Право собственности на жилое помещение

     При этом следует учитывать, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

     Таким образом, поскольку члены семьи  собственника обладают широкими правами  в сфере пользования принадлежащим  собственнику помещением, постольку на дееспособных и ограниченных судом в дееспособности членов семьи по общему правилу возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. 
 

2.2. Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд 

     До  введения в действие ЖК РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. ЖК РФ предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК РФ.

     Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

     Следует обратить внимание на то, что правовое основание пользования собственником  жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное  наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) в данном случае значения не имеет.

     В рассматриваемой ситуации жилое  помещение изымается не произвольно, а по причине изъятия для государственных  или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. В свою очередь, изъятие земельного участка для указанных нужд, согласно ст. 49 ЗК РФ, осуществляется лишь в исключительных случаях. К ним относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом определенные в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

     Условия и порядок изъятия, в том числе  путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных  нужд определены в ст. 55 ЗК РФ.³⁰

     В соответствии с подпунктом "в" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

     Решение об изъятии жилого помещения принимается  тем же органом, который принял решение  об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным органом  исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Конкретные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определяются федеральным земельным законодательством.

     Решение органа государственной власти или  органа местного самоуправления об изъятии  жилого помещения, как и решение  об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (ср. с п. 4 ст. 279 ГК РФ).

     В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с ч. 3 ст. 32 Кодекса государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

     Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

     Таким образом, как и при изъятии  земли, собственник жилого помещения  должен быть письменно уведомлен  об этом органом, принявшим решение  об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. с п. 3 ст. 279 ГК РФ). Права собственника изымаемого жилого помещения сформулированы по аналогии с правами собственника изымаемого земельного участка (ср. со ст. 280 ГК РФ).

     Выкупная  цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением  с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.³¹

     При определении выкупной цены жилого помещения  в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ).

     В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

     Как и ГК РФ, ЖК РФ исходит из необходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

     Если  собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, то орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ.

     Следовательно, если собственник не согласен с решениями  об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним  не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия.

     В подобных случаях указанный орган  вправе совершить только одно основанное на законе действие - предъявить в суд  иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.

     Для указанного требования предусмотрен сокращенный  срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ). Пропуск этого срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.

     Если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения  является несовершеннолетний или в  нем проживают находящиеся под  опекой или попечительством члены  семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения  родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 ФЗ от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"³²). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ).

     Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия  у собственника принадлежащего ему  жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор (подп. "е" и "ж" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). 

2.3. Выселение граждан, утративших право пользования жилым помещением или нарушающих правила пользования им 

     В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

     Юридическим основанием прекращения права пользования жилым помещением чаще всего является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

     В случае, когда должник в течение  установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.

     Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.