Правовой статус ограниченных вещных прав

     В России 28 февраля 1990 г. были приняты Основы законодательства о земле Союза ССР и союзных республик. Частная собственность на землю этим актом еще не устанавливалась, но взамен нее было введено право пожизненного наследуемого владения земельным участком. По сути оно являлось суррогатом права частной собственности, его предшественником. Титулом этого права обладали только физические лица — граждане. Помимо правомочия владения они обладали и правомочием пользования, а также весьма ограниченным правомочием распоряжения — граждане могли завещать земельный участок, а землевладельцы-фермеры могли еще обменять его или сдать в аренду.

    С 1 января 1991 г. был введен в действие Закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Согласно статья 6 этого Закона земельные участки могли находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений или предоставляться во впадение и пользование гражданину или юридическому лицу.

    25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, в котором был воспроизведен институт права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 7 и др.) По своему содержанию он близок к чиншевому праву. Субъекты этого права стали именоваться землевладельцами и обладали почти всеми правами собственников за исключением двух — они не вправе были продавать этот участок и не имели права на получение стоимости земельного участка в случае его изъятия для государственных и общественных нужд. Указанное право характеризовалось любопытной особенностью. 

    Через три года после принятия Земельного кодекса РСФСР был принят Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», который признал недействующими почти половину статей Земельного кодекса. Среди указанных статей оказались и нормы, регулирующие пожизненное наследуемое владение земельным участком. Более того, этим Указом вообще были исключены по всему тексту Земельного кодекса РСФСР слова «пожизненное наследуемое владение» (в соответствующем падеже). Но вместе с тем сам термин «землевладелец» был сохранен (в ст. 27-29, 38, 45, 46, 52-55), как и термин «землевладение» (ст. 47). Данным Указом были признаны утратившими силу также пять статей действовавшего в то время Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», в которых использовался термин «пожизненное наследуемое владение». Однако он остался в других, действующих статьях этих нормативных актов. Кроме того, термины «землевладение», «землевладелец», «пожизненное наследуемое владение» встречались и в ряде других действовавших нормативных правовых актах.

    Принятая в 1994 г. часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации сохранила указанное вещное право — в главе 17 ГК РФ ему посвящены три статьи (265-267). Однако эта глава согласно статье 13 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» первоначально должна была быть введена в действие со дня вступления в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации. Но Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. № 45-ФЗ редакция статьи 13 указанного Вводного закона была изменена. С этого момента нормы главы 17 ГК РФ вводились в действие со дня вступления в силу уже двух законов — Земельного кодекса Российской Федерации и Закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С другой стороны, эти нормы вводились в действие только относительно сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий. Напомним, что согласно и ЗК РСФСР 1970

    г., и ЗК РСФСР 1991 г., и ЗК РФ 2001 г. все  земли в России по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, среди которых на первом месте всегда стояли земли сельскохозяйственного назначения. Что же касается сделок с земельными участками других категорий, то из смысла новой редакции вышеназванного Вводного закона вытекало, что в этих случаях нормы главы 17 ГК РФ с 16 апреля 2001 г. действуют в полном объеме.

    Гражданин, которому предоставили право пожизненного наследуемого владения земельным участком, получал права владения и пользования им. Если из условий Пользования земельным участком не вытекало другое, землевладельцу предоставлялось право возводить на этом участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Кроме того, он получал и ограниченное право распоряжения земельным участком — ему предоставлялось право передавать земельный участок по наследству, а также в аренду или в безвозмездное срочное пользование другим лицам. Однако продавать земельный участок, сдавать его в залог, а также совершать иные сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение участка, землевладелец не мог (ст. 265-267 ГК РФ).

    25 октября 2001 г. был принят новый  Земельный кодекс Российской  Федерации. Он несколько по-иному определил право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК РФ). Оно сохранилось у тех граждан, кому ранее это право предоставлялось. Однако после введения Земельного кодекса в действие предоставление такого права собственником участка уже не допускается. Тем гражданам, у которых имелись земельные участке на данном титуле, предоставляется право однократно бесплатно приобрести их в собственность. Следует заметить, что с 25 октября 2001 г. право пожизненного наследуемого владения земельным участком стало более ограниченным. Теперь землевладелец может распоряжаться земельным участком только путем передачи его по наследству. Все остальные формы правомочия распоряжения не допускаются.

    Некоторые современные авторы сравнивают право постоянного (бессрочного) пользования с таким понятием как узуфрукт. Право личного пользовладения (узуфрукт) - ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользует вещь в соответствии с ее назначением. Это право устанавливается исключительно для некоммерческих целей и должно принадлежать гражданам.

     Объектом  права узуфрукта могут быть как недвижимые, так и движимые вещи. Его установление на здание возможно только при одновременном установлении узуфрукта на земельный участок.

     Если  движимая вещь является объектом пользовладения, в этом случае соответствующее право должно быть зарегистрировано в публичном реестре. Узуфрукт в отношении недвижимых вещей возникает и прекращается исключительно в момент государственной регистрации в Единственном Государственном Реестре Прав.

     Право личного пользовладения неотчуждаемо, исключением являются его социальной разновидности, но следует за вещью при смене ее собственника.Данное право может быть установлено только по воле собственника вещи, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     Обладатель узуфрукта обязан содержать вещь надлежащим образом и не допускать ухудшения ее состояния. Расходы по улучшению вещи, как правило, ему не компенсируются.

    Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок и прекращается со смертью его обладателя.

