Права общей долевой собственности

1. Понятие права общей  долевой собственности 

В объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения  по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле - это  право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое. 

(Слайд 1)     Право общей долевой собственности  характеризуется тем, что право  собственности, распространяясь на всё общее имущество в целом, принадлежит в соответствующих  долях нескольким лицам. Итак, когда  речь идет о долевой собственности, здесь выделяется какая-то доля.     

Это вытекает из самого названия «общая долевая  собственность». Каждому сособственнику принадлежит доля именно в праве  общей собственности, а не в имуществе. В соответствии с действующим  гражданским законодательством (п. 2 ст. 244 ГК РФ) под долей собственников  в общей собственности понимается арифметически выраженная доля в  субъективном праве собственности  на все общее имущество. Выражение  «доля в праве» не может пониматься в смысле материальной доли вещи, так  как ее нельзя указать. Нельзя считать  общую собственность как совокупность долей самого права собственности. (Слайд 2) В действительности право собственности  одно само по себе и принадлежит  нераздельно всем субъектам. Оно  распространяется на всю вещь. На практике это означает следующее: например, два  товарища приобрели в равных долях  двухэтажный дачный дом. Своим соглашением  они установили, что один владелец будет проживать на первом, а другой — на втором этаже. Во время грозы  во второй этаж попала молния, в результате чего он сгорел, и лицо, проживающее там лишилось возможности пользоваться помещением. Однако, доля в имуществе у него осталась прежняя (50%), следовательно, он имеет полное право требовать предоставления ему в пользование половины сохранившегося имущества, т.е. половины первого этажа.

(Слайд 2)  Если  доля каждого субъекта общей собственности  будет определена в натуральном  виде (выделена в натуре), право общей  долевой собственности прекратится  и возникнет право собственности  каждого субъекта на новый объект имущества. Например, два брата, получившие по наследству жилой дом, будут иметь  долю в праве общей долевой  собственности, даже если каждый из них  владеет и пользуется своей половиной  дома. Если же будет произведен раздел дома в натуре и зарегистрированы два новых объекта недвижимости (две половины дома), то каждый из братьев  станет индивидуальным собственником  своей половины дома, а право долевой  собственности прекратится.     

Как правило, доли участников долевой собственности  устанавливаются соглашением всех ее участников. При этом принимается  во внимание вклад каждого из сособственников (имущественный, в том числе денежный, трудовой) в создание общего имущества. На размер доли может оказать влияние  также вклад в приращение общего имущества. Если, к примеру, участник долевой собственности на индивидуальный жилой дом по согласованию с другими  сособственниками и с соблюдением  установленных правил увеличит за свой счет площадь дома путем надстройки, пристройки и перестройки, то он имеет  право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее  имущество. Перераспределение долей  подлежит государственной регистрации.      

В качестве общего правила ст. 245 ГК РФ устанавливает, что если доли участников долевой собственности не могут  быть определены на основании закона и не установлены соглашением  всех ее участников, доли считаются  равными. Это правило может быть изменено законом или соглашением  всех сособственников. Например, при  возникновении общей собственности  на основании договора простого товарищества размер доли каждого участника пропорционален его вкладу. Кроме того, вопрос об изменении размера доли в праве  собственности может быть поставлен  участниками при осуществлении ими неотделимых улучшений общего имущества за свой счет с соблюдением установленного порядка использования этого имущества. В таком случае участник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Примечательно, что судебная практика не рассматривает в качестве неотделимых улучшений капитальный ремонт. Собственник, осуществивший капитальный ремонт имущества, вправе требовать от других сособственников лишь возмещения понесенных затрат (за вычетом падающей на него доли).     

Порядок определения земельных долей  в процессе приватизации земель сельскохозяйственных предприятий и образования общей  собственности на эти земли определен  законами и подзаконными актами. В  Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных  сельскохозяйственных предприятий, было установлено, что размер индивидуальной земельной доли устанавливается  независимо от трудового вклада и  стажа работы и определяется в  натуральном и стоимостном выражении. Это означает, что доли всех участников общей собственности на землю  в сельскохозяйственной коммерческой организации являются равными. Правовые нормативные акты допускают куплю-продажу  долей другим участником общей собственности. Поэтому количество земельных долей  собственников может быть неодинаковым.     

