Розвиток ринку Землі

Упродовж 2-3 місяців після приходу до влади команда Януковича активно заявляла про намір відмінити мораторій найближчим часом. Проте, починаючи з літа 2010 року, подібні заяви раптово припинилися. Це може свідчити як про підготовку серйозних рішень і прорив у сфері земельних відносин, так і про прийняте рішення відкласти початок купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення на невизначений термін унаслідок крайньої соціальної чутливості до цього питання.

Проте заяви  вищих чиновників України, що прозвучали на початку 2011 року, дають підставу прогнозувати можливість швидкого скасування мораторію на купівлю-продаж землі.

Можливим  є варіант прийняття парламентом  України трьох законів, необхідних для відміни мораторію у період з липня по грудень нинішнього року. Ухвалення законів супроводжуватиметься гострою політичною боротьбою з тактичних питань (стратегічне рішення про швидке відкриття ринку землі, вочевидь, уже прийнято) різних фінансово-промислових груп. Проте навіть якщо вони не будуть ухвалені з політичних причин, цілком прогнозовано, що опозиція не зможе набрати 226 голосів, необхідних для ухвалення закону про продовження мораторію на 2012 рік. Фактично це означатиме початок купівлі-продажу землі.

За інформацією  з досить надійних джерел, в Адміністрації  Президента готується указ із регулювання відносин у сфері аграрної землі. Одночасно ходять чутки про можливий розпуск парламенту України і проведення нових виборів до Верховної Ради влітку 2011 року. 

На початку  січня Президент України зробив низку рішучих заяв, з огляду на які можна дійти висновку про можливе скасування мораторію на купівлю-продаж землі в 2011 році. Відкриття ринку землі при цьому розглядається як засіб залучення іноземних інвестицій і технологій, а також боротьба з корупцією. Хоча відчувається, що заявлені цілі не мають нічого спільного з реальними мотивами.

Важливим  чинником, що сприяє ухваленню цього  рішення, може бути вкрай незадовільний  стан економіки України, вихід якої з кризи все більше затягується.

Іншою вірогідною причиною можливого прискореного рішення земельного питання може бути падіння прибутковості в промисловому секторі України і низькі темпи оздоровлення його в умовах зниження глобального попиту (зокрема, на продукцію України). Внаслідок цього пояснюється прагнення власників промислових активів підвищити середню віддачу на капітал шляхом придбання земель і розширення аграрного виробництва. До цього рішення власників промислових активів підштовхують і поширювані прогнози про стабільно високий попит на аграрну продукцію і велику маржу виробництва в сільському господарстві на найближчих 10 років.

Нині сільськогосподарське виробництво (рослинництво і тваринництво) розглядається українськими фінансово-промисловими групами як один із основних інструментів зниження власних інвестиційних  ризиків. В умовах існування загрози глобальної (гіпер) інфляції земля виступає також надійним засобом страхування й «втечі» від грошей.  

Можливість  спекуляцій землею теж приваблива, проте, порівняно невеликий обсяг  таких операцій обмежує їх привабливість  у довгостроковому періоді. 

Перспективи скасування мораторію на купівлю-продаж землі залишаються все ще невизначеними.

Прогнози  розвитку ринку сільськогосподарських  земель в Україні дуже тісно взаємозв'язані  зі світовим ринком продовольства. Якщо, як ми бачимо сьогодні, попит на продовольство зростатиме, то відповідно посилюватимуться чинники, що працюють на розвиток ринку землі для підвищення ефективності аграрного виробництва і задоволення цього глобального попиту. За оцінками «УкрАгроКонсалт», попит на порівняно дешеве зерно країн Чорноморського регіону буде стабільно зростати внаслідок зміни структури світового попиту вбік дешевших товарів і виведення з ринку постачальників дорогих зернових та олійних культур.

Будь-який рух (продовження мораторію або його зняття) призведе до ажіотажу на ринку землі. Передусім, це виражатиметься у складнощах формування самого ринку. На першому етапі ми прогнозуємо сильний дисбаланс із великою перевагою продавців та дефіциті покупців. Потенційні покупці, як правило, не матимуть потужних фінансових ресурсів для придбання тисяч заявлених гектарів. Відповідно, мінімальна кількість покупців позначиться на формуванні ціни на землю.

Початок купівлі-продажу  землі фактично спричинить переділ  власності. Саме це багато в чому обумовлює складність ухвалення рішення про скасування мораторію в умовах, коли вже сформовані досить великі масиви землі в руках агрохолдингів.

Швидше за все, на ринку почнуть масово розриватися  договори оренди. Насамперед, це стосується дрібних орендарів (200-2000 га землі), оскільки вони не мають засобів для викупу орендованих площ.

Ринок буде наповнений дрібними посередниками, які намагатимуться отримати свою маржу, спотворюючи цим  ціноутворення й утруднюючи формування великих масивів землі. Є загроза  утворення так званих «шахматок», коли поля можуть складатися з ділянок, що належать різним власникам.

Великі підприємства (40-200 тис. га) також будуть вимушені вживати спеціальні заходи, аби утримати власників земельних паїв. У будь-якому  разі невизначеність на ринку землі означатиме зростання витрат і зниження ефективності аграрного виробництва.

Можливий  прояв тенденції до поділу аграрних підприємств. Проте розвиток за так  званим «європейським» варіантом (ферми  в 200-300 га) малоймовірний, позаяк відсутні умови для різкого нарощування капіталізації аграрних підприємств. 

Більшість агрохолдингів, безумовно, припинять нарощування  своїх земельних банків в умовах невизначеності на ринку землі. Проте  отримають подальший розвиток саме ті великі підприємства, які мають  кращий доступ до грошей або будуть спроможні пролобіювати свої позиції на відповідних рівнях. Швидше за все, процес дроблення і консолідація аграрних підприємств відбуватимуться паралельно.

За нашими оцінками, в першу чергу купуватимуться «перлини» -- ділянки землі, кращі за природнокліматичними умовами. Йдеться про «чорноземний пояс» України -- від Хмельницької і Вінницької до окремих районів Харківської областей. Поступово в обіг увійдуть і землі з гіршими якісними показниками.

Значний приплив  іноземних інвестицій у землю в короткостроковому періоді (на що покладаються великі надії) малоймовірний. Висока прибутковість сільського господарства в Україні (40-60% проти 10-15% у Південній Америці та Африці) має й високі ризики. Експерти «УкрАгроКонсалт» передбачають, що іноземні інвестори в період невизначеності на ринку землі вважатимуть за краще працювати на світових біржових майданчиках із тими аграрними підприємствами, які розмістять свої акції через механізми ІРО.

Уряд може впроваджувати деякі заходи для  пом'якшення ринкового шоку після початку операцій із землею. Ймовірно, відкриття ринку землі буде поступовим. Про це неодноразово заявляли українські можновладці, аж до віце-прем'єр-міністра з аграрного сектору. Зокрема, в продаж у перший рік після скасування мораторію можуть надійти 10-15% землі, приблизно стільки ж -- в другий і третій роки. Метою такого підходу може бути прагнення обмежити пропозицію землі в умовах дефіциту грошей. 

Заяви про  зниження попиту на землю після кризи 2008 року не завжди обгрунтовані. Насправді ринок протягом 2009 і 2010 років прийняв більш стабільні параметри після 2006-2007 років. На сьогодні ринок землі стабільний і збалансований. Інтерес до землі проявляють лише ті компанії, які використовують цей найважливіший ресурс як засіб виробництва.

Ціна на землю  торік значно коливалася залежно  від якості ділянки і регіону. Найбільшою популярністю користуються землі так званого чорноземного поясу. Ціни знаходилися у діапазоні  від $150 до 450/га (без урахування вартості устаткування, виробничих активів). Зазначений рівень цін реальний у тому сенсі, що відображає ціни, які покупець готовий заплатити. Граничний рівень цін продавця в цьому діапазоні не відбивається.