Сделки: понятие, виды, условия действительности

Все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в письменной форме (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно. Например, купля-продажа в магазине по общему правилу требует простой письменной формы, поскольку магазин является юридическим лицом и договор заключается с гражданином либо другим юридическим лицом. Однако исполнение сделки при самом её совершении, т.е. обмен товара на деньги, осуществляемый одновременно, допускает возможность совершения сделки купли-продажи в устной форме. Не следует считать, что кассовый либо товарный чек является письменной формой договора купли-продажи. Чек содержит информацию не о всей сделке, а лишь о сумме, уплаченной покупателем. Кроме того, на чеке нет подписей сторон, совершающих сделку. Кассовый чек может быть использован в качестве одного из доказательств совершения сделки, но не заменяет письменную форму сделки. То же можно сказать и о так называемых гарантийных письмах юридических лиц, когда руководитель предприятия обращается к другому юридическому лицу с просьбой оказать услуги или продать товар, добавляя при этом, что оплата гарантируется. Указанный документ также не может рассматриваться как письменная форма сделки, поскольку не отражает её содержания, а выражает лишь волю одного из участников. В то же время такие письма являются достаточной доказательственной базой для подтверждения факта совершения сделки.

Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, составляют вторую группу сделок, требующих простой письменной формы (ст. 161 ГК). Законодатель отказался от установления жестко фиксированной суммы, свыше которой сделки должны совершаться в письменной форме. В условиях инфляционной экономики вполне оправданно законодательное решение, устанавливающее зависимость формы сделки от минимального размера оплаты труда. Минимальный размер оплаты труда устанавливается Государственной Думой и зависит от уровня инфляции, наполнения государственного бюджета и ряда иных факторов. Цель введения простой письменной формы для сделок, превышающих определённую законом сумму, вполне очевидна – необходимо обеспечить устойчивость гражданских отношений, с одной стороны, и не усложнять гражданский оборот введением дополнительных требований, с другой. Поскольку закон связывает форму сделки с минимальным размером оплаты труда, а этот размер изменяется достаточно часто (в настоящее время изменение минимального размера оплаты труда происходит практически каждые 3-4 месяца), то следует помнить, что форма сделки определяется законом, действующим на момент её совершения. Увеличение впоследствии минимального размера оплаты труда не может служить основанием для утверждения о несоблюдении установленной законом формы сделки.

Третью группу составляют сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом. Особенно этих сделок в том, что они не зависят от суммы сделки, требование письменной формы обусловлено либо особой значимостью этих сделок по сумме, срокам, предмету сделки, либо возможностью злоупотреблений при отсутствии письменной формы. Так, соглашение о неустойке, залоге, поручительстве, других способах обеспечения исполнения обязательств, предварительный договор должны совершаться в письменной форме независимо от суммы сделки (ст. 331,339,380,429 ГК) при условии, что их участниками являются граждане. Если же сделки совершаются между юридическими лицами, то закон не содержит специального дополнительного требования о письменной форме, поскольку действует общее правило о письменной форме сделок, совершаемых юридическими лицами.

Рассмотренные выше требования со стороны закона, что не мешает гражданам облечь в простую письменную форму сделку, для совершения которой достаточно было бы и устной формы. Письменная форма наиболее распространена в деловом обороте, поскольку при наличии письменного документа можно максимально быстро и достоверно выявить волю сторон на совершение сделки. Несоблюдение требуемой законом письменной формы может приводить к различным последствиям. Общим правилом является недопущение свидетельских показаний в подтверждение сделки и её условий (ст. 161 ГК). Таким образом, закон затрудняет доказывание факта совершения сделки, признавая допустимыми только письменный доказательства либо иные, исключая применения свидетельских показаний. Однако недопущение свидетельских показаний - это всего лишь полумера, поскольку закон, затруднив доказывание, предполагает возможность, что даже совершённая сделка может быть не доказана в суде в связи с отсутствием других доказательств.

Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст. 163 ГК). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо – нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случая, предусмотренных законодательными актами России, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица, например капитаны судов загранплавания, командиры воинских частей, главные врачи, консулы и т.д. Правила совершения нотариальных действий регулируется Основами законодательства о нотариате6, а также Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органом исполнительной власти7. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина. Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определённо – таких, как завещание, дарение, купля-продажа недвижимости в жилищной сфере. В ряде случаев нотариальная форма требуется и для сделок с участием юридических лиц и между ними, например нотариальному удостоверению подлежит договор ренты (ст. 584 ГК). Иногда сложившаяся практика хозяйственного оборота заставляет граждан облекать сделку в нотариальную форму, хотя ни законом, ни соглашением сторон это не предусмотрено. Так, купля-продажа автомобилей между гражданами может быть совершена в простой письменной форме и не требует нотариальной формы, однако сложившаяся практика регистрации транспортных средств органами ГИБДД вынуждает граждан совершать договор в нотариальной форме.

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается совершённой.

Обязательность государственной регистрации предусмотрена ГК для сделок с землёй и другим недвижимым имуществом 8. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом определённого вида может быть введена законом. Так, ФЗ «О музейном фонде Российской Федерации и музеях Российской Федерации» от 26 мая 1996 г.9введена обязательная регистрация перехода права собственности и других актов, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда РФ. Сделки с музейными предметами подлежат регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ (ст.10). Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом. Государственная регистрация проводится в соответствии с требованиями закона и включает в себя приём документов, необходимых для государственной регистрации, правовую экспертизу документов и законности совершаемой сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на данный объект, внесение информации о совершённых сделках в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и совершение надписей в правоустанавливающих документах.

