делится на несколько направлений: складскую, офисную, торговую и гостиничную недвижимость. Как отмечают специалисты, четкие предпочтения отдельных инвесторов выделить достаточно сложно. На данный момент, на  российском рынке коммерческой недвижимости акценты популярности распределены довольно равномерно, и говорить о превосходстве одной категории нежилой недвижимости над другой, несколько некорректно , - считает Максим Жуликов. Согласен с ним и Константин Ковалев. По его словам, что касается того, в какие сегменты идет больше всего инвестиций, то однозначно ответить на этот вопрос нельзя, так как подобная статистика не ведется . 
Однако, по мнению Дэвида Бродерсена, предпочтения в интересах связаны естественным образом с доходностью инвестиций, а наиболее прибыльным направлением инвестирования можно считать инвестиции в складскую и промышленную недвижимость, так как при большом спросе в этих сегментах рынка наблюдается ощутимый недостаток предложения .  
Как отмечает Виктор Макшанцев, некоторые фонды специализируются на ритейле, некоторые . на офисах, вектор их деятельности зависит от направления их деятельности в мире и определяется конечной доходностью инвестиций . Западным инвесторам традиционно интересны те объекты, которые в силу договора аренды будут приносить постоянный доход, считает эксперт. Если очень условно поделить на рынок по сферам интересов инвесторов, то, по мнению Виктора Макшанцева, можно представить некоторую картину дистрибуции интересов. Если сравнивать развитость различных сегментов коммерческой недвижимости, то стоит отметить, что офисный рынок развит чуть более, чем торговый: инвесторы только сейчас начинают смотреть на ритейл, однако офисы вряд ли лидируют по популярности среди инвесторов. Больше всего денег на сегодняшний день вкладывается в торговую недвижимость, второе место крепко держит офисный рынок, а склады традиционно менее популярны , - отмечает эксперт, добавляя, что складские помещения высокого качества, недостаток которых так ощутим на российском рынке, пользуются особой популярностью, прежде всего, у западных инвесторов.

Вопрос  денег 
В зависимости от проекта, сумма первоначальных инвестиций может значительно варьироваться. Суммы инвестиций во многом зависят от того, насколько финансово состоятелен инвестор и насколько серьезны его намерения. В среднем минимальные инвестиции начинаются от 100 000 долларов США, говоря же о больших финансовых вливаниях, можно сказать, что здесь не существует максимального потолка , - замечает Максим Жуликов. 
Понятно, что проекты уровня Москвы-Сити обходятся инвесторам в сотни миллионов долларов, - отмечает Константин Ковалев. . С другой стороны реконструкция особняка в центре может стоить менее 3 млн долларов . По его словам, каждый проект индивидуален, так же как и возможности и потребности инвесторов. Для кого-то срок окупаемости проекта 5 лет . это слишком долго, а для кого-то очень хорошо .  
По мнению Дэвида Бродерсена, нижняя планка вхождения на рынок коммерческой недвижимости значительно выше. По его словам, стандартный объем инвестиций составляет не менее 10 млн долларов. Однако, например, гостиничный сектор требует большего объема инвестиций - это связано в первую очередь с тем, что здание отеля необходимо не только построить, но и полностью оборудовать, меблировать и  т. д. . 
Зависимость начальных вложений от направления инвестирования отмечает и Виктор Макшанцев. По его словам, традиционно в коммерческую недвижимость инвестируются разные суммы, однако в разные сегменты обычно инвестируются разные средства. Мы видели инвестиции в складскую недвижимость от $13-15 млн до $120-130 млн . все зависит от объема и качества объекта , - говорит эксперт. Инвестиции в торговую недвижимость, по его словам, обычно составляют от $20-25 млн до $250 млн, но подчас могут достигать $300 млн, объем инвестиции сильно зависит от места расположения объекта и от площади самого центра: обычно торговые центры строят не меньше 5 тыс. кв. метров . Инвестиции в офисную недвижимость, по его словам, обычно составляют от $30 млн до $120 млн. Однако стоимость тех бизнес-парков, которые в ближайшее время появятся на рынке, может быть и выше , - отмечает Виктор Макшанцев.