    Российское  гражданское законодательство пока не приняло институт узуфрукта, ограничившись лишь вещным правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Субъект этого права — землепользователь осуществляет правомочия владения и пользования земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Собственником такого земельного участка является публично-правовое образование любого уровня. Этот собственник (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) через свои уполномоченные на то органы власти и принимает решение о передаче земельного участка конкретному землепользователю. Но, как и в первом случае, гражданское  и  земельное  законодательство здесь входят между собой в противоречие. Согласно статье 268 ГК РФ землепользователем может быть как физическое, так и любое юридическое лицо. Землепользователь вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен. В частности, он может возводить для этих целей на участке  здания,  сооружения и другое  недвижимое имущество. Все созданное им таким образом недвижимое имущество становится его собственностью. Однако распоряжаться участком — передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование — он вправе только с согласия собственника участка. Землепользователь вправе произвести отчуждение возведенного им на таком участке недвижимого имущества (продать, обменять, передать по договору ренты и т.п.). В этом случае новый собственник этого недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний землепользователь (бывший собственник недвижимого имущества). Более того, даже если сам собственник земельного участка продаст его или иным способом произведет отчуждение земельного участка, собственник недвижимости, расположенной на этом участке, Сохраняет титул землепользователя. Однако новый Земельный кодекс России ограничил число землепользователей. Теперь этим правом обладают только четыре категории: государственные и муниципальные учреждения (т.е. юридические лица — некоммерческие организации); федеральные казенные предприятия (т.е. юридические лица — коммерческие организации); органы государственной власти; органы местного самоуправления. 

    Что касается сервитутного права, то земельный сервитут можно считать самым старым правом на чужую вещь. Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве были заложены еще в Древнем Риме. Более того, некоторые цивилисты считали их «старее» собственности, т.е. рассматривали как самые древнейшие из вещных прав.

    В нашей стране сервитутное право было возрождено в 1994 г. Гражданским кодексом России, включившим специальные нормы (ст. 274—277) о сервитутах. Позднее нормы о сервитутах стали появляться и в других федеральных законах, в том числе кодексах — Водном (1995 г.), Лесном (1997 г.), Градостроительном (1998 г.).

    К настоящему времени в России сложилась целая группа нормативных актов, в которых содержатся правовые нормы, касающиеся специально сервитутного права.

    Сервитут - правовая конструкция, основательно отработанная еще в ранние периоды развития права, прежде всего древнеримскими юристами, которые видели в сервитутах явления в основном вещно-правового порядка. В последующем сервитуты, хотя и получили своеобразное выражение в некоторых странах (например, Скандинавских, где они подчас имеют характер «пользований»), они ограничивались в основном бытовыми отношениями и зачастую в тех или иных национальных правовых системах все более связывались с разрешительными порядками и обязательственными отношениями.

В настоящее время, по ГК РФ, сервитуты - это ограниченные права лица в отношении не принадлежащих ему земельного участка, зданий и сооружений. В том числе:

- право прохода;

- право проезда;

- право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и т. д.;

- право доступа к водоисточнику и др.

Установление сервитута, по ГК РФ, происходит путем заключения письменного договора с возможностью установления платы за пользование земельным участком. Он подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

     Сервитут  не имеет самостоятельного правового значения - он не может быть самостоятельным предметом залога, купли-продажи и т. д.

     Сервитут  сохраняется в случаях перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (ст. 275 ГК РФ).

Он может быть прекращен по требованию собственника в случаях:

а) отпадения основания, по которому он был установлен;

б) ввиду того, что земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, не может быть использован из-за сервитута по его назначению (решается судом).

          На наш взгляд, данная классификация ограниченных вещных прав является наиболее актуальной и удобной для представления сущности ограниченных вещных прав. 

3. Признаки ограниченных вещных прав

      Предоставляемые ограниченными вещными правами возможности всегда ограничены по содержанию в сравнении с правомочиями собственника, являются более узкими (в частности, в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника), что составляет первый из их признаков.

     Вместе  с тем сравнение содержания прав собственника и рассматриваемых прав свидетельствует об их производности, зависимости от права собственности как основного вещного права. Ограниченные вещные права не могут существовать "самостоятельно", в отрыве от прав собственности. Отчего при отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право (например, в отношении бесхозяйного имущества). Данное свойство ограниченных вещных прав составляет их второй признак.

     Из  этого очевидна невозможность появления какого-либо ограниченного вещного права в отношении вещи, имеющей только фактического владельца, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею до истечения срока приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК). Такой владелец при наличии вещно-правовой защиты факта своего владения не только не приравнивается к собственнику, но в силу изложенного выше не может быть признан и субъектом ограниченного вещного права.

     Ограниченные вещные права ограничивают и тем самым обременяют право собственности (иногда об этом не очень точно говорят как об "обременениях" конкретной вещи, например земельного участка). Данные обременения сохраняются и при смене собственника "обремененной вещи", т.к. ограниченное вещное право в таких ситуациях обычно не прекращает своего действия (ограничения права собственности): например, отчуждение обремененной рентой недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 586 ГК влечет переход обязательств плательщика ренты на приобретателя такого имущества.

    В результате важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение и в случае смены собственника соответствующей вещи. Иначе говоря, эти права, как бы обременяя вещь, всегда следуют за ней (за правом собственности на соответствующую вещь), а не за ее собственником. Такое право следования является третьим характерным признаком ограниченных вещных прав.