В условиях, когда в оборот все более вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные сооружения и целые предприятия, стоимость которых достаточно высока, полная и достоверная информация об имуществе является обязательным условием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим информация о производственной регистрации сделок с недвижимостью и правах на неё объявлена законом общедоступной. Органы юстиции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с недвижимостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если он и не является участником сделки. Более того, информация должна быть осуществлена другим органом юстиции, скажем, в другом городе (ст.131 ГК).

Закон различает регистрацию прав и обязанностей на недвижимое имущество и регистрацию с недвижимым имуществом. В отношении сделок, влекущих переход права собственности, требование о государственной регистрации самой сделки, как правило, отсутствует, поскольку регистрации подлежит переход права собственности. Исключение составляют договоры продажи жилых помещений (п.2 ст. 558 ГК), предприятий (п.3 ст.560 ГК), а также договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК). Все они подлежат государственной регистрации и считаются заключёнными с момента такой регистрации. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, совершение которых не влечёт смены собственника, то в одних случаях они подлежат государственной регистрации, а в других государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК), договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок свыше одного года (п.2 ст. 651 ГК), догов аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК). Пункт 2 ст. 1017 ГК предусматривает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной  регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Что же касается самого договора о передаче недвижимого имущества в доверительное управление, то его государственная регистрация ст. 1017 ГК не предусматривается. Отказ в государственной регистрации либо уклонение как соответствующего органа, так и участников договор от его регистрации могут быть обжалованы в суд, арбитражный суд.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации более жесткие, нежели последствия несоблюдения простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки, равно как и требования о государственной регистрации, влечёт недействительность сделки. В силу прямого указания закона такая сделка относится к ничтожным. Таким образом, соблюдение нотариальной формы и требования о государственной регистрации является обязательным условием действительности сделки при условии, что законом либо соглашением сторон предусмотрена нотариальная форма сделки либо законом установлена её обязательная государственная регистрация (п.1 ст. 165 ГК).

Процедура нотариального удостоверения и государственной регистрации связана с определёнными затратами времени и средств, а также личным присутствием при удостоверении сделки нотариусом, что на практике приводит к уклонению граждан от нотариального оформления сделки или государственной регистрации. В случае если от соответствующего оформления уклоняются обе стороны в сделке, такая не приводит ни к каким юридическим последствиям, являясь недействительной. Однако нередки случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили её нотариально. Например, гражданин подарил своему знакомому дачу и передал её во владение одаряемому, поскольку такая сделка требует нотариального оформления и регистрации, одаряемый обратился к нотариусу. Даритель же отказывается от оформления сделки, считая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть занимается одаряемый. В подобных случаях закон устанавливает возможность судебного доказывания факта совершения сделки. Поскольку воля дарителя была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, суд вправе признать по требованию другой стороны совершённую сделку действительной. Решение суда как бы подменяет собой нотариальную форму, ибо после вынесения решения судом последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК). Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки, и сделка регистрируется в органах юстиции на основании решения суда (п.3 ст. 165 ГК).

Сторона, вынужденная прибегать к помощи суда для подтверждения совершения сделки, не облечённой в нотариальную форму или не зарегистрированной в государственном реестре, как правило, несёт определённые расходы не только на предъявление судебного иска, но и в связи с задержкой в совершении и регистрации сделки. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной из сторон в сделке от её надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п. 4 ст. 165 ГК). Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершённой либо о её регистрации ещё не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформить сделку надлежащим образом, например болезнью, отсутствием по служебным делам и т.п.

Содержание сделки. Под содержанием сделки как основанием возникновения гражданских правоотношений следует понимать совокупность составляющих её условий. Для действительности сделки необходимо, чтобы её содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актах, т.е. не нарушило ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства. В соответствии со ст. 3 ГК под правовыми актами понимаются указы Президента РФ и ПП РФ. Следовательно, министерства и иные федеральные органы исполнительной власти не вправе устанавливать требования к содержанию совершаемых сделок, за исключением случаев, когда этим органам подобные полномочия делегированы законом либо иным правовым актом. Сделки по содержанию могут отличаться от установленных законодательством диспозитивных норм либо вообще не быть предусмотренными законом, но во всяком случае они должны соответствовать общим началам и смыслу гражданского законодательства. Поскольку законом предусмотрена недействительность сделок, противных основам правопорядка и нравственности, следует полагать, что противоречие содержания сделки основам правопорядка и нравственности также может считаться основанием недействительности сделки.

5  Заключение

В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

В настоящее время заключение сделок сопряжено с множеством формальностей, которые требуют значительных познаний в области права. С одной стороны, это позволяет максимально чётко ограничить предмет сделки и её условия. С другой же стороны, заключение сделок, особенно связанных со значительными денежными суммами, становится подчас просто невозможным без помощи высококвалифицированного юриста, так как обременено множеством формальностей. В повседневной жизни простые обыватели редко задумываются над тем, насколько сложным действием являются сделки. Это создаёт многочисленные конфликтные ситуации, выбираться из которых приходится при помощи опытного юриста. Правовая неграмотность населения России должна в скором времени компенсироваться количеством юристов, число которых растет все больше и больше.