Вопрос  доходности 
Доходность инвестиций, как и сумма первоначальных вложений, по мнению экспертов, зависит от самого объекта, а также от того, к какому сегменту рынка этот объект относится. Например, далеко не всегда объекты с высокой капитализацией приносят самую высокую прибыль. По словам Максима Жуликова, офисы класса А - менее доходны, ввиду долгого срока окупаемости из-за больших объемов первоначальных инвестиций, но в тоже время они являются наиболее ликвидными, поскольку устойчивы ко всем негативным колебаниям  рынка . 
В целом же, по его словам, офисная недвижимость класса А приносит приблизительную доходность от 10% до 17%, офисы класса В - от 15% до 20% , у ритейла срок окупаемости около 5-6 лет, а доходность от 15% до 17%. Однако, по его мнению, на конечный порядок чисел влияет огромное количество факторов . 
Константин Ковалев приводит более высокие цифры доходности. В среднем, по нашим данным, можно обозначить такие рамки: офисная (девелопмент) - 15-25% при среднем уровне риска, офисная (рента) - 9-18% при низком риске, складская - 15-30% при среднем уровне риска, гостиничная - 6-14% при среднем уровне риска , - говорит эксперт. 
В конечном итоге, как утверждает Дэвид Бродерсен, многое зависит от уровня риска, с которым приходится столкнуться инвестору. Что касается возврата инвестиций, то наибольшую прибыль, конечно, приносят наиболее рисковые проекты: чем меньше риск, тем ниже прибыльность инвестиций , - отмечает эксперт. По его данным, инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, находящиеся в стадии разработки, могут принести не менее 30% годовых, вложения в существующие объекты дают прибыль в размере 15-20% в год, инвестиции в существующие проекты международного качества приносят примерно 12.5% годовых .

Тенденции рынка

На сегодняшний  день рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилого сектора, является достаточно закрытой сферой для непрофессионального  инвестора. Связано это в первую очередь с необходимостью серьезных  маркетинговых исследований и детальной  разработкой девелоперского проекта, а во-вторых, с количеством средств, нужных для инвестирования. Поэтому войти на этот рынок может далеко не каждый, а среди лидеров преобладают серьезные профессиональные компании. Именно с профессионализацией рынка связывают специалисты будущее коммерческой недвижимости в России. По словам Константина Ковалева, одна из тенденций этого рынка . инвесторы действительно стали чаще обращаться к профессиональным консультантам . Как отмечает эксперт, главная рекомендация потенциальному инвестору . прежде чем инвестировать в какие-либо проекты нужно обращаться к инвестиционным консультантам для того, чтобы они рассчитали все параметры проекта, определили лучшее и наиболее эффективное использование и т.п. Главное, они могут однозначно ответить на вопрос . нужно ли входить в проект или нет . 
Согласен со своим коллегой и Максим Жуликов. Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать большое количество критериев, но первостепенным из них является способность приносить доход тому, кто ее будет использовать. Выбирать объект надо с учетом требований потенциального арендатора, специфики направления его бизнеса. Коммерческая недвижимость, в разной степени удовлетворяющая этим требованиям, соответственно принесет разный доход , - считает он. Главным советом начинающим  инвесторам, по его словам, является обращайтесь к профессионалам, которые обладают детальной информацией по рынку и знают всю его конъюнктуру, а также многочисленные подводные камни . 
Увеличение профессиональных менеджеров и все большая профессионализация приведет, по мнению большинства экспертов, к качественному улучшению рынка коммерческой недвижимости.  Основную тенденцию в развитии рынка мы видим в постепенной миграции к качеству: улучшение качества строительства будет способствовать привлечению более качественных арендаторов, вследствие чего проекты становятся более привлекательными для международных инвестиционных компаний , - утверждает Дэвид Бродерсен. Поэтому компания Noble Gibbons, по его словам, рекомендует потенциальным инвесторам инвестировать средства, прежде всего, в качественный консалтинг и услуги по управлению строительством международного уровня.  
Если же говорить о более глобальных показателях, то, по мнению Виктора Макшанцева, российский рынок коммерческой недвижимости будет развиваться по пути, уже пройденному Восточной Европой.  По его словам, будет происходить постепенное снижение доходности инвестиций на рынке коммерческой недвижимости По мере того, как большее число объектов высокого качества будут выводить на рынок, будут снижаться и ставки доходности до 8-7% годовых при стабильных арендных ставках. Однако нельзя исключать и того, что может произойти снижение арендных ставок. В общем же можно прогнозировать увеличение капитализации рынка на фоне снижения доходности , - полагает эксперт.