Статья 246 ГК РФ «Распоряжение  имуществом, находящимся в долевой  собственности» предусматривает различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению. При распоряжении общим имуществом действует принцип: один участник права общей собственности - один голос. Размер доли не принимается во внимание; необходимо единогласное решение всех сособственников. При отсутствии единогласия спор может быть решен судом по иску любого из сособственников. Для распоряжения долей, по общему правилу, не требуется согласия других сособственников. Участник долевой собственности может по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д. свою долю в праве собственности. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности (ст. 250 ГК).     

(Слайд 3)По  своему содержанию право общей собственности  весьма насыщено, оно складывается из двух составляющих. Это - долевые  правомочия субъектов по владению, пользованию и распоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению, пользованию  и распоряжению принадлежащих ему  долей (ст. 247 ГК). Так, владение и пользование  имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а при возражении хотя бы одного из них - в порядке, установленном  судом. Участник общей долевой собственности  вправе владеть и пользоваться не только всем имуществом как единым целым, но и его отдельной частью, которая должна быть соразмерна его  доле. При отсутствии у собственника возможности владения и пользования  частью имущества, находящегося в общей  долевой собственности, он вправе потребовать  компенсации от других участников, владеющих и пользующихся этим имуществом.      

Размер  долей сособственников имеет  определяющее значение не только при  осуществлении владения и пользования  общим имуществом, распределении  плодов, продукции и доходов, но также  при несении расходов по его содержанию. Каждый сособственник обязан участвовать  в расходах по содержанию общего имущества  соразмерно со своей долей.     

(Слайд 4) Расходы по содержанию общего имущества можно  классифицировать по двум группам¹¹. Во-первых, это налоги, сборы, иные обязательные платежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами (например, земельный налог, налог на имущество). Если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только за себя, но и за других сособственников, он вправе взыскать с них эти расходы пропорционально долям в праве собственности. Во-вторых, это осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества. Сюда относятся расходы по страхованию, ремонту, охране общего имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Поэтому, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Например, если один из участников долевой собственности на жилое помещение поставит его на охрану, он не сможет обязать других сособственников участвовать в несении соответствующих расходов. По договоренности одни сособственники могут принять на себя оплату расходов по содержанию общего имущества, приходящихся на доли других сособственников.

Поскольку общее имущество может приносить  доход и, в свою очередь, требует  определенных расходов для поддержания  или улучшения его состояния, возникает необходимость установить долю участия в таких расходах и доходах каждого собственника. Логично и справедливо определять ее соразмерно доле в праве собственности. Вместе с тем законодатель предоставляет  субъектам право самим установить порядок распределения плодов, продукции  и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК). Следует отметить, что  доли в праве могут и уменьшаться, и возрастать в зависимости от обстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участник долевой собственности  может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующего порядка его использования. Например, в интересах всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). В то же время при решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса, независимо от размеров долей. 

(Слайд 5)2. Основания возникновения права общей долевой собственности

Право общей долевой собственности  возникает на основании различных  юридических фактов. В большинстве  случаев это совершение несколькими  лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров  о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой  вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования  имущества, находящегося в общей  долевой собственности, которые  распределяются между участниками  долевой собственностивсоразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

3. Определение долей  в праве долевой собственности

Если размер долей участников долевой  собственности не может быть определен  на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в зависимости от вклада каждого  участника общей долевой собственности  в образование и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой  собственности осуществит за свой счет с соблюдением установленного порядка  использования общего имущества  неотделимые улучшения, он имеет  право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее  имущество (п. 3 ст. 245 ГК). Так, в случае увеличения одним из сособ-ственников с соблюдением установленных правил за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственности на дом и порядок пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого сособственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов.

4. Порядок владения, пользования  и распоряжения имуществом, находящимся  в долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК).

Каждый участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его  содержанию и сохранению (ст. 249 ГК).

5. Отчуждение доли в  общем имуществе

Каждый участник долевой собственности  вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться  ею иным образом. Однако при этом необходимо соблюдение правил, установленных ст. 250 ГК, которые заключаются в следующем.

При продаже доли в праве общей  собственности постороннему лицу остальные  участники долевой собственности  имеют преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов. Публичные торги  для продажи доли в праве общей  собственности должника при обращении  на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные  участники долевой собственности.

Продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает  ее. Если остальные участники долевой  собственности откажутся от покупки  или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а  в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать  свою долю любому лицу. Доля в праве  общей собственности переходит  к приобретателю по договору с  момета заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации - с момента такой регистрации.

При продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Уступка преимущественного  права покупки доли не допускается.