Автор: Пользователь скрыл имя, 20 Декабря 2010 в 04:52, доклад
Наиболее актуальные проблемы в данный момент – кризис в строительной области, комплексная, жилая застройка, положение застройщиков в отрасли.
Актуальные проблемы экономики отрасли
Куклин
Антон Владимирович
Наиболее
актуальные проблемы в данный момент
– кризис в строительной области,
комплексная, жилая застройка, положение
застройщиков в отрасли.
09.09.2010
Кризис в строительной области
Разделим строительный рынок на сегменты:
Особенности жилищного строительства:
Схема поступления денежных средств
в строительную отрасль
Строительная отрасль представляет собой не только строительство недвижимости, но и производство строительных материалов.
Хозяйственные механизмы регулирования в РФ не эффективны.
Условия
недостатка недвижимости, сниженного
спроса продлится в строительной
отрасли еще 3-4 года.
Девелопмент- развитие недвижимости.
2 вида:
1) за плату/ free-девелопмент
Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Строительство зданий под ключ и возможно наполнение его арендаторами. Ответственность за весь проект лежит на девелопере. Гонорар достигает 10%.
2) спекулятивный
Девелопер
создает коммерческую недвижимость,
выступает как единоличный
Этапы девелопмента:
Для первой стадии наиболее важно – анализ рынка и в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши и сохраняются ли они в дальнейшем?
Какой именно объект нужно построить?
Каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей?
Каков прогноз рентабельности проекта?
Уровень конкуренции в том или ином сегменте?
Возможные риски и способы их уменьшения?
Выбор времени должен иметь свою закономерность (обычно от 2-х лет), выбор местоположения. Факторы выбора места площадей, оживленность места, расположение транспортных магистралей, перспектива продажи или сдачи в аренду площадей, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топография, конфигурация участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, состояние грунтов, экология.
На стадии проектирования наиболее важное – организация финансирования. При реализации девелоперских проектов важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственным и заемным капиталом. После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который вкладывает 25% при этом обоим достается по 50% проекта, далее, привлечение банковского кредита 25%-30% стоимости проекта, затем, в проект вступают средства подрядчика, около 10%, остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позднее 50% готовности проекта.
На стадии строительства наиболее важный механизм – контроль сроков и строительных затрат. Стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства.
Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей:
Маркетинг рассчитан на определенных лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей: балконы, эркеры.
Планировочная особенность: главная цель застройщика – разбить площадь этажей таким образом, чтоб добиться максимального увеличения полезной площади и долей помещения общего пользования.
В маркетинге девелоперы ориентируются на юридические лица. Доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важно подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях. Девелопер старается сдавать помещения этажами.
23.09.2010 Проблемы реализации проектов комплексной жилой застройки городских территорий в современных условиях
Действенным способом является реализация проекта в комплексной жилой застройке территории (КЖЗТ).
Способы реализации проекта КЖЗТ:
Застройщик сосредотачивает в себе все функции по управлению проектом, объединяя под собой взаимоотношения всех участников проекта, при этом функции инициатора, инвестора, риэлтора являются функциями застройщика.
Функции инициатора застройщика проекта КЖЗТ:
Застройщики осуществляют свою деятельность в тесном взаимодействии со специалистами в области предпроектной подготовки, юристами, консультантами, потребителями конечной продукции и проч. Особенностью становится взаимодействие с органами государственной и муниципальной власти, происходит на новом партнерском уровне и кроме этого застройщик становится связующим звеном между городскими властями и компаниями инвесторов по развитию спец. проектов.
Сегодня проект КЖЗТ обладает значительным рыночным потенциалом, т.к. предполагает прежде всего создание новой привлекательной среды обитания. Ее привлекательность обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения в системе «жилье равного класса» - развитая и современная инженерная, социальная, коммунальная инфраструктура, наличие рабочих мест, зон отдыха и его реализация на определенной согласованной с государством территории.
Проект
КЖЗТ это мультипроект по своей структуре,
представляющий несколько связанных
между собой подпроектов, при этом
управление инициатором застройщиком
осуществляется как на уровне мультипроекта,
так и на уровне подпроекта.
Структура проекта КЖЗТ
30.09.2010.
Частное государственное партнерство (ЧГП).
В соответствии с этой моделью государство лишь заказывало, но не оплачивало те или иные капиталоемкие проекты.