Жилое помещение

 Общая  собственность прекращается в  результате реального раздела  общего имущества или выдела  из него доли, осуществляемых  по соглашению сособственников  или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если выделяется доля одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности", выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется. Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект - жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.      

 В  случае реального раздела или  выдела доли жилой дом, оставаясь  целым объектом недвижимости, перестает  быть единым объектом гражданских  прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме" и ст. 8 "Права собственности на общее имущество в кондоминиуме", ст. 9 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме" Закона "О товариществах собственников жилья". Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся в помещениях и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотделимость доли от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о реальном разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, и порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она:      

1) не  отчуждается отдельно от права  собственности на квартиру или  конкретную часть дома;      

2) не  подлежит отдельной государственной  регистрации и переходит автоматически  вместе с правом собственности  на отдельное помещение;      

3) на  нее не распространяется право  преимущественной покупки. Содержание  данного права долевой собственности  заключается в пользовании и владении общим имуществом, в участии в соразмерных доле расходах на его содержание.      

 Право  собственности на приобретенное  жилье возникает с момента  регистрации договора. Имеется в  виду не государственная регистрация  сделки, установленная Гражданским кодексом 1 января 1995 г. и осуществляемая с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав.      

 Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами Гражданского кодекса в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности.      

 Глава 28 ("Заключение договора") и статья 433 ("Момент заключения договора") ГК РФ вводят государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Из требований ч. 1 ст. 164 ГК РФ, содержащей отсылки к ст. 131 ГК РФ и Закону о государственной регистрации прав, следует, что регистрация сделки необходима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора - с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, не требуется государственной регистрации сделки в учреждении юстиции, установленной Гражданским кодексом. При этом Законом о приватизации установлен и иной, отличный от определенного в Гражданском кодексе, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрации в учреждении юстиции в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона о государственной регистрации прав подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (ч. 2 ст. 8 ГК РФ).      

 Момент  возникновения права на недвижимость имеет большое значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Согласно пункту 2 статьи 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается с его смертью. Следовательно, после смерти гражданина не может быть проведена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они служат основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.       

 Например, если гражданин заключил договор  безвозмездной передачи жилья  и зарегистрировал его в местной  администрации, но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, а государственная регистрация прав наследников проводится на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

         Заключение

         Итак, настоящей работой рассмотрена и исследована тема: «Жилое помещение».

         Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: пригодность для постоянного проживания, признание помещения жилым, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

         Значение категории «жилое помещение» заключается в формировании единой универсальной правовой модели объектов прав, характеристики которой являются общими и обязательными для всех видов жилых помещений. С учетом того, что жилой дом, квартира и комната обладают рядом общих признаков, потребность и целесообразность введения в законодательство в целях эффективного регулирования единой (описывающей их) родовой категории сомнений не вызывает.

         Учитывая, что помещение является видовым понятием по отношению к зданию и представляет собой его часть, расположенную в пределах здания. Разрешить допущенной в тексте ЖК РФ противоречие, сохранив при этом родовое значение категории «жилое помещение», на мой взгляд, можно, если не определять жилое помещение как изолированное «помещение», а использовать другой признак – родовой по отношению к зданию (жилому дому) и помещению (квартире, комнате). Функции такого признака может выполнить категория «объект недвижимости».

          В работе рассмотрены и определены понятие и признаки жилого помещения. На мой взгляд, признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание», поэтому включение данного критерия в определение жилого помещения является, несомненно, важным шагом законодателя. 
 
 

Библиографический список

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (Российская газета, 25.12.1993 г.), (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. От 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3 // «Российская газета» от 8 декабря 1994 г. N 238-239 (с учетом изменений от 6 апреля 2011 г. N 65-ФЗ)
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2.  От 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // "Российская газета" от 6, 7, 8 февраля 1996 г. N 23, 24, 25 (с учетом изменений от 21 ноября 2011 г. N 329-ФЗ)
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ// "Российская газета" от 12 января 2005 г. N 1 (с учетом изменений от 18 июля 2011 г. N 242-ФЗ)
5. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"//"Российская газета" от 6 апреля 1999 г. N 64-65 (с учетом изменений от 19 июля 2011 г. N 248-ФЗ)

Научно-учебная  литература:

1. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: "Статут", 2010.
2. Гражданское право: Учебник. ч. 1 и 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2010.
3. Баранов В.А., Гущин В.В. Жилищное право. – М.: Норма, 2009.
4. Вишневская И.С. Жилищное право РФ. – Ростов н/Д.: Феникс, 2010.
5. Литовкин В.Н. Комментарий к ЖК РФ. – М.: Проспект, 2010.
6. Свит Ю.П. Жилищное право. – М.: Юристъ, 2009.

Интернет-ресурсы:

1. Правовая система ГАРАНТ: http://www.garant.ru
2. Правовая система Консультант плюс: http://www.consultant.ru