Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Содержание

Введение

1. Основания возникновения права собственности на жилое помещение

2. Права и обязанности собственника жилого помещения

3. Защита права собственности на жилые помещения

Заключение

Список источников

Введение

Согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище (ст. 40 Конституции), оно неприкосновенно, и никто не может быть произвольно лишен его. Эти конституционные принципы так же закреплены в Жилищном кодексе (ЖК) Российской Федерации. Это право входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России. В современной России общий жилищный фонд составляет более 3 млн. кв. км. Из них более 70% жилого фонда находится в частной собственности. Это огромный рынок, где проходят операции купли – продажи, передачи прав собственности, наследования и др.

Жилищные права и обязанности – это вопрос, который длительное время не теряет своей актуальности для нашей страны. С этим связано формирование особого направления юридической науки – жилищного права - комплексная отрасль права, представляющая собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения между субъектами жилищного права по поводу жилья. Жилищные правоотношения составляют предмет жилищного права.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище. Государство заинтересовано в том, чтобы и граждане не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы были обеспечены надлежащее использование жилищного фонда и его сохранность.

Органы государственной власти и местного самоуправления создают условия для осуществления гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК РФ) и выполнения обязанностей граждан собственников жилья.

Целью работы является изучение оснований возникновения и содержание жилищных прав и обязанностей граждан России.

1. Основания возникновения права собственности на жилое помещение

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране оно было впервые установлено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституциях РСФСР и Российской Федерации, в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ЖК РСФСР и др.). Сегодня, как и прежде конституционное право на жилище сводится к гарантированной государством возможности получения жилья. Государство гарантирует каждому гражданину право на использование  жилья, которое он имеет, а при необходимости, принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем[1].

Положение статьи 35 Конституции РФ гласит о недопустимости лишения собственника его Законного недвижимого имущества, за исключением решения суда. Это положение носит универсальный характер и может быть использовано во всех сферах жизни, в том числе и в жилищной сфере.

ЖК РФ впервые приводит перечень общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством (ст. 4)[2].

Жилищные правоотношения неоднородны по предмету регулирования, субъектному составу, а также по методу регулирования. Большинство жилищных правоотношений регулируется гражданско-правовым методом и характеризуется равенством участников таких отношений (п. 1–3, 6, 8–11). Отдельные правоотношения являются отношениями смешанного типа — формально закрепляется юридическое равенство сторон, однако участники могут осуществлять свои права только в соответствии с жестким предписанием законодательства (п. 4, 7). Третий вид правоотношений характеризуется императивным методом регулирования и наличием властных полномочий у субъекта (п. 5, 12). Таким образом, жилищное право регулирует неоднородную группу правоотношений, возникающих в связи с осуществлением жилищных прав и обязанностей субъектами жилищного права.

В качестве субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством, могут выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования. При этом следует учитывать, что под гражданами понимаются как российские граждане, так и иностранные, а также лица без гражданства. Однако в отдельных жилищных правоотношениях могут участвовать только граждане Российской Федерации. Такие ограничения могут быть предусмотрены как ЖК РФ, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 ЖК РФ).

Для реализации конституционного права гражданина на жилье законом установлены обстоятельства (юридические факты), при которых может возникать субъективные жилищное права: предоставить жилое помещение из жилищного фонда социального использования, получить субсидию и т.д. Важно, что оно возникает только по желанию самого гражданина.

Основание возникновения жилищных прав определяются статьей 10 Жилищного Кодекса (ЖК) РФ, и другими федеральными законами и правовыми актами.

В ЖК РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Юридические факты делятся на два вида:

- действия (зависят от воли физических и юридических лиц);

- события (не зависят от воли физических и юридических лиц)[3].

В ст. 10 ЖК РФ определены основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Такие права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ЖК жилищные права и обязанности возникают по следующим основаниям:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей[4].

Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но тем не менее порождают жилищные права и обязанности. Так, например, завещательный отказ, установленный наследодателем в отношении права пользования жилым помещением, является основанием для возникновения жилищного права у отказополучателя и соответственно обязанностей по предоставлению жилого помещения в пользование — у собственника жилого помещения.

Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры и иные сделки. Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в федеральном законе, но не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).

Другим основанием возникновения жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. К таким актам относятся акты органов власти и управления Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ).[5]

Судебные решения, являющиеся одним из основных источников возникновения прав и жилищных обязанностей наряду с договорами, принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным судом и третейским судом.

Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах также порождает жилищные права и обязанности. Согласно ч. 3 ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе[6].

В некоторых случаях бездействие граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления может порождать права и обязанности участников жилищных правоотношений. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 165 ГК РФ, если, например, договор купли-продажи квартиры, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда[7].

Таким образом, права собственности на жилье могут возникать на возмездных или безвозмездных основаниях.

Безвозмездно жилье можно получить в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное получения жилья предполагает приобретение жилья в собственность через гражданско-правовую сделку на жилищном рынке. Основанием может быть договор купли-продажи, мена, наследования или другой сделки об отчуждении недвижимого имущества. Жилищные права получают члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай.

2. Права и обязанности собственника жилого помещения

Права и обязанности собственников жилых помещений регулирует ст. 30 и 67 ЖК РФ.

Законодатель определяет жилищные права как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения — как общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством[8].

Статья 15 Жилищного кодекса РФ называет жилые помещения в качестве единственного объекта жилищных прав. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Такое определение жилого помещения отличается от понятия жилого помещения как объекта права собственности, закрепленного Гражданским кодексом (п. 2 ст. 288), как помещения пригодного для проживания граждан. Известно, что есть существенное различие между помещениями, которые предназначены для постоянного проживания граждан, к которым относятся жилые дома, квартиры, дома престарелых, и помещениями, предназначенными для временного проживания граждан, каковыми являются гостиницы, дома отдыха, кемпинги, садовые дома. Ужесточение требований к функциональному назначению жилого помещения (только постоянное проживание) необходимо приветствовать. Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе[9].

Права собственника можно классифицировать следующим образом.

1. Собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, собственник имеет право сдавать жилые помещения для проживания другим лицам на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). ЖК РФ конкретизирует это положение: жилое помещение может быть предоставлено другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные на передачу жилого помещения в пользование другим лицам, регулируются ГК РФ, в частности, гл. 35 "Наем жилого помещения", гл. 36 "Безвозмездное пользование", гл. 34 "Аренда". Жилищный кодекс не очерчивает круг сделок только тремя предусмотренными договорами и разрешает пользование жилыми помещениями на других законных основаниях. К ним можно отнести проживание опекуна в жилом помещении подопечного[10].

2. Допускается использование собственником жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17). Отметим, что ГК РФ не закрепляет такого правила. Однако уже на момент принятия ЖК РФ в некоторых законах разрешалось осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность в принадлежащем жилом помещении без предварительного перевода в нежилое. Так, в соответствии с пп. 6, 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Следует также сказать, что некоторые виды профессиональной и предпринимательской деятельности фактически также осуществлялись и осуществляются в жилых помещениях (например, репетиторские, риелторские, консультационные услуги)[11].

Законодатель несколько расширил содержание правомочий собственника жилого помещения, разрешив наряду с проживанием осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности. Представляется, что осуществление отдельных видов профессиональной деятельности лицами творческих профессий вполне допустимо (писатели, художники, музыканты и т.п.). Главным пределом использования здесь является запрет на нарушение прав и интересов других граждан.