Актуальные проблемы экономики отрасли

      Актуальные  проблемы экономики  отрасли

      Куклин  Антон Владимирович 

      Наиболее  актуальные проблемы в данный момент – кризис в строительной области, комплексная, жилая застройка, положение  застройщиков в отрасли. 

      09.09.2010

      Кризис  в строительной области

      Разделим строительный рынок на сегменты:

• Жилищное строительство
• Промышленное
• Прочее коммерческое
• Дорожно-инфраструктурное

      Особенности жилищного строительства:

1. низкий уровень обеспеченности населения жильем (в количественных и качественных показателях), потребность всегда превышает спрос.
2. квартиры и дома выступают средством сбережения и инвестиций и не только для проживания.
3. группа покупателей-инвесторов во многом определяет тенденции поведения других групп покупателей, ориентируясь не на текущую цену, а на будущую
4. если на большинстве рынках товаров уменьшение цен приводит к увеличению спроса на них, то рынок недвижимости демонстрирует прямо противоположную тенденцию
5. предложение на строительном рынке имеет свои отличия и характеризуется тем, что инвестиционный процесс нацелен на будущее, а не создание товара. Прекращение инвестиций сокращает предложение.

 

Схема поступления денежных средств  в строительную отрасль 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Строительная  отрасль представляет собой не только строительство недвижимости, но и производство строительных материалов.

      Хозяйственные механизмы регулирования в РФ не эффективны.

      Условия недостатка недвижимости, сниженного спроса продлится в строительной отрасли еще 3-4 года. 

2010. Введение  в девелопмент

      Девелопмент- развитие недвижимости.

      2 вида:

      1) за плату/ free-девелопмент

      Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Строительство  зданий под ключ и возможно наполнение его арендаторами. Ответственность  за весь проект лежит на девелопере. Гонорар достигает 10%.

      2) спекулятивный

      Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступает как единоличный организатор  проекта. Занимается еще и построением  финансовой схемы проекта. Девелопер  вкладывает свои денежные средства, которые  и являются стержнем будущей денежной системы. Попытка положиться на один финансовый источник обеспечена на провал. Только смешанное финансирование. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер может претендовать на 50%.

      Этапы девелопмента:

1. предпроектная:
• анализ рынка недвижимости
• подбор объекта недвижимости
• формирование стратегии
• инвестиционный анализ
• оформление исходно-разрешительной документации
• привлечение кредитных и инвестиционных средств.
2. проектирование:
• разработка финансовой схемы и организация финансирования
• формирование архитектурно-инженерной группы
• привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать недвижимость
• руководство проектирования
• проведение тендера на строительные работы
3. строительство:
• координация строительных работ
• контроль качества строительства и сметных расходов.
4. реализация:
• маркетинг и реализация площадей
• контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

 

      Для первой стадии наиболее важно –  анализ рынка и в каком секторе  рынка существуют незаполненные ниши и сохраняются ли они в дальнейшем?

      Какой именно объект нужно построить?

      Каков наиболее вероятный уровень цен  продажи построенных площадей?

      Каков прогноз рентабельности проекта?

      Уровень конкуренции в том или ином сегменте?

      Возможные риски и способы их уменьшения?

      Выбор времени должен иметь свою закономерность (обычно от 2-х лет), выбор местоположения. Факторы выбора места площадей, оживленность места, расположение транспортных магистралей, перспектива продажи или сдачи в аренду площадей, назначение и качество застройки прилегающих  участков, размеры, топография, конфигурация участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, состояние грунтов, экология.

      На  стадии проектирования наиболее важное – организация финансирования. При реализации девелоперских проектов важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственным и заемным капиталом. После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который вкладывает 25% при этом обоим достается по 50% проекта, далее, привлечение банковского кредита 25%-30% стоимости проекта, затем, в проект вступают средства подрядчика, около 10%, остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позднее 50% готовности проекта.

      На  стадии строительства наиболее важный механизм – контроль сроков и строительных затрат. Стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства.

      Особенности девелопмента при создании жилых, офисных  и торговых площадей:

1. на рынке жилья:
• при выборе площадки под застройку- фактор экологии района
• сложившееся место района в рейтинге престижности
• насыщенность социальной инфраструктуры
• удобство транспортного сообщения

      Маркетинг рассчитан на определенных лиц с  определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей: балконы, эркеры.

