Договор аренды и его виды

Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК РФ), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

1.3 Содержание договора аренды

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества[6].

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором[7]. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта и т.д.), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога и т.д.) Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК РФ:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора;

г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Исходя из принципа солидарности интересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные в п. 3 ст. 611 ГК РФ на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды (ст. 398 ГК РФ), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В отдельных видах договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Так, в соответствии с п. 1 ст. 665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310 ГК РФ).

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т.п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок[8]. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Законом допускается возможность арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

1.4 Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды, в том числе его досрочное расторжение производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617, 619и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов договоров.

Переход   права   собственности   (хозяйственного  ведения,   оперативного управления,  пожизненного наследуемого  владения)  на   сданное  в  аренду имущество к другому лицу не является основанием   для изменения или расторжения договора аренды.

В   случае   смерти   гражданина,   арендующего  недвижимое   имущество,  его права и обязанности по договору аренды переходят к   наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.        Арендодатель не   вправе   отказать   такому   наследнику   во   вступлении   в   договор  на  оставшийся  срок  его  действия,  за   исключением случая,  когда заключение  договора  было  обусловлено   личными качествами арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть  досрочно   расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с  существенным  нарушением  условий   договора   или   назначения   имущества   либо   с  неоднократными   нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором   срока платежа не вносит арендную плату;

4) не   производит   капитального    ремонта    имущества    в   установленные  договором  аренды  сроки,  а  при  отсутствии  их в   договоре в разумные сроки в тех случаях,  когда в  соответствии  с   законом,   иными   правовыми  актами  или  договором  производство   капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды  могут  быть  установлены  и другие основания   досрочного  расторжения  договора  по  требованию  арендодателя  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора   только  после  направления арендатору письменного предупреждения о   необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию  арендатора  договор  аренды может быть досрочно   расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель   не  предоставляет  имущество  в  пользование   арендатору  либо  создает  препятствия  пользованию  имуществом  в   соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное  арендатору   имущество   имеет   препятствующие   пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем   при заключении договора,  не были заранее известны арендатору и не   должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества   или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не  производит  являющийся  его  обязанностью   капитальный ремонт  имущества  в  установленные  договором  аренды   сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств,  за  которые  арендатор  не   отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть  установлены  и  другие  основания   досрочного   расторжения   договора  по  требованию  арендатора  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Согласно ст. 621 ГК РФ если  иное  не  предусмотрено законом или договором аренды,   арендатор,  надлежащим образом исполнявший  свои  обязанности,  по   истечении   срока   договора  имеет  при  прочих  равных  условиях   преимущественное перед другими лицами право на заключение договора   аренды   на  новый  срок.  Арендатор  обязан  письменно  уведомить   арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в   договоре  аренды,  а  если  в  договоре  такой  срок не указан,  в   разумный срок до окончания действия договора.

При заключении  договора аренды на новый срок условия договора   могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель  отказал арендатору в заключении договора на   новый срок,  но в течение года со дня истечения срока  договора  с   ним  заключил  договор аренды с другим лицом,  арендатор вправе по   своему  выбору  потребовать  в  суде  перевода  на  себя  прав   и   обязанностей   по  заключенному  договору  и  возмещения  убытков,   причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,  либо только   возмещения таких убытков.