Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Между тем разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего, соседей по подъезду, а также и клиентов предпринимателя. В частности, маловероятно, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать прав и законных интересов других жильцов. Поэтому законодателю следовало бы установить перечень тех видов предпринимательской деятельности, которые нельзя осуществлять в жилом помещении без перевода в нежилое (например, оказание ветеринарных услуг в квартире, продажа отдельных видов товаров, производство продукции, открытие игрового клуба и многое другое).

Вместе с тем и ЖК РФ и ГК РФ устанавливают запреты на размещение в жилом помещении промышленного производства. Кроме того, ГК РФ закрепляет правило о том, что размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288).

Таким образом, индивидуальный предприниматель вправе открыть свой офис в жилом помещении, а юридическое лицо сделать этого не может. Полагаем, что существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности "схем", согласно которым предприниматели вместо создания юридического лица будут осуществлять свою деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых помещениях.

3. Собственнику разрешено провести переустройство и перепланировку жилого помещения. Впервые в Жилищном кодексе появилась специальная глава "Переустройство и перепланировка жилого помещения" (гл. 4 ЖК), которая детально регламентирует основания и порядок проведения переустройства и перепланировки. Известно, что на момент принятия ЖК РФ эти вопросы регламентировались различными ведомственным актами, в субъектах Российской Федерации отсутствовало единство в правовом регулировании[12].

Переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. ЖК РФ установил достаточно строгие последствия самовольного переустройства и перепланировки. Под самовольным переустройством и перепланировкой понимается переустройство или перепланировка при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и перепланировки. Собственник в случае самовольного переустройства и перепланировки обязан привести такое помещение в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в соответствующее состояние, то суд по иску органа, с которым должно быть осуществлено согласование, принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в первоначальное состояние.

4. Распоряжение жилым помещением. Относительно правомочия распоряжения жилым помещением Жилищный кодекс не содержит специальных правил. Как известно, распоряжение означает предоставленную законом возможность определения юридической судьбы вещи. Реализация правомочия распоряжения жилым помещением возможна путем совершения сделки, направленной на отчуждение помещения, перевода жилого помещения в нежилое, отказа от права собственности, "расприватизации" и др.

Сделки с жилыми помещениями регламентируются ГК РФ, они представлены договорами купли-продажи, дарения, мены, договором ренты, ипотеки, аренды с правом выкупа, внесением в качестве вклада в имущественный капитал юридического лица и др.

Практически каждое из приведенных прав можно конкретизировать, дополнив новыми правомочиями. Так, например, в праве на жилище можно выделить следующие составляющие:

- право на получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма;

- право на приобретение жилого помещения в собственность путем заключения гражданско-правовых сделок (дарение, купля-продажа, мена);

- право на предоставление служебного жилого помещения (иных жилых помещений из специализированного фонда);

- право на вступление в специализированные жилищные кооперативы;

- недопустимость произвольного лишения жилого помещения и др[13].

Следует отметить, что у собственника жилого помещения есть не только права, но и обязанности. Обязанности собственника вытекают из ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, их можно разделить на две группы. Первая - это бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или в квартире. Вторая группа содержит обязанности надлежащего содержания имущества, соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения обязан содержать данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

Указанные обязанности вытекают из норм статей Гражданского кодекса РФ. В них предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. Данными Правилами установлены определенные обязанности для пользователей жилых помещений, например, поддержание надлежащего состояния жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдение чистоты и порядка в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других помещениях общего пользования. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности[14].

Названные правила распространяют свое действие на нанимателей жилого помещения по договору социального найма, найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, найма специализированного жилого помещения, а также собственников жилого помещения и членов жилищного и жилищно-строительного кооператива. Однако Жилищный кодекс предусматривает и иные основания для пользования жилым помещением, например, на основании завещательного отказа, по договору ренты, на основании решения суда о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника.

Жилищный кодекс закрепляет нормы о правах и обязанностях проживающих совместно с собственником иных лиц. Такие лица имеют ограниченные вещные права на жилые помещения. Кодекс называет три группы таких прав: права членов семьи собственника жилого помещения, в том числе и бывшего; права пользования жилым помещением гражданином, которому помещение предоставлено в силу завещательного отказа; права пользования жилым помещением гражданином на основании договора пожизненного содержания с иждивением[15].

