Общие положения о сделках с жилыми помещениями

во-первых, если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

во-вторых, если плательщик ренты нарушил свои обязательства  по обеспечению выплаты ренты;

в-третьих, если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

в-четвертых, если жилое  помещение, переданное под выплату  ренты, поступило в общую собственность  или разделено между несколькими  лицами.

Разновидностью пожизненной  ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. В литературе можно встретить мнение о том, что по такому договору собственник  как бы распоряжается своим жильем после своей смерти. Между тем  из существа договора следует, что распоряжение происходит еще при жизни собственника. В связи со смертью прекращаются обязательства, вытекающие из данного соглашения, — обременения, связанные с предоставлением в пользование жилища и ряда услуг. При этом регламентация такой сделки осуществляется § 4 гл. 33 ГК РФ. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставленное содержание с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее  двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть  возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

На основании ст. 33 и 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.

Гражданский кодекс РФ указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщику ренты в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты.

Следует упомянуть и  об основаниях прекращения пожизненного содержания с иждивением. К ним  ГК РФ относит как смерть получателя ренты, так и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.

В последнем случае получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены либо возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, т. е. перехода права собственности на жилище к получателю ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской  Федерации от 12 декабря 1993

2. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 №188-ФЗ

3. Гражданский кодекс  РФ (часть первая) от 21 октября 1994 №51-ФЗ// СЗ РФ. – 2006. - № 52 (1 ч.).

4. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости /М.А. Кислякова.- Современное право, 2006.- 22-25 с.

5. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве. / Ю.О.Касаткина.-Законодательство,2006 -17-27 с.

6. Кузьмина И. Гарантии прав социально незащищенных членов семьи при отчуждении жилого помещения /И.Кузьмина.-Законность,2006.-45-48с.

7. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. -2006 -N 5. С.28-31.