Договір будівельного підряду

Завдання 2.

Тема наукового  повідомлення: Договір будівельного підряду

 

Договір є основною підставою  виникнення зобов’язально-правових відносин (зобов’язань), що встановлює певні  суб’єктивні права i суб’єктивні  обов’язки для сторін, які його уклали.

Договір можна визначити  як угоду двох або кількох осіб, спрямовану на встановлення, змiну або припинення цивiльних правовiдносин.

Предметом договору завжди є певна дiя, але ця дiя може бути тiльки правомiрною. Якщо предметом договору буде неправомiрна дiя, тобто незаконна, то такий договiр визнається не¬дiйсним.

Договір вважається дійсним  при дотриманні таких умов: законнiсть дiї; волевиявлення сторiн; дотримання встановленої законом форми договору; правоздатнiсть i дiєздатнiсть сторiн.

Головним елементом кожного  договору є воля сторін, спрямована на досягнення певної мети, яка не суперечить закону.

Змiстом будь-якого договору є права й обов’язки сторiн, встановленi ним. Змiст будь-якого договору характеризується його умовами. Прийнято розрiзняти iстотнi, звичайнi i випадковi умови договору.

Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній  у належних випадках формі досягнуто  згоди по всіх істотних умовах. Такими є умови договору, що визнані такими за законом або необхідні для  договорів даного виду, а також  всі ті умови, щодо яких за заявою однією із сторін повинно бути досягнуто  згоди (наприклад, у договорі купівлі-продажу  істотними є предмет, ціна, строк).

У договорі може бути зафіксовано  волю двох чи кількох осіб.

Договори, в яких бере участь понад двох осіб, називаються багатосторонніми (наприклад, договір про спільну  діяльність по спорудженню житла, будівництво  шляхів, шкіл і т. п.).

Договори, в яких одна сторона  має лише права, а інша — лише обов’язки називають односторонніми. Їх слід відрізняти від односторонніх  угод, учасником яких є одна особа. У договорі ж завжди бере участь не менше двох осіб.

Договори, в яких кожна  із сторін має і права і обов’язки, називають двосторонніми, або взаємними.

Розрiзняють договори реальнi й консенсуальнi.

Реальнi договори вважаються укладеними, тобто набувають юридичного значення лише з моменту фактичного здійснення певних дій (наприклад, договір позички слід вважати укладеним не з моменту угоди між сторонами про позичку, а з моменту, коли позикодавець передав позичальникові певну суму грошей).

Консенсуальнi договори вважаються укладеними i набувають юридичного значення з моменту досягнення угоди з основних умов договору (наприклад, купiвля-продаж, найм, пiдряд тощо).

За своєю формою договори можуть бути усними і письмовими. Останні, в свою чергу, поділяються на прості і нотаріально посвідчені.

За загальним правилом вибір форми договору залежить від  бажання осіб, що його укладають. Однак  у ряді випадків закон вимагає, щоб  договори були укладені в певній формі. Якщо для договору не встановлено  такої форми, він вважається укладеним, поки поведінка осіб свідчить про  їхню волю укласти договір. Мовчання визначається виявом волі укласти договір  лише у випадках, передбачених законом.

Усна форма допускається в договорах, що виконуються під  час їх укладання, якщо інше не встановлено  законом (наприклад, договір купівлі-продажу  за готівку).

Проста письмова форма  застосовується в разі укладення  договорів між юридичними особами, між фізичною та юридичною особою, крім договорів, що виконуються під  час їх укладення. У простій письмовій формі укладаються й інші договори громадян між собою, якщо дотримання цієї форми вимагає закон (наприклад, договір майнового найму (оренди) між громадянами на строк понад одного року).

Нотаріальне посвідчення  письмових договорів обов’язкове  у випадках, передбачених у законі. Таким чином, укладаються договір  купівлі-продажу жилого будинку  та деякі інші. Таке посвідчення здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення даної нотаріальної дії шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. На вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути посвідчений нотаріально.