Права членов семьи собственника жилого помещения, в том числе и бывших, вытекают из ст. 31 ЖК РФ. Кодекс устанавливает две категории лиц, относящихся к членам семьи собственника, и определяет их права и обязанности. К первой категории отнесены: совместно проживающие с собственником в принадлежащем ему жилом помещении супруг, родители, дети. Представляется, ограничение состава членов семьи собственника лицами, совместно проживающими с ним, может привести к ущемлению жилищных прав. Так, например, отсутствие совместного проживания (например, супруги находятся в неприязненных отношениях, и супруга вынуждена вместе с ребенком переселиться к матери, сохранив регистрацию в квартире, принадлежащей мужу на праве собственности) может быть растолковано таким образом, что мать и ребенок не будут пользоваться теми правами, которые вытекают из ст. 31 ЖК РФ.

Вторая категория включает других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В судебной практике еще с советских времен в качестве доказательства вселения как членов семьи являются совместное проживание и ведение совместного хозяйства. Опять возникает вопрос, могут ли лица, вселенные как члены семьи и ведущие совместное хозяйство, не имеющие регистрации в данном жилом помещении, быть признаны членами семьи собственника?[16]

Обязанности членов семьи собственника заключаются в использовании жилья по назначению, обеспечении его сохранности. Кроме того, дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением сторон.

Таким образом, в качестве основных жилищных прав можно выделить:

- право на жилище;

- право на неприкосновенность жилища;

- право на безопасность жилища;

- право на свободу передвижения, выбора места пребывания и места жительства;

- право на пользование жилым помещением в соответствии с его назначением;

- право на реализацию жилищных прав в соответствии с законодательством;

- право на судебную защиту нарушенных жилищных прав.

Обязанности составляют две группы: содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или в квартире в надлежащем состоянии и соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Защита права собственности на жилые помещения

Ограничение жилищных прав возможно только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).

Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает последствий несоблюдения собственником жилого помещения обязанностей по надлежащему его содержанию и нарушения прав и интересов соседей (как и в случае использования жилья не по назначению). Согласно статье 293 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого жилья с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В законодательстве о недвижимости введены нормы о защите интересов добросовестного приобретателя жилого помещения. ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен ст. 31.1. Согласно указанному дополнению собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей[17].

Проблема защиты прав добросовестного приобретателя давно обсуждается в юридической прессе. Она получила освещение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П. Установление возможности денежной компенсации для потерпевших лиц представляет собой достаточно гуманное и демократичное решение. Как видно из приведенной нормы, возможность требовать такой компенсации предоставлена независимо от субъектного состава, имущественного положения потерпевшего лица, наличия у него другого благоустроенного жилого помещения. Представляется, что в подобных случаях наиболее уязвимыми остаются малоимущие граждане, а также граждане, которые в такой ситуации лишаются единственного пригодного для проживания жилого помещения.

Возложение обязательства на государство по выплате денежной компенсации в какой-то мере повторяет принятую и впоследствии отмененную норму п. 3 ст. 30 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", согласно которой ущерб, нанесенный собственнику преступления, возмещается государством по решению суда. Требования о возмещении ущерба большого числа граждан были удовлетворены решениями судов, однако далеко не многие получили соответствующую компенсацию. Эта норма в 90-е годы так и не была в полной мере реализована и в дальнейшем была отменена. Остается надеяться, что заложенные в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" новеллы будут иметь надежную финансовую основу и защитят интересы "потерпевших" владельцев жилых помещений.

Заключение

Жилищное право регулирует неоднородную группу правоотношений, возникающих в связи с осуществлением жилищных прав и обязанностей субъектами жилищного права.

Права собственности на жилье могут возникать на возмездных или безвозмездных основаниях. Права и обязанности возникают по следующим основаниям: договор и иные сделки, предусмотренных федеральным законом или не противоречащих ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления (в соответствии с жилищным законодательством); судебные решения; результат приобретения в собственность жилых помещений; членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; действия (бездействия) участников жилищных правоотношений или наступление событий, с которыми связано законное возникновение жилищных прав и обязанностей.