Хозяйственное право

Министерство образования Республики Беларусь

УО «Могилевский государственный университет продовольствия»

                                    Кафедра гуманитарных дисциплин

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

«ХОЗЯЙСТВЕННОЕ ПРАВО»

студентки 6 курса группы БУАЗ-061

АКУЛОВОЙ ИННЫ ВЛАДИМИРОВНЫ

Шифр 060694

Могилев 2011

Содержание

ВАРИАНТ 1

Задание 1. Договор аренды нежилых помещений

Торговое объединение арендовало у ОАО «Армавир» подвальное помещение дома под склад товаров. Получив письменное разрешение арендодателя, объединение переоборудовало арендуемое помещение, провело отопление, водоснабжение и установило холодильное оборудование. При прекращении договора аренды объединение потребовало от ОАО возмещения доходов по улучшению подвального помещения. ОАО отказалось возместить расходы по улучшению подвального помещения, сославшись на то, что отопление и водоснабжение подвального помещения, а также холодильное оборудование ему не нужны.

Объединение обратилось в хозяйственный суд с иском к ОАО о возмещении расходов по улучшению подвального помещения.

Вопросы:

1) Дайте определение договора аренды. Сфера его применения, предмет договора, нормативные акты, регулирующие этот договор.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды охватывает широкий круг экономических отношений – от аренды земельных участков, предприятий, иных крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Видами данного договора являются договоры проката, аренды транспортных средств, договор аренды предприятия, договор аренды зданий и сооружений, договор финансовой аренды (лизинга).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник, а также лица, уполномоченные законом или собственником на сдачу имущества в аренду. Объектами аренды могут быть земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, другие вещи, которые не теряют своих потребительских свойств в процессе их использования.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК).

Общие нормы, регулирующие аренду имущества, помещены в гл. 34 ГК. К специальным нормам относятся:

- Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. № 460-XII «Об аренде», с изм. и доп. от 23 апреля 1992 г. № 1620-XII, 17 июня 1993 г. № 2427-ХII, 18 января 1994 г. № 2711- ХII, 7 сентября 1995 г. № 3864- ХII, 7 июля 1997 г. № 53-З, 4 января 1999 г. №229-3, 30 июля 2004 г. № 307-З;

- Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. № 156-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства», с изм. и доп. от 4 июня 1999 г. № 264-З, 4 декабря 2001 г № 68-З, 5 декабря 2002 г. № 155-З;

- Указ Президента Республики Беларусь от 13 января 1998 г. № 30 «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности», с изм. и доп. от 2 июня 1999 г. № 304;

- Разъяснение высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 29 января 1997 г. «О порядке сдачи в аренду помещений, находящихся в государственной собственности» и др.

2) Права и обязанности сторон в договоре.

Каждая из сторон в договоре аренды имеет права и обязанности. Причем если одной стороне присущи права, то второй стороне соответствуют обязанности.

На арендодателе (наймодателе) лежат следующие обязанности:

1. Предоставлять имущество в состоянии, соответствующе условиям договора и назначению имущества. Передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующими документами (техническим паспортом, сертификатом качества).

2. Передать арендатору (нанимателю) в пользование и владение имущество и сделать это своевременно (в срок). В противном случае наниматель вправе истребовать от него это имущество, потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК);

3. Произвести за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества. Если наймодатель не исполняет своей обязанности по производству капитального ремонта, арендатор (наниматель) имеет право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее на счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 587 ГК);

4. Передать имущество в аренду свободным от прав третьих лиц. Если же имущество, сдаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц (правом залога и т.п.), арендодатель должен предупредить арендатора о наличии таких прав. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК).

Арендодатель (наймодатель) должен воздерживаться от любых действий, которые могут помешать арендатору (нанимателю) владеть и пользоваться нанятым имуществом. Закон предоставляет нанимателю действенное средство защиты против всяких нарушителей его права пользования и владения, в том числе и против собственника. Иными словами, защита права владения и права пользования имеет абсолютный характер.

Арендатор (наниматель) обязан:

1. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК).

При согласии арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. Во всех перечисленных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ст. 586 ГК);

2. Поддерживать полученное во владение и (или) пользование имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК);

3. По окончании рассматриваемого договора возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором.

Невозврат либо несвоевременный возврат арендованного имущества дает право арендодателю требовать внесения арендной платы за время просрочки, а если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

За несвоевременный возврат арендованного имущества может быть предусмотрена штрафная неустойка (ст. 593 ГК).

4. Своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 585 ГК), которая выражается обычно в периодических платежах (за месяц, квартал, год). Однако, если в силу обстоятельств, за которые арендатор (наниматель) не отвечает, имущество существенно изменилось, арендатор (наниматель) вправе требовать уменьшения платы.

3) Какова судьба улучшений, произведенных арендатором в нанятом помещении?

На арендодателе лежат обязанности произвести за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества.

По договору аренды (имущественного найма) обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе (наймодателе). Если наймодатель не исполняет своей обязанности по производству капитального ремонта, арендатор (наниматель) имеет право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее на счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 587 ГК). В свою очередь арендатор (наниматель) обязан поддерживать полученное во владение и (или) пользование имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК). В процессе пользования имуществом арендатор может произвести улучшения арендованного имущества. Законом установлено, что если улучшения произведены с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов. Улучшения, произведенные арендатором без разрешения другой стороны и неотделимые без вреда имущества, не могут быть изъяты арендатором. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 594 ГК) /2, 270-279/.

4) Какое решение должен вынести суд?

В данном случае суд должен вынести решение в пользу торгового объединения (арендатора), т.к. законом установлено, что если улучшения произведены с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов. По условию задачи торговое объединение арендовав у ОАО «Армавир» подвальное помещение дома под склад товаров получило письменное разрешение переоборудовать арендуемое помещение. В таком случае при прекращении договора аренды торговое объединение вправе требовать от ОАО «Армавир» возмещения доходов по улучшению подвального помещения. Суд должен вынести решение о взыскании с наймодателя стоимости ремонта или о зачислении стоимости ремонта на счет арендной платы, потребовав от ОАО «Армавир» соответственного уменьшения арендной платы /3, 712-713/.

5) Составьте договор аренды по условию задачи.

ОАО «Армавир» (далее арендодатель (наймодатель)) обязуется предоставить торговому объединению (далее арендатор (наниматель)) подвальное помещение дома под склад товаров во временное владение и пользование (ч. 1 ст. 577 ГК). Стоимость аренды (арендная плата) определена исходя из оценки подвального помещения на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа. Далее определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Подвальное помещение должно быть возвращено наймодателю по окончании договора. Данным договором обусловлено возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор в праве требовать уменьшения арендной платы на сумму, затраченную на ремонт помещения.

Арендодатель вправе требовать досрочное внесение платы в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы но не более чем за два срока подряд.

Арендодатель (наймодателе) обязан:

1. Предоставить подвальное помещение в хорошем состоянии под склад товаров. Передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующими документами (техническим паспортом, сертификатом качества).

2. Передать арендатору (нанимателю) в пользование и владение имущество и сделать это своевременно (в срок). В противном случае наниматель вправе истребовать от него это имущество, потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК);

3. Произвести за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества. Если наймодатель не исполняет своей обязанности по производству капитального ремонта, арендатор (наниматель) имеет право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее на счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 587 ГК);