Право граждан на жилище

Содержание.

Введение

1. Основания возникновения жилищных прав.

2. Характеристика оснований возникновения жилищных прав.

Заключение

Список используемой литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилищные права граждан  охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права  на жилище.

Государство заинтересовано в том, чтобы и граждане при  осуществлении жилищных прав не совершали  действий, нарушающих права других лиц, чтобы были обеспечено надлежащее использование жилищного фонда  и его сохранность.

Государство приняло на себя обязанность по созданию условий  для осуществления гражданами права  на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности  и, наоборот, обязанности без корреспондирующего ей права. Государство обязано выполнить  целый комплекс мероприятий для  удовлетворения притязаний граждан: развивать  строительную индустрию; осуществлять программу строительства благоустроенного жилья; обеспечивать справедливое распределение  жилой площади, охрану жилищного  фонда и т.п. Следовательно, граждане и государство находятся в  правовой связи, то есть в правоотношениях. Однако праву на жилище и правоотношениям, элементом которого оно является, присущи весьма специфические свойства.

Во-первых, правом наделены все граждане без строгой их индивидуализации, а обязанность по созданию условий  для осуществления права на жилище приняло на себя государство, а соответственно, и органы местного самоуправления.

Во-вторых, право на жилище возникает у граждан непосредственно  из закона и поэтому оно прекращается только в связи со смертью конкретного  лица или отменой закона. Следовательно, право на жилище является постоянным правом граждан, а правоотношение - длящимся.

Тому, каким образом возникает  важнейшее из прав - право граждан  на жилые помещения,- посвящена данная работа.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основания возникновения  жилищных прав.

 

Жилищные права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных  статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены  такими актами, но, в силу общих начал  и смысла жилищного законодательства, порождают жилищные права и обязанности. В ЖК РФ перечислены юридические  факты - жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты  могут изменить и прекратить жилищные правоотношения.

Юридические факты делятся  на два вида: действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц). Действия, в  свою очередь, делятся на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными  правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону  обязанность претерпеть неблагоприятные  последствия своего виновного поведения).

Кроме того, юридические  факты могут быть объединены в  юридический состав. В этом случае для возникновения жилищных правоотношений необходима совокупность юридических  фактов, на основании которых возникают  жилищные права и обязанности.

Например, при переходе права  собственности на жилое помещение  по договору необходимо не только заключить  договор в письменной форме, но и  соблюсти требования государственной  регистрации договора и перехода права собственности.

Другой пример: для возникновения  права пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов необходима совокупность таких юридических фактов, как:

1) решение о предоставлении  жилого помещения;

2) договор социального  найма жилого помещения;

3) передача наймодателем жилого помещения нанимателю.

Только при наличии  всех юридических фактов, причем накапливающихся  в строго определенном порядке, возникает  право пользования жилым помещением (и обязанности нанимателя). Первые два названных юридических факта  порождают и промежуточные юридические  последствия. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального  найма является основанием заключения соответствующего договора (ч. 4 ст. 57 ЖК). Договор социального найма порождает  обязанность одной стороны (наймодателя) передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60, ч. 2 ст. 65 ЖК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Характеристика оснований возникновения жилищных прав.

 

Рассмотрим более подробно основания возникновения жилищных прав.

Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры и иные сделки. Жилищные права и  обязанности могут возникать  из сделок, непосредственно не предусмотренных  в федеральном законе, но не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ конкретизирует принцип  свободы договора). К договорам, являющимся основаниями для возникновения  жилищных прав, относятся договоры о передаче жилья в собственность (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты) или в пользование (договоры социального найма, договор поднайма, обмена жилыми помещениями, управления общим имуществом в многоквартирном  доме, коммерческого найма, аренды и  другие договоры).

Важнейшим из договоров в  сфере жилищного права является договор социального найма. Только граждане Российской Федерации имеют  право на получение в установленном  порядке жилого помещения по договору социального найма в домах  государственного или муниципального жилищных фондов. Причем жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. В целях обеспечения жилищных прав граждан ЖК РФ (а ранее также Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики") устанавливает материальные и юридические гарантии этого права путем предоставления малоимущим и некоторым другим категориям граждан жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма, а также иными способами.

Государство выделяет ряд  категорий граждан, не являющихся малоимущими, которым оно гарантирует предоставление жилых помещений по договору социального найма. Правовым основанием для этого являются различные федеральные законы, например Федеральный закон "О статусе военнослужащих" (в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г.), и ряд других нормативных правовых актов, которые устанавливают конкретные формы реализации таких гарантий.

В ряде случаев Закон не упоминает о договоре, но договорная природа отношений не вызывает сомнения. Например, соглашение о вселении временных  жильцов.

