Недвижимость как объект гражданского права

Во-вторых, в силу сложившейся  психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество  может выдать только государственный  орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств при-ватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

С вступлением в силу Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 31 января 1998 года отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. Не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает – граждане или организации. Не требуется удостоверять у нотариуса и соглашения, устанавливающие режим долевой собственности на недвижимое имущество. Таким образом, обращение к нотариусу это право граждан и организаций, но не обязанность.

Земельным кодексом Российской Федерации с 30.10.2001 года установлены новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками. Теперь стало обязательным руководствоваться принципом единства судьбы земельного участка и расположенными на ней объектами недвижимого имущества: знаниями, сооружениями и их частями (п.5 ст.1 ЗК РФ). Отчуждение таких объектов, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком (п.4 ст.35 ЗК РФ). Даже пристроенное нежилое помещение или обособленная часть индивидуального жилого дома считаются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землёй и если их продавцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяются правила об обязательности отчуждения части земельного участка. Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Глава 17 ГК РФ устанавливает это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания, сооружения и их частей (ст. 273 ГК РФ). 
Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на сделки по жилым (и нежилым) помещениям в многоквартирных домах и административных зданиях.

Новым моментом в правовом режиме осуществления сделок с недвижимостью  является вступление в действие с  первого марта 2002 года третьей части  ГК РФ, регулирующей наследственные отношения. Главное, чего не затронули изменения, это то, что вступить в наследство, как и прежде, можно как по закону, так и по завещанию. В чём состоят важнейшие изменения? Во-первых, очередей наследников стало восемь в отличие от четырех бывших до этого. Во-вторых, увеличился круг наследников. В-третьих, изменения затронули и обязательную долю наследников, которых так же стало больше.

Глава II. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1. Недвижимые  вещи и их место в системе  объектов российского гражданского права

Действующее законодательство к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Особым видом недвижимого имущества являются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Недвижимость, занимая основное место в системе  объектов гражданских прав, является системным образованием, имеет собственную  структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов. Анализируя перечень имущества, указанный в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей, а также абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ, включающий в систему недвижимого имущества предприятие в целом как имущественный комплекс, можно выделить несколько групп объектов, которые включены в юридическую категорию недвижимости по различным основаниям.

Недвижимость  в буквальном смысле (de facto) - недвижимость по природе. Первую подгруппу составляют природные ресурсы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную  деятельность): земельные участки - базовая категория, системный центр  недвижимости de facto, и участки недр, перемещение которых в силу естественных природных свойств принципиально невозможно. Вторую подгруппу составляют «стационарные» вещи, созданные трудом человека, прочно связанные с землей, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению.

Недвижимость  всегда является индивидуально-определенной и незаменимой вещью. Индивидуально-определенный статус недвижимых вещей de facto обеспечивают два основных признака. Первым признаком, индивидуализирующим недвижимую вещь, является стационарность, а потому естественны пространственно-географические признаки недвижимости. Вторым признаком является привнесенный индивидуализирующий признак: в результате кадастрового и технического учета каждому объекту присваивается кадастровый номер - уникальный и не повторяющийся на территории Российской Федерации, сохраняющийся до тех пор, пока данная вещь существует как единый объект зарегистрированного права.

Недвижимость  в юридическом смысле (de jure) - недвижимость в силу закона, имущество, которое делится на:

- «нестационарные»  вещи - функционально предназначенные  для перемещения в пространстве: подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ);

- предприятие  как имущественный комплекс - недвижимость, не являющаяся вещью. Исходя  из определения, данного в п. 2 ст. 132 ГК РФ, в состав предприятия  как имущественного комплекса  входят все виды имущества,  включая права требования, долги, исключительные права и т.д. Понятие «имущество» более широкое по объему и является родовым по отношению к понятию «вещь» (ст. 128 ГК РФ).

Впервые в отечественном  законодательстве о недвижимости в  силу закона упоминается в Основах  гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. Согласно п. 2 ст. 4 Основ имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В основу деления и отнесения имущества к категории недвижимого был положен базовый критерий прочной связи с землей (недвижимые вещи по природе).

