Оценка эффективности инвестиционного проекта ЗАО "Мечта"

Внутренняя норма доходности (другие названия - ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма прибыли, внутренний коэффициент эффективности, Internal Rate of Return, IRR).

По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) - это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.

Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов.

IRR= (n√ ∑ PV/∑ I) – 1

ВНД определяется как та норма дисконта (E), при которой чистая текущая стоимость равна нулю, т.е. инвестиционный проект не обеспечивает роста ценности фирмы, но и не ведет к ее снижению. Именно поэтому в отечественной литературе ВНД иногда называют поверочным дисконтом, так как она позволяет найти граничное значение нормы дисконта (Eв), разделяющее граничные инвестиции на приемлемые и не выгодные. Для этого ВНД сравнивают с принятой для проекта нормой дисконта (E).

Принцип сравнения этих показателей такой:

если ВНД (JRR) > E - проект приемлем (т.к. ЧТС в этом случае имеет положительное значение);

если ВНД < E - проект не приемлем (т.к. ЧТС отрицательна);

если ВНД = E - можно принимать любое решение.

Таким образом, ВНД становится как бы ситом, отсеивающим невыгодные проекты.

Кроме того, этот показатель может служить основой для ранжирования проектов по степени выгодности, при прочих равных условиях, т.е. при тождественности основных исходных параметров сравниваемых проектов:

- равной сумме инвестиций;

- одинаковой продолжительности расчетного периода;

- равном уровне риска.

Внутренняя норма доходности может быть использована также:

для экономической оценки проектных решений, если известны приемлемые значения ВНД (зависящие от области применения) у проектов данного типа;

- для оценки степени устойчивости инвестиционных проектов по разности ВНД-Е;

- для установления участниками проекта нормы дисконта Е по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов за первые К шагов расчетного периода используется показатель текущей внутренней нормы доходности (текущая ВНД), определяемой как такое число ВНД (K), что при норме дисконта Е = ВНД (K) величина ЧТС (K) обращается в 0, при всех больших значениях E - отрицательна, при всех меньших значениях E - положительна. Для отдельных проектов и значений K текущая ВНД может не существовать.

Таким образом, IRR является как бы “барьерным показателем”: если стоимость капитала выше значения IRR, то “мощности" проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и следовательно проект следует отклонить.

Сроком окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущая чистая текущая стоимость ЧТС (K) становится и в дальнейшем остается неотрицательной (рис.2).

Максимальный денежный отток с учетом дисконтирования (потребность в финансировании с учетом дисконта, ДПФ) - максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего (по отношению к проекту) финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости (рис.3). [10, c.126]

 

Рис.2. Графическая интерпретация срока окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования

 

Рис.3. Графическая интерпретация максимального денежного оттока с учетом дисконтирования (ДПФ)

 

3. Расчет экономических показателей оценки инвестиционного

проекта ЗАО "Мечта".

 

3.1 Краткое описание проекта: суть, цели, стоимость.

ЗАО "Мечта" собирается осуществить реконструкцию недостроенного здания поликлиники и приспособить его под жилой дом.

Участок на котором расположено недостроенное здание входит в границы проектируемого жилого квартала площадью.

Основными целями проекта являются:

1. Увеличение объемов жилищного строительства (реконструкции) и ввода жилых домов в эксплуатацию;

2. Обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания.

3. Ликвидация существующего в настоящее время в п. Сиверский аварийного жилищного фонда.

Описание продукции компании.

Продукцией при реализации данного проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники.

Учитывая потребительский спрос в данном районе, квартиры предлагаются "эконом-класса". Общее количество квартир - 77 шт., в том числе:

Табл.3.1 Продукция компании

Тип квартир	Количество	Общая площадь квартир
1 комнатные	33	38-53 кв. м.
2-комнатные	34	50-72 кв. м.
3 - комнатные	10	77 кв. м.

 

 

Главной целью настоящего проекта является увеличение прибыли предприятия за счет строительства, реконструкции и реализации готовых квартир.

Реализация данного бизнес-плана позволит предприятию решать следующие задачи:

- удовлетворить растущие потребности рынка в качественном и новом жилье, удовлетворяющем современные стандарты;

- создать дополнительные источники получения прибыли ЗАО "Мечта";

- решать социально-экономические проблемы Гатчинского района по увеличению объемов жилищного строительства, ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, по расселению граждан, проживающих аварийных жилых домах и увеличения налоговых отчислений в бюджеты всех уровней;

Общая стоимость строительного проекта: 137 460 816 рублей

Табл.3.2 - Сумма затрат по проекту

Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Стоимость прав реализации проекта	7 231 580	1602	490 000
Общестроительные работы по зданию и отделка фасада	63 577 631	14080	59 225 891
Внутренние отделочные работы	9 150 707	2027	9 150 707
Внутренние инженерные системы, лифты	13 087 926	2898	13 087 926
Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Наружные инженерные сети	21 990 000	4870	21 194 000
Благоустройство	6 607 393	1463	6 607 393
Заказчик-застройщик	10 548 218	2336	10 255 972
Проектные и изыскательские работы	3 350 000	742	210 000
Непредвиденные	1 917 361	425	1 917 361
ИТОГО	137460816	30442	122 139 250

 

Общий объем средств, необходимых для реализации проекта (кроме средств Банка): 61 460 816 рублей:

Срок реконструкции с внешними наружными сетями - 15 месяцев.

