Проблемы признания права собствености на самовольную постройку

    Глава 3

    Признание права собственности  на самовольную постройку 

    Самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила  имеются исключения, позволяющие  при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

    В случае признания права собственности лица на самовольную постройку соответствующий объект недвижимости включается в гражданский оборот на общих основаниях.

    В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке - за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

    Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Отметим, что в прежней редакции Гражданский Кодекс РФ предусматривал возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Это правило действовало до 01.09.2006г. и было отменено Федеральным законом от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»¹².

    В настоящее время если лицо владеет  земельным участком, на котором возведена самовольная постройка, на законных основаниях (ему принадлежит право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования участком), то он вправе претендовать на приобретение права собственности на такую постройку в судебном или ином порядке по установленным статьёй 222 Гражданского кодекса правилам.

    Указанная норма не исключает возможности  признания в судебном порядке  права собственности на самовольную  постройку за лицом, осуществившим  самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участке без получения на это необходимых разрешений.

    При этом если лицо, осуществившее самовольную  постройку, не является субъектом одного из перечисленных прав на земельный  участок, то оно может рассчитывать только на возмещение затрат на постройку в размере, определенном судом, но не на признание права собственности на самовольную постройку. Таким образом, не может быть признано право собственности лица на объект недвижимости, если такой объект был самовольно возведен им на чужом земельном участке.

    Иной, помимо судебного, порядок признания  права собственности на самовольную постройку определяется уже указанным Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

    Инициировать признание права собственности на самовольную постройку может лицо, которому на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, занятый такой постройкой.

    Право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан¹³.

    Таким образом, судом может быть признано право собственности на самовольную постройку: если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы. В случае несоблюдения указанных требований к самовольной постройке применяются последствия, рассмотренные во второй главе настоящей работы. При отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по установленным главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

    Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях в соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁴.

    Возможность приобретения права собственности  гражданина или юридического лица на недвижимое имущество в силу приобретательной давности предусмотрена ст. 234 Гражданского кодекса РФ. Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Согласно п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010г. № 143: «Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан»¹⁵.

    Право собственности на самовольную постройку  ни при каких обстоятельствах не может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение.

    В настоящей работе мы рассмотрели  признаки самовольной постройки, ответственность лица, возведшего самовольную постройку, а также случаи, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку.

    Помимо  указанного не были более конкретно  рассмотрены вопросы касающиеся порядка отведения земельного участка под строительство; выдачи разрешительной документации на строительство; перечня лиц, имеющих право в определенных случаях на подачу заявления в суд о сносе самовольной постройки, заявления иных требований; иные, что не предполагается возможным в рамках объема настоящей работы.

    Проведя анализ норм, касающихся возведенной  самовольной постройки, можно сделать вывод, что на настоящий момент нормы гражданского законодательства не в полной мере соответствуют реалиям настоящего время, а также входят в противоречие друг с другом (коллизия).

    Правило о самовольной постройке в последней редакции ст. 222 Гражданского кодекса РФ по существу исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком и ориентирует на снос любой постройки, отвечающей признакам самовольной. Неполнота и излишняя жесткость правового регулирования самовольных построек нередко приводит к сносу зданий (в том числе жилых домов), соответствующих всем строительным нормам и правилам, в ситуации, когда в отсутствии вины застройщика не были своевременно оформлены документы об отводе земельного участка либо административные разрешения на строительство.

    Представляется, что здание, формально соответствующее  признакам самовольной постройки, возведенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, может подлежать сносу только в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, и/или когда постройка возведена на особо ценных землях, где строительство не допускается вообще.

    Касаясь так называемой «дачной амнистии», а именно уже упомянутого в тексте работы Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», то она устанавливает возможность признания права собственности на самовольную постройку не только в судебном, но и в ином установленном законом порядке, что является законодательной новеллой, требующей самостоятельного правового осмысления. Для государственной регистрации права собственности граждан на отдельные объекты потребительского назначения в орган регистрации представляются только правоустанавливающие документы на земельный участок и документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости.

    В правовой литературе справедливо отмечается, что судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку отличается от иного «упрощенного» порядка не только органом, принимающим решение, кругом обстоятельств, подлежащих установлению, категорией объектов строительной деятельности, но и возможными правовыми последствиями для участников гражданского оборота¹⁶. Практика применения указанных норм обозначает вопросы, не нашедшие пока своего разрешения: так, согласно ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 19.07.2011) основанием для государственной регистрации права собственности на самовольный объект недвижимого имущества является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Земельное же законодательство помимо прав собственности, пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, указанных в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, также предусматривает такие виды землепользования, как аренда и безвозмездное срочное пользование земельными участками. Таким образом, положения Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ возможность оформления права собственности на самовольно возведенное строение более широкому кругу землепользователей, чем Гражданский кодекс РФ, несмотря на то, что по содержанию ст. 222 Гражданского кодекса К РФ виды землепользования определены как для судебного, так и для внесудебного порядка признания прав.

    Перечень  подлежащих установлению фактов при  признании права собственности на самовольные постройки различен при судебном и внесудебном порядке.

    Основное  отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки. Признание права собственности на постройку за землепользователем осуществляется исходя из презумпции, что постройка не является самовольной. Наиболее ярко это прослеживается при государственной регистрации прав в порядке ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации наличие разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию для строительства индивидуальных жилых домов обязательно. Соответственно их отсутствие относит построенный жилой дом к самовольной постройке. Вместе с тем ст. 8 Федерального закона от 29.12. 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»¹⁷ и ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ исключают необходимость истребования таких документов. В то же время суд, рассматривая требования о признании права собственности на тот же жилой дом, обязан исследовать доказательства, подтверждающие соблюдение заявителем градостроительных норм и правил, отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц при возведении самовольной постройки.

    Основным  способом разрешения возникающих проблем при регистрации права собственности на самовольную постройку следует отнести неукоснительную реализацию Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации¹⁸, которая предполагает осуществить значительно большой объем работы по внесению изменений в гражданское законодательство. При этом предлагается либерализовать правовой режим самовольной постройки, расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке.

    Можно с уверенностью сказать, что при  реализации указанной Концепции  нормы гражданского законодательства регулирующие правовой режим самовольной постройки претерпят изменения и, можно предположить, что наличествующие в настоящий момент рассмотренные коллизионные нормы будут устранены.