Под системой объектов гражданских прав следует понимать необходимое, целесообразное, структурно упорядоченное, относительно самостоятельное, гомоморфное системе гражданского права и объективной действительности объединение по содержательным основаниям частей (правовое целое), представляющих собой обобщения юридически значимых признаков, свойств и качеств предметов и явлений объективной и правовой действительности, выступающих в качестве объектов субъективных прав и материальных объектов правовых отношений. В.А. Лапача предлагает сгруппировать все объекты гражданских прав следующим образом: а) имущественные блага (имущество - вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права); б) имущественно-неимущественные блага; в) связанные с личностью неимущественные блага.[17, с. 204]

Объекты гражданских  прав (в том числе недвижимые объекты) в определенной мере проецируют в  себе заложенные в «вышестоящих» системах принципы. Это принципиальное положение предопределяет не только само существование системы гражданских прав, но и основные структурные построения этой системы в целом и ее подсистем (недвижимое имущество, личные неимущественные права и т.д.) в частности. Воспроизведение свойств систем более высокого порядка присуще и системе объектов гражданских прав.

В построении всей системной совокупности, и отдельных объектов гражданских прав немаловажные принципы и структурные образования спроецированы из системного противостояния частного и публичного права.

Включение в состав вещей  как объектов прав того или иного  вида - это не только удовлетворение прав человека и отражение объективной реальности, но и завоевание частного права, проникновение собственно частноправовой системы в легальный перечень объектов гражданских прав. Включение в состав вещей недвижимого имущества (в первую очередь - земельного участка) - важнейшее достижение права как явления культуры и духовности. Юридическое «отделение» здания от земельного участка возможно удовлетворяет потребностям личности, отражает реально существующее благо, однако, не вписываясь в строгую архитектонику построения системы объектов недвижимого имущества, допускает «вторжение» в исторически частноправовую системную связку «строение - земельный участок» административного, публичного регулирования.

Система объектов гражданских прав не только отражает системные свойства внешних господствующих или равноценных системных образований, но и зависит от внутренних структур, которые, в свою очередь, не только подвержены влиянию рассматриваемой системы, но и встречно на нее воздействуют. Этот весьма специфический «внутренний мономорфный эффект» структур отдельных объектов (вещи, ценные бумаги, имущественные права и т.п. подсистемы) на объектную систему в целом тем значительнее, чем жестче построение конкретной подсистемы, чем более эта подсистема, опять же в силу мономорфного эффекта, связана и соподчинена со следующей, более сильной структурой. В системе объектов гражданских прав в целом такой максимально жесткой, самосильной подсистемой является структурное построение объектов недвижимого имущества, поскольку недвижимые вещи как юридическая конструкция через иные идеальные построения (вещные права, например) всегда базируются на объективно существующих, материальных, независимых от субъектов реалиях окружающей действительности.

Недвижимое имущество в таком случае является центральным, основополагающим звеном упомянутого центра. Недвижимость предопределяет всю систему имущества и, следовательно, систему объектов гражданских прав. Свободный оборот и абсолютные права на недвижимые вещи включают весь арсенал частноправовых механизмов экономического саморазвития, и, напротив, сужение оборота недвижимости, невозможность (или ограниченность) вещных и свободных прав на нее обусловливает главенство публичных методов регулирования, исчерпывающих рано или поздно создавшийся в независимом развитии объектов недвижимости экономический, юридический и, вероятно, социальный потенциал. Недвижимое имущество, занимая ключевое положение в системе объектов гражданских прав, само выступает как в известной мере замкнутое, изолированное системное образование с собственным строением и элементно-структурными отношениями.

2. Классификация  недвижимого имущества

Существуют  различные классификации недвижимого  имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно, к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

Первое звено  в нашей классификации - земельный  участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок - это «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Согласно такому определению, очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в долевой собственности. Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые «могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории» (ст. 6 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.

Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты  недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком.

При отнесении  объектов к этой группе уже возникают  весьма серьезные проблемы. В частности, неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практики государственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные в разд. II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, поскольку именно на это ориентирует название раздела в ЕГРП.