Расторжение договора аренды недвижимости

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле иное установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее одного года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Статья 26 ЗК РФ говорит о необязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка в том случае, если он заключен на срок менее года12.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подать заявление и пакет необходимых документов в целях государственной регистрации договора аренды в приемную Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В п. 2 ст. 26 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а п. 3 - на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества.

Таким образом, договоры аренды здания, сооружения, предприятия, земельного участка, лесного участка считаются заключенными именно с момента государственной регистрации (ст. 609, 651, 658 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 9, ч. 3 ст. 71 ЛК РФ13). А вот договор аренды водного объекта (договор водопользования) считается заключенным с момента специальной регистрации в Государственном водном реестре (ч. 3 ст. 12 ВК РФ14).

Договор аренды транспортного средства (например, морского, воздушного судна) не подлежит государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ, ст. 201, 214 КТМ РФ15).

Обязательность государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, земельного участка законодатель увязал со сроком действия договора. Указанные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 5316). В отношении договоров аренды предприятий, водных объектов таких оговорок не предусмотрено.

Глава 2. Содержание договора аренды

2.1. Характеристика  существенных условий договора 

аренды недвижимости

Определение существенных условий договора является важным элементом любой гражданско-правовой сделки, и конечно же договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Это тот вопрос, по которому стороны, садясь за стол переговоров, должны прийти к согласию и без разрешения которого невозможно приступать к формально-юридическому закреплению достигнутых соглашений на бумаге. К сожалению, глава 34 ГК РФ, посвященная аренде, не содержит статьи, которая бы определяла перечень существенных условий договоров данного вида. Этот перечень вытекает из нескольких статей указанной главы. Вместе с тем общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (ст. 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение17.

Императивные существенные условия и наиболее общие особенности аренды земельных участков изложены в Земельном кодексе РФ18. В отношении отдельных категорий земель - в специальных нормативных правовых актах, таких, например, как Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"19 и др. В специальных нормах права может быть предусмотрено ограничение арендных прав сторон сделки в зависимости от структуры возникающего правоотношения.

Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Сдача вещи в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Арендодатель удовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств из арендованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества.

Договор аренды является: - консенсуальным;- возмездным;- двусторонним.

Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать20. 

Договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату).

О сторонах договора аренды. Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное "право следования"). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.

Простая письменная форма требуется: 1) если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год; 2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит, по общему правилу, государственной регистрации.

Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Под предметом договора, а вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора, понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению во временное владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта аренды) по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Необходимо подчеркнуть, что предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя. Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет аренды имущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

Данные об объекте аренды являются составляющей частью предмета аренды. В случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой договор признается незаключенным21.

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Положения договора аренды об объекте, составляющие предмет договора, следует формировать, основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основании которых арендодатель вправе передавать имущество в аренду. Например, документом на здание, находящееся в собственности арендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды, будет являться свидетельство о собственности.

В договор следует включать следующую информацию:

1) наименование имущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение, помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, по которому  расположен объект аренды, с указанием  литеры, этажа, номера на поэтажном  плане и кадастровый номер;

3) целевое использование объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и т.п.;

4) реквизиты документа, на  основании которого арендодатель  вправе передавать в аренду  объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего  документа, например свидетельства о собственности и договора купли-продажи объекта;

5) общая площадь, сдаваемая  в аренду. Указывается цифрами  и прописью в квадратных метрах.

Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

1) Срок определяется в договоре - в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.

2) Если срок аренды  в договоре не определен, договор  считается заключенным на неопределенный срок - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

3) Если по истечении  установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды.

Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным.

В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы). Следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы22.

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.

В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом, что является основой вещной защиты прав арендатора (в т.ч. и против собственника)23.

 

 

 

2.2. Права и обязанности, ответственность арендодателя 

по договору аренды

Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).