Автор: Пользователь скрыл имя, 06 Июня 2014 в 13:15, курсовая работа
Цель работы - анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения и разработка рекомендаций по составлению договора аренды недвижимости,
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
- раскрыть понятие, сущность и свойства договора аренды;
- уточнить правовой статус субъектов договора аренды;
- определить содержание договора аренды;
- проанализировать порядок заключение, расторжения и прекращения договора аренды;
Введение……………………………………………………………………………….……………3
Глава 1. Характеристика недвижимости как объекта гражданских прав………………...5
1.1. Юридическая характеристика недвижимости……………………………...………5
1.2. Характеристика, прав подлежащих государственной регистрации………………7
Глава 2. Содержание договора аренды………………………………………………………..10
2.1. Характеристика существенных условий договора аренды недвижимости……..10
2.2. Права и обязанности, ответственность арендодателя по договору аренды…….14
2.3. Права и обязанности, ответственность арендатора по договору аренды….........16
Глава 3. Расторжение договора аренды недвижимости…………………………………….19
3.1. Основания и порядок расторжения договора аренды по инициативе
арендодателя……………………………………………………………………………...19
3.2. Основания и порядок расторжения договора аренды по инициативе
арендатора………………………………………………………………………..............20
Заключение……………………………………………………………………………………......22
Список источников литературы…………………………………………………
В отношении арендатора ст. 620 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.
Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором28.
3а нарушение условий
договора стороны несут
За нарушение порядка и срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере, указанном в договоре по согласованию сторон.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении Арендатором условий договора Арендатор возмещает все убытки, понесенные Арендодателем, а также выплачивает неустойку в размере, установленном договором по согласованию сторон.
В данной курсовой работе рассмотрена одна из разновидностей аренды – аренда объектов недвижимости. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Передаваться в аренду могут только непотребляемые вещи, т.е. не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ). Недвижимые вещи как раз и относятся к этой категории.
В свою очередь к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам причисляются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Обязательность государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, земельного участка законодатель увязал со сроком действия договора. Указанные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок менее одного года. В отношении договоров аренды предприятий, водных объектов таких оговорок не предусмотрено.
Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.
Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.
К существенным условиям договора относятся:
- предмет; объект
- цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;
- срок.
Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон.
Перечень обязанностей арендодателя по отношению к арендатору включает в себя следующие позиции.
-Передача (предоставление)
арендатору имущества в
- Предупреждение арендатора при заключении договора аренды обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
- Содержание имущества. Арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен быть сделан в установленный договором срок, а если такой срок не определен или ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
К обязанностям арендатора по договору аренды недвижимого имущества относятся следующие действия.
- Своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.
- Пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в нем не определены - в соответствии с назначением имущества.
Обычно договор аренды прекращается с истечением срока его действия. Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность досрочного прекращения договора аренды. По общему правилу договор расторгается по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Прекращение же договора по требованию одной из сторон возможно только по решению суда. Исключением является случай расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Подводя итог сказанному, необходимо отметить, что заключение, исполнение, прекращение договора аренды недвижимого имущества имеет ряд нюансов, знание которых поможет избежать споров между арендодателем и арендатором.
Список использованных источников
1 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013)
2 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013)
3 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
4 "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
5 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
6 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 21.12.2013)
7 Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
8 Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов / Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. // Подготовлен для системы Консультант Плюс, 2005.
9 Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. – N 1.
10 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
11 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. – 3-е издание, дополненное и переработанное. / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. – М: Юрайт-Издат, 2008. – 935 с.
12 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
13 "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
14 "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
15 "Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 03.02.2014)
16 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 ″О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений″
17 Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров: практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ / Ашихмин И.М.. – М.: Рофэр, 2006. – 374 с.
18 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
19 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 02.12.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
20 Витрянский В. Договор аренды / В. Витрянский // Закон. – 2000. – № 11. – С.15 - 23.
21 Кирюшина И.М., Тюрина А.В. Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления / Кирюшина И.М., Тюрина А.В. // Экономико-правовой бюллетень. N 9 – 2007.
Информация о работе Расторжение договора аренды недвижимости