Сделками в соответствии со ст. 153 ГК РФ признаются действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Сделки делятся на односторонние  и договоры. К односторонним сделкам, влекущим возникновение жилищных прав и обязанностей, относятся, например, завещание, принятие наследства.

"Иной сделкой" может  быть, например, завещательный отказ:  на наследника, к которому переходит  жилой дом, квартира или иное  жилое помещение, завещатель может  возложить обязанность предоставить  другому лицу на период жизни  этого лица или на иной срок  право пользования этим помещением  или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК). Волеизъявление на получение  завещательного отказа также  есть односторонняя сделка, входящая  в юридический состав, порождающий  право отказополучателя пользоваться жилым помещением. Напротив, отказ от принятия завещательного отказа представляет собой одностороннюю сделку, препятствующую возникновению права пользования (ст. 33 ЖК).

Другим основанием возникновения  жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и  органов местного самоуправления, которые  предусмотрены жилищным законодательством  в качестве основания возникновения  жилищных прав и обязанностей. К  ним относятся акты органов власти и управления Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Ранее ордер был важнейшим административным актом, служившим основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора социального найма. Жилищный кодекс РФ отказался от этого. Отныне основанием для вселения в квартиру является договор социального найма, который заключается по решению о предоставлении жилого помещения.

Судебные решения принимаются  судами общей юрисдикции, а в некоторых  случаях арбитражным и третейским судами. Например, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Судебное решение может  входить в юридический состав, порождающий право нанимателя и (или) собственника, проживающего в  коммунальной квартире, на освободившееся в этой квартире жилое помещение (ст. 59 ЖК РФ).

Часто судебное решение может  входить в правоизменяющий юридический состав. Приведем пример из судебной практики. Прокурор Балтийского района г. Калининграда обратился в суд в интересах недееспособного С., 1929 года рождения, с иском к Громовскому психоневрологическому интернату, а также к гражданам И. и Б. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения в связи с тем, что С., помещенный в психоневрологический интернат, будучи решением Славского районного суда Калининградской области признанным недееспособным, являлся собственником квартиры, которая по инициативе его опекуна - Громовского психоневрологического интерната в лице директора была продана гражданину И. в нарушение статьи 37 Гражданского кодекса РФ без предварительного разрешения органа опеки и попечительства за 63,4 тыс. рублей, а затем за ту же цену - гражданке Б., что намного ниже рыночной стоимости данной квартиры. Решением Балтийского районного суда г. Калининграда исковые требования прокурора удовлетворены в полном объеме, сделки признаны недействительными, Б. выселена из спорного жилого помещения.  юридический основание жилищный право

При приобретении жилых помещений  в собственность (по различного рода договорам (купли-продажи, мены, дарения  и др.), в порядке наследования, в результате приватизации и других оснований также возникают жилищные права и обязанности.

Выделение особых правил, посвященных  продаже жилых помещении, обусловлено  рядом обстоятельств. Во-первых, жилые  помещения, как и большинство  объектов недвижимости, неразрывно связано  с теми земельными участками, на которых  они расположены. Во-вторых, поскольку  жилые помещения, по сравнению с  другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и  покупателей. В-третьих, в связи с  целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений  законодательством устанавливается  ряд ограничений по их участию  в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой  вещью, что также накладывает  определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой  дом, квартиру, часть жилого дома или  квартиры, а покупатель обязуется  принять это имущество по передаточному  акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения  является видом договора продажи  недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.  Приведем пример разрешения судом уголовного дела, связанного с договором купли-продажи  квартиры:

По материалам уголовного дела, прокурором г. Мурманска был  оспорен договор купли-продажи  квартиры, принадлежащей гражданину Ш., который в силу психического заболевания  не мог понимать значения своих действий. Жертвами мошенника, подделавшего доверенность на продажу квартиры, стали супруги - граждане О. По решению суда, удовлетворившему иск прокурора, им возвращена четырехкомнатная квартира в г. Мурманске.

Членство в жилищных и  жилищно-строительных кооперативах также  порождает жилищные права и обязанности. Согласно ч. 3 ст. 124 ЖК РФ, основанием для  владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических  лиц на основе членства в целях  удовлетворения потребностей граждан  в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном  доме. Частью 4 указанной статьи установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию  их деятельности применяются положения  ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах. Правом на вступление в жилищные и  жилищно-строительные кооперативы  обладают граждане и (или) юридические лица. Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только те физические лица, которые достигли возраста 16 лет. При этом малоимущие и иные граждане, признанные по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив (см. ч. 2 ст. 111 Кодекса). Однако данное право возникает у таких граждан в отношении не любых жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а только в отношении тех из них, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного  кооператива, на основании решения  общего собрания членов жилищного кооператива  предоставляется жилое помещение  в домах жилищного кооператива  в соответствии с размером внесенного паевого взноса (п.1. ст.124 ЖК РФ)