Комментарии специалистов:

Виктор  Макшанцев, директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle:

Торговые центры с качественной продуманной концепцией очень интересны как инструмент вложения, прежде всего, для западных фондов и управляющих компаний. Можно  отметить, что в отличие от складского и торгового секторов рынка, офисный  рынок в Москве наиболее сформирован . на сегодняшний день его доходность составляет порядка 12-13% годовых. Вообще на сегодняшний день, чтобы получить самую высокую доходность на рынке коммерческой недвижимости, нужно построить склад. Доходность складского центра сильно зависит от его уровня: при инвестиции в удачный проект прибыль может составлять порядка 15% годовых, а может ограничиться 13-14%. Поскольку на сегодняшний день барьеров для вхождения на рынок коммерческой недвижимости достаточно много (в том числе различные административные проволочки), можно с уверенностью утверждать, что в ближайшее время доходность сохранится на этом уровне. Что касается возврата инвестиций и их прибыльности, то тут многое зависит от того, на каком этапе происходит инвестирование и какие средства для этого удается привлечь. 

 
http://www.appartment.ru/issuebody.html?id=109 
 
Источник: Алексей Лоссан

Недвижимость, которая приносит доход. Тенденции  рынка.

Инвестиции в недвижимость — это вложение капитала в создание или трансформацию недвижимых объектов с целью получения прибыли. Как  в любой сфере экономики, отдельные  сегменты недвижимости имеют разную доходность в разное время и в  разных местах. 
 
Инвестиции — это затраты ради отдачи. Как и в любой сфере экономики, инвестиции стремятся туда, где отдача выше или надежнее на много лет. Инвестиции в недвижимость по своей отдаче в разное время и в разных местах могут уступать другим видам вложений или превосходить их, но в целом отличаются более высокой надежностью, имея результатом материальную основу многолетнего пользования. 
 
В странах устоявшегося классического капитализма в стабильные времена считается вполне почтенным капитал, приносящий десятилетиями по 5% годовых. Недвижимость как раз подходит к этому классу. В России по нынешним меркам это маловато. В сфере офисов и торговых помещений сейчас считается приличным 15—20% годового дохода — пока растущий рынок дает такую возможность. А в среднем эта сфера при сдаче в аренду приносит 12—14% в год. После промышленного спада 1990-х годов оживает рынок производственных зданий и площадок: с одной стороны, для возобновления или реконструкции производства, с другой стороны, для использования этих объектов по иному назначению: под бизнес-центры или торговые комплексы. «Нормы» доходности здесь вообще нет. Такие сделки совершаются через различные комбинации в расчете на многократную окупаемость затрат. Подъем производства и торговли за годы начавшегося тысячелетия выводит на гребень спроса заглохшую и заброшенную ранее складскую недвижимость. 
 
Итак, тяготение инвестиций к более доходным сегментам делает весьма подвижной их структуру, и сейчас намечается тенденция более развитого капитализма, а именно - увеличение доли коммерческой недвижимости в сравнении с жилой. Какие резервы есть в этом направлении, показывает такое сравнение (bpn.ру): если в 2004 г. в Москве было осуществлено немногим более десятка крупных инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости и объем сделок составил порядка $250 млн., то, например, в Стокгольме в том же году объем сделок превысил $2 млрд. 
 
Если взять офисный сегмент, то о возможной динамике его говорят такие сравнения Cushman@Wakefield Stiles&Reabokobylko: пока что Москва отстает по обеспеченности квадратными метрами торговых и офисных площадей на тысячу жителей от других европейских столиц. К примеру, в Париже показатель обеспеченности офисными площадями на тысячу жителей равен почти 5 тысячам кв. м, в Варшаве — на тысячу жителей приходится 950 квадратных метров офисных площадей, российская же столица пока может похвастаться всего 278 кв. м на тысячу москвичей. При такой низкой обеспеченности офисными площадями дальнейший подъем деловой активности в России повысит спрос на офисы и сделает это направление еще более доходным и способным впитать большой поток инвестиций. 
 
Несколько более замедленное развитие рынка коммерческой недвижимости по сравнению с рынком жилья в прежние годы связано и с тем, что жилищную продукцию можно реализовать «в розницу», поквартирно, а коммерческие комплексы создаются и продаются целиком, что требует больших начальных затрат и замедляет возврат. И лишь возможность последующей сдачи в аренду объектов по частям облегчает задачу привлечения клиентов и окупаемости затрат. Такая возможность существует не для всех коммерческих объектов, а преимущественно для офисных, торговых и складских. Даже при «долевом участии» в строительстве объекта успех доли зависит от успеха целого (делового или торгового центра), в то время как инвестор, вложивший по долевому участию средства в квартиру, располагает ею самостоятельно и сам выбирает подходящее время и клиентов для продажи или аренды. 
Отсюда вытекает и разная тактика инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. 
 
