Проблемы признания права собствености на самовольную постройку

    РЕФЕРАТ 

    Проблемы  признания права собственности 

    на  самовольную постройку 
 
 
 

    ОГЛАВЛЕНИЕ 

    Введение.

    Предложения о возрождении института права  застройки, содержащиеся в Концепции  развития гражданского законодательства Российской Федерации¹, направлены на разрешение проблем, возникающих при строительстве на чужой земле. В классическом обороте право на землю имело приоритет перед правом на постройки, и все находящееся на поверхности следовало земле.

    Появление двух самостоятельных собственников  на одном земельном участке было недопустимо за исключением применения института суперфиция в римском праве (наследственного и отчуждаемого права пользования строением, возведенным на чужой земле), которое допускало существование двух обособленных прав: права собственника земли и права собственника того, что находится на поверхности земли (постройки, насаждения).

    Закрепление в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации² принципа «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» предопределило изменение законодательства и судебной практики в сторону восстановления первичности прав на землю.

    Современное российское законодательство, определяя  правомочия собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, включает среди прочего право возводить на участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации³, ст. 263 Гражданского Кодекса Российской Федерации⁴ (далее – Гражданский кодекс РФ)).

    Иные  владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Осуществление этих прав ограничено конституционной обязанностью владельца земельного участка не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц.

    Собственник или арендатор земельного участка  приобретает право собственности на недвижимое имущество, возведенное им для себя на этом участке, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом наличествует возможность возникновения проблемных вопросов правового регулирования самовольной постройки.

    Возможность признания права собственности  на объекты самовольной постройки законодателем поставлена в зависимость от наличия исходного права застройщика на земельный участок.

    Именно  в таком ключе в гражданском законодательстве решается вопрос возникновения права на объект строительства, созданный с нарушением закона.

    Целью настоящей работы является выявление  проблем возникающих при признании права собственности на самовольную постройку.

    Задачами  настоящей работы будут являться: рассмотрение правового режима объекта «самовольная постройка», гражданско-правовые последствия признания постройки самовольной, анализ судебной практики.

    Тема  самовольного строительства актуальна в связи с тем, что его осуществление затрагивает как интересы частных лиц, так и государства. 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 1.

    Основы  правового режима недвижимого имущества  являющегося 

    самовольной постройкой 

    Основы  правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, установлены в ст. 222 Гражданского кодекса РФ: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

    В приведенных нормах исчерпывающим  образом перечислены признаки самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

    Перечень  объектов недвижимости, которые создаются  на земельном участке и могут  быть признаны самовольной постройкой, является открытым. К другим строениям, сооружениям или иному недвижимому  имуществу могут быть отнесены, в частности, бани, гаражи, и т.п. Для квалификации самовольной постройки, прежде всего, необходимо установить, что объект, служащий предметом спора, является недвижимым имуществом. При этом для разграничения имущества на движимое и недвижимое следует придерживаться традиционного для отечественного права критерия физических, природных свойств вещи, выражающихся в ее способности (или неспособности) к перемещению (критерий прочности связи с землей).

    В постановлении № 10 Пленума Верховного Суда РФ и постановлении № 22 Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ⁵ конкретизированы некоторые вопросы применения законодательства. Так, если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная.

    В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

    Положения статьи 222 Гражданского Кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Положения указанной статьи Гражданского кодекса РФ  не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, как уже отмечалось, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

    Порядок отведения земельного участка, установление его категории, выдача разрешительной документации на строительство недвижимого объекта регулируются Земельным кодексом РФ⁶, Градостроительным кодексом РФ⁷, Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»⁸ и иными нормативными актами, в т.ч. ведомственными. Нарушение норм указанных актов в части создания объекта недвижимости в предусмотренных случаях ведет за собой признание такого объекта самовольной постройкой.

    Глава 2.

    Ответственность лица возведшего самовольную постройку 

    Гражданский кодекс РФ, в частности статьи 222 и 263, устанавливают, что лицо, которое возвело самовольную постройку не приобретает право собственности на нее и, соответственно, не вправе им распоряжаться. Лицо, осуществившее возведение самовольной постройки обязано ее снести за свой собственный счет за исключением случаев, которые будут рассмотрены в следующей главе. Иными словами можно сказать, что санкцией являются, с одной стороны, отказ в признании права собственности за застройщиком, а с другой - обязательность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

    Как следует из Определения Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»⁹, содержащаяся в п. 2 ст. 222 Кодекса норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины.

    Санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

    Сделки  направленные на распоряжение самовольной  постройкой будут являться недействительными (за исключением случаев, которые будут рассмотрены в 3 главе).

    Самовольная постройка не может быть включена в состав жилищного фонда, не имеет статуса жилого помещения. Поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано и получить право на проживание в ней.

    Следовательно, при подаче заявления о признании  жилого помещения в установленном  законом порядке самовольной  постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, так как решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении

    Следует иметь в виду, что самовольное  строительство является правонарушением, заключающимся в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство.

    Согласно ст. 24 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»¹⁰ гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях¹¹.

    Пунктом 3 ст. 25 ФЗ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлена имущественная ответственность лица, виновного в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство. На него возлагается обязанность за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

    Административная  ответственность за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства установлена ст. 9.4, а за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию - ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.