Недодержання форми договору, якої вимагає закон, тягне недійсність  договору лише в разі, якщо такий  наслідок безпосередньо обумовлений  у законі.

Договiр вважається укладеним, коли сторони досягли згоди по всiх суттєвих умовах i угоду належним чином оформили.

У процесі укладення договору розрiзняють двi стадiї: пропозицiя укласти договiр (оферта) i прийняття пропозицiї (акцепт). Цивiльний кодекс України визначає, з якого моменту договiр вважається укладеним. Коли пропозицію укласти договір зроблено із зазначенням строку для відповіді, договір вважається укладеним, якщо особа, яка зробила пропозицію, одержала від іншої сторони відповідь про прийняття пропозиції протягом цього строку. В той же час, коли пропозицiя укласти договiр зроблена усно без зазначення строку для вiдповiдi, договiр вважається укладеним, якщо інша сторона негайно заявила особi, яка зробила пропозицiю, про прийняття цiєї пропозицiї. Якщо така пропозицiя зроблена в письмовiй формi, договiр вважається укладеним, коли вiдповiдь про прийняття пропозицiї одержана протягом 
нормально необхiдного для цього часу.

У той же час відповідь  про згоду укласти договір  на інших, ніж було запропоновано, умовах визнається відмовою від пропозиції і в той же час новою пропозицією. Однак це правило не поширюється  на випадки, коли при укладенні договорів  між державними, кооперативними та іншими громадськими організаціями виникають розбіжності, що підлягають розгляду судом, арбітражем або третейським судом.

Часто сторони самi визначають момент вступу договору в юридичну силу, тобто момент, з якого договiр вважається укладеним, про що прямо зазначають у договорi — договiр набуває сили з такого-то дня, мiсяця i року. В iнших випадках момент укладення договору визначає закон. Наприклад, договiр купiвлi-продажу жилого будинку має бути нотарiально посвiдчений, але юридичної сили вiн набуває лише з моменту його реєстрацiї в мiсцевих органах управлiння.

Момент набуття договором  чинностi має важливе значення, оскiльки з цим моментом пов’язанi певнi юридичнi наслiдки — перехiд права власностi до покупця, ризик випадкової загибелi речi та інші події.

 

                           Договір будівельного підряду

 

Договір будівельного підряду  в наш час широко застосовується. Цей договір спрямований на будівництво і здачу в установлений строк об’єкта або виконання інших будівельних робіт відповідно до проектно – кошторисної документації.

За договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх (ст.277 ЦК України).

Правове регулювання договору будівельного підряду здійснюється §3 гл.61 ЦК України, ЗУ “Про інвестиційну діяльність”¹, ЗУ “Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві, Положенням про підрядні контракти у будівництві України² та іншими спеціальними правилами.

Метою укладення договору є проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших  робіт, нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням  об'єкта.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний. Основною сферою його застосування є підприємницька діяльність.

Сторонами договору виступають: при взаємних договорах – замовник і підрядник, а в багатосторонніх  – крім замовника і підрядника, можуть бути інші виконавці замовлення (проектні організації, постачальники  устаткування, банки, субпідрядники  та ін.). Замовником може виступати інвестор (вкладники, кредитори, покупці) або за його дорученням інші фізичні та юридичні особи, а підрядником можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому порядку право (ліцензію) на здійснення будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські, консультаційні та інші подібні структури, які здійснюють підбір безпосередніх виконавців.

Істотними умовами договору є умови про предмет, строк  та ціну.

Предметом договору є кінцевий результат діяльності підрядника (субпідрядника), тобто відповідний об’єкт будівництва - сукупність приміщень і споруд або окремі приміщення і споруди, будівництво яких здійснюється за єдиним проектом шляхом виконання підрядником  доручених йому робіт. Умова про  предмет визначається в договорі його найменуванням.

Строк договору визначається за домовленістю між сторонами та фіксується вказівкою в договорі на початковий і кінцевий строк виконання  роботи, а також в договорі можуть бути передбачені строки завершення окремих етапів робіт.

Ціна договору визначається шляхом прямої домовленості або при  проведенні тендерних торгів і залежить від складу затрат, з урахуванням  регламентуючих рішень з цього питання. При визначенні ціни договору сторони  можуть керуватися Правилами формування договірних цін та їх уточнення в  процесі будівництва³.

Особливості договору будівельного підряду:

1. роботи за даним договором проводяться за місцем знаходження об’єкта (предмета праці);
2. специфічний предмет договору та його суб’єктний склад;
3. тривалість договірних стосунків між замовником і підрядником, їх співробітництво щодо належного виконання договірних обов’язків;
4. широке застосування системи генерального підряду;
5. наявність системи спеціальних нормативних актів, що регулюють відносини будівельного підряду.

Форма договору: письмова.

Для укладення договору будівельного підряду сторони попередньо повинні  одержати відповідні документи. Для  замовника – дозвіл на будівництво, що видається органами місцевого  самоврядування, а для підрядника – ліцензію (дозвіл) для здійснення будівництва.

Укладення договору може здійснюватися  шляхом:

а) прямих переговорів між  сторонами;

б) відкритих або закритих торгів.

Учасникам прямих переговорів, які домовилися укласти договір, доцільно укладати переддоговірну угоду (протокол намірів), відповідно до якої вони беруть зобов’язання укласти  договір у подальшому на умовах, що передбачені переддоговірною  угодою. З урахуванням цього документа  учасники планують свою діяльність, організовують  підготовчу роботу для укладення  договору, готують необхідну документацію, розміщують замовлення на матеріали, устаткування, укладають аналогічні угоди з  субпідрядниками та постачальниками.

Переддоговірні угоди  є обов’язковими для виконання. Якщо одна із сторін без поважних причин, передбачених договором, відмовляється  від укладення договору, інша сторона  має право звернутися до господарського суду про компенсацію завданих збитків. До поважних причин відносять обставини  непереборної сили, суттєву зміну  умов договору замовником, недоцільність  або неможливість інвестування коштів у будівництво об’єкта та інші обставини, якщо вони обумовлені в переддоговірній  угоді.

Під тендерними торгами слід розуміти форму розміщення замовлення на будівництво, що передбачає вибір  підрядників на конкурсних засадах  шляхом оцінки їх пропозицій. Такі договори повинні укладатися, насамперед, на будівництво об’єктів, що фінансуються за рахунок державних капітальних  вкладень.

Зміст договору становить  сукупність прав та обов’язків сторін. При цьому відповідному обов’язку  однієї сторони кореспондує відповідне  право іншої і навпаки.

Основним обов’язком підрядника є обов’язок здійснити будівництво та пов’язані з ним будівельні роботи. При цьому, він зобов’язаний:

1. виконати роботи відповідно до проектної документації;
2. повідомити замовника про виявлені у ході будівництва не враховані проектною документацією роботи і необхідність у зв'язку з цим проведення додаткових робіт і збільшення кошторису.  У разі неодержання від замовника в розумний строк відповіді на своє повідомлення підрядник зобов'язаний зупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, завданих цим зупиненням, на замовника. Якщо підрядник не виконав такого обов'язку, то він позбавляється права вимагати від замовника плату за виконані додаткові роботи і права на відшкодування завданих цим збитків, якщо не доведе, що його негайні дії були необхідними в інтересах замовника, зокрема у зв'язку з тим, що зупинення роботи могло призвести до знищення або пошкодження об'єкта будівництва;
3. надати матеріально-технічне забезпечення будівництва, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду, тому він несе ризик неможливості використання наданого ним матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування без погіршення якості робіт;
4. укласти договір страхування об'єкта будівництва або комплексу робіт, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду, а також надати другій стороні докази укладення нею договору страхування;
5. своєчасно усунути недоліки робіт або використовуваного для робіт матеріалу, допущені з його вини (або субпідрядника) за свій рахунок;
6. здати об’єкт у встановлений строк підряднику.