      Планировочная особенность:  главная цель застройщика  – разбить площадь этажей таким  образом, чтоб добиться максимального  увеличения полезной площади и долей  помещения общего пользования.

2. на рынке офисных помещений:

• приоритетным считается центр города или район деловой активности

• экология имеет меньшее значение, но желательно не вблизи магистралей
• наличие подземного гаража или большой парковки

      В маркетинге девелоперы ориентируются  на юридические лица. Доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важно подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях. Девелопер старается сдавать помещения этажами.

• Архитектура практически значения не имеет
• Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен соответствовать уровню потребителей
• При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств еще на этапе строительства.
3. на рынке торговых площадей:

• расположение в русле транспортных потоков и потоков населения
• экология не имеет значения
• имидж района имеет меньшее значение
• наличие парковки и удобных подъездных путей очень важно
• в маркетинге ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж
• планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию движения покупателей.

 

23.09.2010    Проблемы реализации  проектов комплексной  жилой застройки  городских территорий  в современных  условиях

1. сегодня на уровень удовлетворения потребностей населения в комфортном жилье влияют: спекулятивный рост цен; существенный разрыв между спросом и предложением.
2. отставание достигнутого показателя обеспеченности населения жилой площадью 20,4 кв.м. на человека от средних стандартов развитых стран (30-70 кв. м)
3. завышение плотности застройки относительно нормативной и снижение уровня комфорта дворового пространства
4. высокий уровень энергозатрат на сырье, вызванный изношенностью инженерных коммуникаций
5. неспособность значительной части населения улучшить жилищные условия

      Действенным способом является реализация проекта в комплексной жилой застройке территории (КЖЗТ).

      Способы реализации проекта КЖЗТ:

      Застройщик  сосредотачивает в себе все функции  по управлению проектом, объединяя  под собой взаимоотношения всех участников проекта, при этом функции инициатора, инвестора, риэлтора являются функциями застройщика.

      Функции инициатора застройщика проекта  КЖЗТ:

1. поиск и приобретение земельных участков
2. продажа участков специализированным инвесторам (занимающихся строительством гостиниц, офисных помещений)
3. получение долей создаваемых бизнесов
4. выполнение функций заказчика по отдельным объектам
5. инфраструктурное обеспечение участника
6. разработка градостроительного решения
7. оформление земельного участка в собственность
8. достижение договоренности с властями.

      Застройщики осуществляют свою деятельность в тесном взаимодействии со специалистами в области предпроектной подготовки, юристами, консультантами, потребителями конечной продукции и проч. Особенностью становится взаимодействие с органами государственной и муниципальной власти, происходит на новом партнерском уровне и кроме этого застройщик становится связующим звеном между городскими властями и компаниями инвесторов по развитию спец. проектов.

      Сегодня проект КЖЗТ обладает значительным рыночным потенциалом, т.к. предполагает прежде всего создание новой привлекательной среды обитания. Ее привлекательность обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения в системе «жилье равного класса» - развитая и современная инженерная, социальная, коммунальная инфраструктура, наличие рабочих мест, зон отдыха и его реализация на определенной согласованной с государством территории.

      Проект  КЖЗТ это мультипроект по своей структуре, представляющий несколько связанных  между собой подпроектов, при этом управление инициатором застройщиком осуществляется как на уровне мультипроекта, так и на уровне подпроекта. 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Структура проекта КЖЗТ

      

30.09.2010.

Частное государственное партнерство (ЧГП).

В соответствии с этой моделью государство лишь заказывало, но не оплачивало те или иные капиталоемкие проекты.

1. ЧГП – это институциональный или организационный взаимовыгодный альянс между бизнесами с целью реализации особо значимых проектов. Эффективность такого альянса обеспечивается не столько совместным финансированием, сколько использованием наиболее полно уникальных возможностей каждого из участников проекта.
2. ЧГП – формализованная кооперация государства и частных структур, специально создаваемая под определенные цели и опирающаяся на соответствующие стороны.
3. ЧГП – любые официальные отношения или договоренности на фиксированный, или бесконечный отрезок времени между государством и частными участниками.