Автор: Пользователь скрыл имя, 27 Февраля 2012 в 12:08, курсовая работа
Происхождение купли-продажи коренится в мене. Было такое время, когда не было денег, когда не называли одно – товаром, а другое – ценой, когда каждый, в зависимости от надобностей момента и характера вещей, обменивал ненужное на то, что требуется. Ведь нередко бывает так, что предмета, который для одного является лишним, другому не хватает. Но так как не всегда находилось искомое, был выбран предмет, получивший постоянную оценку. Посредством передачи его в равном количестве устраняли трудности прямого обмена. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана публичная форма.
Основные данные о работе 1
Содержание 2
Введение 3
Основная часть 7
1 ПОНЯТИЕ И СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 7
2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 21
3 ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИХ КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА 27
Заключение 42
Глоссарий 45
Список использованных источников 47
Приложения 50
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
Естественно, в случае
с договором продажи
Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».
В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.
К недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, т.
е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся
также подлежащие государственной
регистрации воздушные и
Таким образом, основными
признаками недвижимости являются: во-первых,
прочная связь с землей; во-вторых,
невозможность перемещения
Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрено обязательное заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости.
Для договоров купли-продажи недвижимости необязательно нотариальное удостоверение, однако, надо помнить о том, что до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора продаж недвижимости сохраняется обязательное нотариальное удостоверение. Кроме того, в г. Москве нотариальное удостоверение такого договора требуется в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 года.
Хотя согласно п. 1 ст.
551 ГК переход права собственности
на недвижимость подлежит государственной
регистрации, это не означает, что
и сам договор подлежит такой
регистрации. Договор продажи недвижимости
считается заключенным с
При заключении договора продажи недвижимости дополнительными существенными условиями являются:
1. Данные, позволяющие
определенно установить недви
а) данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;
б) данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
2. Цена продаваемого имущества.
При отсутствии в договоре этих данных, определяющих предмет договора, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).
В отличие от общих
условий договора купли-продажи
при продаже недвижимости правила
определения цены, предусмотренные
п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. При отсутствии
в договоре согласованного сторонами
в письменной форме условия о
цене недвижимости договор купли-продажи
недвижимости считается
Особенность заключения договора продажи жилых помещений состоит в том, что существенным условием договора продажи жилого помещения, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его перехода в собственность покупателя, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).
С особенностями оформления договора купли-продажи недвижимости связано и следующее специфическое основание его расторжения.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости, подписанному сторонами. Поэтому уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения ее обязанностей по договору.
Несмотря на специфику
этого вида договоров купли-продажи,
в случае передачи продавцом покупателю
недвижимости, не соответствующей
условиям договора о качестве, на такие
отношения распространяется общее
правило о последствиях
Форма договора купли-продажи
Договор купли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий.
В случаях, предусмотренных
законодательством, необходима государственная
регистрация договоров купли-
Выбор той или иной
формы определяется предметом договора,
составом его участников и ценой.
Так, для купли-продажи недвижимости
предусмотрена простая
Согласно устоявшейся практике и обычаям делового оборота составление любого договора начинается с его названия, то есть, как говорят правоведы, с указания вида или "разновидности" договора, например "Договор купли-продажи товаров", "Договор продажи недвижимости", "Договор продажи предприятия" и другие. Вслед за наименованием договора следует его номер, дата и место подписания.
Все вышеуказанные реквизиты
договора хотя и традиционны для
существующей практики, однако несут
в себе правовую и смысловую нагрузку
как формально-юридическую
Далее за названием следует номер договора. Присвоение ему конкретного номера является также индивидуализацией договора. Затем в его тексте фиксируется дата и место подписания. Отсутствие того и другого реквизита грубейшая ошибка сторон договорного обязательства, так как точное определение момента его заключения связано с окончанием срока действия договора, а значит и всех тех юридических последствий, которые с ним связаны.
Редко, но все же бывает, когда стороны сделки подписывают договор в разное время. В этом случае он считается заключенным с момента его подписания последней стороной.
Иногда стороны договорного обязательства не фиксируют в его тексте срок вступления договора в силу. Если последнее не явствует и из самого существа договора, то тогда дата заключения договора имеет решающее значение, поскольку она может являться моментом вступления договора в законную силу.
Место подписания договора тоже имеет большое юридическое значение. Так, по гражданскому законодательству местом совершения определяются:
1) правоспособность и дееспособность лиц совершивших сделку (ст. 17, 21 и 49 ГК РФ);
2) форма сделки (ст. 8, 153 и 158 ГК РФ);
3) применение законов и норм других государств1.
В преамбуле (вводная часть) определяются субъекты, управомоченные заключить договор, указывается полное фирменное наименование контрагентов, под которыми они внесены в единый реестр государственной регистрации, то есть юридический статус сторон. Затем даются их условные сокращенные наименования, под которыми они будут фигурировать в тексте договорного обязательства, например “Продавец” и “Покупатель”. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем уже не приводить полное или сокращенное название контрагентов.
В преамбуле подробно указываются наименование должностей лиц, подписывающих договор, а также их фамилии, имена, отчества. Помимо этого, в вводной части любого контракта обязательно надлежит указать наименование документа, из которого вытекают полномочия должностного лица на подписание договора. Такими документами могут являться устав, положение, договор, доверенность и т.п. Следует знать, что правом на заключение договоров без доверенности на основании устава наделены руководители обществ, предприятий, учреждений и организаций.
Всякие другие лица - заместитель
руководителя, главный инженер, вице-президент
и т. п., а также руководители филиалов
и представительств - должны действовать
на основании выданной, надлежаще
оформленной и заверенной доверенности.
В доверенности должны быть, только
подпись руководителя и печать фирмы,
а для государственных и
Поскольку полномочия руководителя определяется уставом или другим аналогичным документом, постольку во всех случаях при подписании того или иного договора следует, прежде всего, изучить устав контрагента. Особенно это относится к акционерным обществам. Дело в том, что многие акционерные общества в своих уставах ограничивают полномочия руководителя по совершению сделок. Эти ограничения, как правило, касаются суммового (денежного) выражения сделок.
Так, п. 5 ст. 46 данного
закона разрешает (допускает) ограничивать
полномочия генерального директора
на совершение сделок, связанных с
отчуждением имущества или
Кроме всего прочего, обязательно надлежит проверить, вправе ли контрагент занимается коммерческой деятельностью и есть ли у него соответствующая лицензия. Таково требование законодательного акта (приложение № 1 к постановлению Правительства РФ от 24 декабря 1994 года № 1418 “О лицензировании отдельных видов деятельности” с изменениями и дополнениями). Номер, серию и дату выдачи лицензии также следует зафиксировать в преамбуле договора.
Примерная структура договора купли-продажи представлена в Приложении 1.
Договор купли-продажи
основной вид гражданско-правовых договоров,
применяемых в имущественном
обороте, в частности в сфере
предпринимательской
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица.
Договор купли-продажи
является генеральным договором, и
нормы о купле-продаже
По общему правилу, товаром
по договору купли-продажи могут
быть любые вещи - определяемые родовыми
признаками, или индивидуально-
Существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете. Условие договора купли-продажи о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Информация о работе Договор купли-продажи: понятие, предмет и содержание