Риски, которые могут оказать влияние на деятельность компании:

1. Изменение общеэкономической ситуации, которое может повлечь существенное увеличение инвестиционных затрат.

2. Резкое изменение существующего положения на рынке недвижимости, которое может повлечь непредвиденные изменения цен реализации квартир.

3. Строительные риски, связанные с техногенными катастрофами и неблагоприятными природными факторами, способными привести к имущественным убыткам.

Для минимизации риска увеличения постоянных инвестиционных затрат, основная доля которых идет на капитальное строительство, заключается долгосрочные договоры с крупными строительными фирмами и поставщиками строительных материалов и оборудования.

Изменение положения на рынке недвижимости и связанное с ним возможное изменение реализационной цены объекта контролируется с помощью гибкой ценовой политики компании, а также стратегии продаж, предусматривающей колебания кривой продаж в течение всего срока реализации.

 

3.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта ЗАО "Мечта".

Формирование денежных потоков инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом:

Цена продажи единиц жилья после завершения строительства варьируется от 35 до 60 т. руб. за кв. м. в зависимости от размера квартиры; средняя цена продажи - до 47,5 т. руб. в сравнении с затратами по проекту, которые равны 37,5 т. руб на кв. м., средняя цена одной квартиры равна примерно 2156,25 т. руб (стоимость квартир меньшей площадью-1425 т. руб, большей площадью-1887,5 т. руб.

Условный план реализации квартир жилого дома.

За последние 2 квартала было продано 10 квартир; за последующие 4 квартала планируется продать оставшиеся 67 единиц, и соответственно процент реализации составит 16.75 единиц за квартал.

Это заниженные подсчеты, основанные на практике предыдущих проектов, а также других проектов на местном рынке.

Умножая количество единиц, продаваемых каждый месяц, на среднюю цену продажи, получаем цифру ежеквартального дохода.

16.75 ед. *2 156 250 руб. =36 117 187 руб.

Из расчета следует, что предполагаемый денежный поток в течение расчетного периода составит 36 117 187 руб. ежеквартально.

Предполагаемый суммарный доход - 216 703 122 руб.

36 117 187* 6 кв. =216 703 122 руб.

Расчет показателей оценки эффективности инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники:

1) Рассчитаем приведенный денежный поток (дисконтированный) за весь период эксплуатации инвестиционного проекта:

PV=CF1/ (1+r) 1+CF2/ (1+r) 2+…. +CFn/ (1+r) n

где, CFn - денежные потоки, r - ставка дисконта (12%)

PV= 36 117 187/ (1+0,12) 1+36 117 187/ (1+0,12) 2+36 117 187/ (1+0,12) 3

+36 117 187/ (1+0,12) 4+36 117 187/ (1+0,12) 5+ 36 117 187/ (1+0,12) 6=

=32 247 488+28 893 749+ 25 797 990+ 23 004 577+ 20 521 128+

+18 333 597=147 812 500

PV= 147 812 500 р.

2) Расчитаем чистую текущую стоимость проекта

NPV=147 812 500-137 460 816=10 371 487

NPV= 10 371 487 руб.

3) Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции

IRR= (6√147 812 500/137 460 816) - 1= 26,7%

IRR= 26, 7%

4) Период окупаемости инвестиций

PP=137 460 816/ (147 812 500/6) =1, 7

PP=1,7г

5) Индекс рентабельности

PI= 147 812 500/137 460 816= 1, 08

PI=1, 08

Таким образом, все рассчитанные показатели оценки инвестиционного проекта соответствуют нормативным значениям, следовательно, проект следует признать эффективным и целесообразным.

 

Соотношение собственных и заемных средств	45/55
Чистая текущая стоимость (NPV) при ставке дисконтирования - 12 % и периоде расчета - квартал	10 371 487 т. р.
Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции (IRR)	26,7%
Период окупаемости инвестиций (PP)	1,7 года
Индекс рентабельности (PI)	1,08

 

 

Заключение

 

Под инвестициями обычно понимают поток вложений средств, отвлечённых с определённой целью от непосредственного потребления. Среди этих вложений выделяют капиталообразующие (реальные) и финансовые инвестиции.

Одной из наиболее актуальных проблем сегодняшней экономики является оценка эффективности реальных (капиталообразующих) инвестиционных проектов, так как именно в этой сфере лежат действенные мероприятия по выходу из глубокого экономического кризиса, переживаемого нашей страной. Финансовая стабилизация и рост промышленного производства будут обеспечиваться лишь при условии, что произойдёт увеличение инвестиций в реальный сектор. Но любой благоразумный инвестор свои денежные средства будет вкладывать в какое-либо дело, если он будет убеждён в том, что он получит свои денежные средства обратно, да к тому же ещё получит и прибыль.