Агрессивные и способные на риск инвесторы в целях высокой доходности вкладываются в строительство объекта коммерческой недвижимости для последующей продажи при заполнении арендаторами и достижении стабилизированных денежных потоков. Основной инвестор несет все риски проекта, а долевые участники — в зависимости от этапа вхождения в проект: строительные риски, риск сдачи объекта в аренду и риск последующей продажи. Среднерыночная доходность по подобным проектам может составлять до 20—25%. 
 
«Доходные дома» 
Более осторожные инвесторы, и те, кто не желает организационных (девелоперских) хлопот, приобретают уже обжитые арендаторами здания в расчете на спокойный многолетний доход. Аналогом этому в жилищной сфере могут быть широко распространенные до революции в Петербурге и Москве «доходные дома» со сдачей в аренду квартир. Подобное явление возрождается в Москве в единичных проектах, но было заявлено даже мэрией Москвы о более широких планах.  
При такой форме дохода риска меньше, он зависит от добросовестности арендаторов и от возможности привлечь последующих арендаторов при уходе предыдущих. Доход здесь возможен не только от арендной платы, но и от удорожания объекта при благоприятном положении на рынке недвижимости. Текущий доход в таких малорискованных проектах офисной и торговой недвижимости находится на уровне 12—14%, а рост стоимости самого объекта при нынешнем спросе на коммерческую недвижимость может превысить в некоторых классах годовую доходность по банковским депозитам. 
Стоит вернуться к теме «доходных домов» как объектов коммерческой недвижимости. Ввод в действие нового Жилищного кодекса переводит жилищную сферу на рыночную основу почти полностью и создает предпосылки для массовой аренды квартир со стороны тех, кто не имеет шансов их «получить» или купить. Первый (после революции) доходный дом был построен мэрией Москвы в 2003 году. Бизнес-план был рассчитан на сдачу в аренду квартир, офисов и машино-мест с постепенной заполняемостью от 60 до 80% и сроком окупаемости 8 лет. 
 
Конечно, если бы просто продать квартиры в этом доме, то вложения обернулись бы быстрее. Но «авторство» мэрии Москвы говорит и об учете социального аспекта про граммы. 
 
Примечательно, что теперь уже не только мэрия, но и частная компания (МИАП) заинтересовалась темой доходных домов и предполагает строить их в двух сегментах — бизнес-класс а и элитного жилья в расчете на зарубежных и корпоративных клиентов. 
 
Частный случай «доходного дома», но гораздо более распространенный тиражом в тысячи и тысячи экземпляров — это сдача квартир, дач, коттеджей в аренду. Это очень широкое поле операций с недвижимостью, во многом «теневое» и подобное барахолке. Но на этой почве развивается и более квалифицированный бизнес, плодящий своих «рантье», которые получают от сдачи недвижимости внаем регулярный основной или дополнительный доход. Исходные вложения могут начинаться от уровня однокомнатной квартиры, но для более масштабных проектов капиталы могут объединяться в различных организационных формах, вплоть до инвестиционных фондов недвижимости. 
 
Усредняя широкую практику аренды в Петербурге, можно вывести, что для рядовых квартир годовой доход составит 10—12%, а для комфортабельных, хорошо оснащенных квартир в привлекательных по доступности и престижу местах может достигать 25—35%. Здесь речь идет о длительной (помесячной) аренде. В выигрышных для клиентов местах, в центре Петербурга, с хорошим видом, или вблизи вокзалов, квартиры могут сдаваться в посуточную аренду, превращаясь в мини-отели, — доходность будет заметно выше, хотя и хлопот больше. К тому же в периоды роста цен на недвижимость, подобно буму, имевшему место в 2003—2004 годах, возрастает и арендная плата. Таким образом повышается и рентный доход, и основной капитал, вложенный в недвижимость. Следует отметить, что чистый доход будет зависеть от того, по «белой» или по «серой» схеме проводятся операции, иначе говоря, какие приходится нести налоговые и побочные затраты и, соответственно, испытывать больший или меньший риск. 
 
Если владелец недвижимости не хочет забот, связанных с ее содержанием, поиском и оформлением клиентов, т. е. он не хочет управлять ею, он может обратиться в управляющую компанию. В случае с квартирами такие функции берут на себя некоторые риэлтерские фирмы и просят за услуги порядка 20% от арендной платы. Может быть и та кой вариант, что владелец получает от управляющей компании фиксированные платежи, а все доходы сверх этого получает управляющая компания.

Все материалы по теме

Наталья Барановская Финансовые известия