Общие положения о сделках с жилыми помещениями

Кроме удовлетворения интересов  сторон договора обмены жилых помещений  имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т. д., и т. п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами Российской Федерации. Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями.

Возможность участия в обмене собственников  жилых помещений просуществовала  сравнительно небольшой промежуток времени — до 1 марта 2005 г., т. е. до введения в действие ЖК РФ. Кроме того, в Кодексе не была предусмотрена и возможность участия в обмене членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении  от 2 июля 2009 г. N 14 обращает внимание на ограничение в ЖК РФ обменов по сравнению с прежним законом. В частности, в п. 33 данного Постановления указывается, что обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фондов коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрен.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно  с нанимателем члены его семьи  вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения  по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем  жилого помещения по договору социального  найма и проживающими совместно  с ним членами его семьи  не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Жилищный кодекс РФ предусматривает  случаи запрета заключения договора обмена (ст. 73).

Обмен жилыми помещениями  не допускается, если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т. е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными совершенных ранее обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.

Запрещается обмен, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания.

Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу  или переоборудованию для использования  в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого благоустроенного жилья.

Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту  с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.

Не допускается обмен  жилыми помещениями, если в связи  с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной  из тяжелых форм хронических заболеваний.

Не допускается обмен  служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения  не позволяет производить обмен  этих квартир, так как служебное  жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

Наймодатель согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ч. 5 ст. 72 и ст. 73 ЖК РФ, содержащих требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

При внешней схожести договоры обмена и мены жилья — это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по трем основным признакам.

Во-первых, при мене обе  стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны являются нанимателями жилых помещений в социальном жилищном фонде.

Во-вторых, при мене стороны  руководствуются ГК РФ, а при обмене наряду с ГК РФ отношения регламентируются ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для  меняющихся — письменное оформление договора мены и государственная регистрация перехода права собственности, для обменивающихся — оформление через орган местного самоуправления.

Кроме того, нельзя не учитывать  и то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть  условий, при которых обмен не допускается по ЖК РФ.

Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.

Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Необходимо иметь в  виду, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то этот договор дарением не признается. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации  обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обмена жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». Подобную точку зрения совсем недавно можно было встретить и в литературе. На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения.

Как правило, дарение  жилых помещений происходит между  близкими людьми (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как  физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

— от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

— работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

— государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

— в отношениях между коммерческими организациями.

В исключительных случаях  закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения  либо вообще отменить дарение.

В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное  или семейное положение либо состояние  здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых  условиях приведет к существенному  снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел новый вид дарения — пожертвование. Согласно ст. 582 Кодекса пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений — проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организация, принимающая  жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию.

В тех случаях, когда  использование пожертвованного  жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением  становится вследствие изменившихся обстоятельств  невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя — по решению суда. Использование пожертвованного жилища не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

Гражданский кодекс РФ (гл. 33) устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. По такому соглашению собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Нельзя не обратить внимание на то, что в целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

В качестве ответственности  за просрочку выплаты ренты закон  указывает на обязанность плательщика  выплатить проценты, размер которых  устанавливается договором. В тех  случаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

Наряду с государственной  регистрацией соглашения, в отличие  от иных способов возникновения права  собственности на жилище, закон требует  обязательного нотариального удостоверения  договора; представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

Гражданский кодекс РФ (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты: