Договор социального найма жилого помещения

УСТАНОВИЛ:    

Прокурор г.Гуково обратился в суд с иском в защиту интересов          Долда Н.В. к ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго», Шахтинское межрайонное отделение, об обязании произвести перерасчет платы за электроэнергию

РЕШИЛ:    

Иск прокурора города Гуково, предъявленного в защиту интересов Долда Н.В., к Открытому акционерному обществу «Энергосбыт Ростовэнерго», Шахтинское межрайонное отделение, удовлетворить.

Решение от «29» апреля 2014 г. Ленинский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Бессоновой Т.В. к администрации муниципального образования город Новороссийск о признании права приватизации жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Истец Бессонова Т.В. через представителя Вехову А.В., действующую на основании доверенности, обратилась в суд к ответчику администрации муниципального образования город Новороссийск с исковым заявлением о признании права приватизации жилого помещения с требованиями признать за ней, Бессоновой Т.В., право на бесплатное получение в собственность (приватизацию) жилого помещения комнаты №, площадью 10,8 кв.м., находящейся в жилом доме <адрес>.

РЕШИЛ:

Иск Бессоновой Т.В. к администрации муниципального образования город Новороссийск о признании права приватизации жилого помещения - удовлетворить.

Решение от 08 мая 2014 года Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЖЭУ № 1» к Калиничеву В.А.,Калиничевой О.В., Туровой И.В., Пыряловой Н.Н. о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖЭУ № 1» обратилось с иском к Калиничеву В.А., Калиничевой О.В., Туровой И.В., Пыряловой Н.Н. о солидарном взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере <данные изъяты> руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходов за получение информации из Управления Росреестра о собственнике квартиры в размере в размере <данные изъяты> руб.

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ЖЭУ № 1» к Калиничеву В.А., Калиничевой О.В., Туровой И.В., Пыряловой Н.Н. о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги - удовлетворить.

Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 июля 2010 года

Рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело № 2-1564/10 по иску Администрации г. Тамбова к Власовой Татьяне Петровне о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения,

Установил:

 Власова Т.П. не выполняет  обязанности нанимателя, предусмотренные  частью 3 ст. 67 ЖК РФ. Фактически проживает  в квартире № 28 дома № 2 «А»  по .... Следовательно, Власова Т.П. добровольно  покинула квартиру № 2 дома № 34 по ул. ...

РЕШИЛ:

Администрации г. Тамбова в удовлетворении иска к Власовой Татьяне Петровне о признании утратившей право пользования жилым помещением квартирой № 2 дома № 34 по ул. ... г. Тамбова, выселении из квартиры № 2 дома № 34 по ул. ... г. Тамбова отказать.

На основании приведенных примеров можно сделать вывод что в суде учитываются законные права граждан, но лица, участники договора социального найма должны соблюдать обязанности, которые возлагаются на них согласно договору.

2.2 Расторжение  договора социального найма жилого  помещения 

Согласно статье 83 ЖК РФ15, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.      

 Расторжение договора  социального найма жилого помещения  по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:      

- не вносил плату за  жилое помещение и (или) коммунальные  услуги в течение более шести  месяцев;      

- он или иные граждане, за чьи действия наниматель  отвечает, разрушили или повредили  жилое помещение;      

- систематически нарушал  права и законные интересы  соседей, что сделало невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;      

- использовал жилое помещение  не по назначению. Договор социального  найма жилого помещения прекращается  в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью  одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как  и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:      

- при наличии волеизъявления  стороны (сторон) договора - расторжение  договора;      

- независимо от их  волеизъявления (в случае утраты  жилого помещения, смерти одиноко  проживающего гражданина, объявления  его умершим, признания безвестно  отсутствующим).      

 Перечень оснований, по  которым наниматель может потребовать  расторжения договора, не ограничен  законом, в их числе выезд нанимателя  и членов его семьи в другое  место жительства. Договор считается  расторгнутым не с момента, указанного  в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом  не имеет значения, будет ли  наниматель с семьей занимать  другое жилое помещение по  договору социального или коммерческого  найма, на основании права собственности  или по иным основаниям. Момент  выезда может быть связан с  регистрацией по новому месту  жительства.      

 Перечень оснований  для расторжения договора по  инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).      

 Невнесение нанимателем  платы - нарушение, влекущее расторжение  договора, независимо от того, было  ли такое нарушение допущено  за шесть месяцев подряд или  за отдельные шесть месяцев.             

 Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ16 договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.      

 Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.      

Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации «Об Основах федеральной жилищной политики». Вместе с тем ст. 688 ГК РФ17, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческой или социальной) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор новой нормы права.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ГПК РФ.        

 Следующее основание  для расторжения договора социального  найма по инициативе наймодателя - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ18).      

 Третье основание для  расторжения договора социального  найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.      

 Для расторжения договора  по рассматриваемому основанию  должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных  интересов соседей и невозможность  в связи с этим проживания  в одном жилом помещении. В  доказывании данных обстоятельств  заинтересованы прежде всего  соседи, которые должны быть привлечены  в качестве третьих лиц к  рассмотрению спора в суде.      

 Четвертым основанием  является использование жилого  помещения не по назначению. В  статье 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.      

 В соответствии со  статьей 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно статье 452 ГК РФ19, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.

Далее рассмотрим практику по делам расторжения договора социального найма:

Решение от 03 июля 2014 года

Шигонского районного суда Самарской области

УСТАНОВИЛ:

Кургинян А.В., в лице представителя по доверенности Назаркина В.М., обратился в суд с иском, с учетом уточненного в ходе судебного заседания, о признании Магомедова Т.Б. и Памбухчана К.С. утратившими право пользования жилым помещением, находящимся по адресу: <адрес> со снятием их с регистрационного учета. В обоснование иска истец ссылается на то, что он является собственником спорного жилого помещения. В квартире зарегистрированы, но не проживают Магомедов Т.Б. и Памбухчан К.С., место нахождения которых не известно. Ответчики не исполняют обязанность по оплате квартплаты и коммунальных услуг, добровольно выехали из квартиры.

РЕШИЛ: