Контрольная работа по дисциплине «Оценка недвижимости»

Субъектами вторичного рынка  недвижимости являются физические, юридические  лица, общественные организации - собственники объектов недвижимости. В отличие  от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным посредникам, другим лицам, оказывающим  услуги на рынке. Они помогают продавцам  и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости  объектов и пр.

При оформлении купли-продажи  необходимы следующие документы:

свидетельство о праве  собственности, свидетельство о  внесении в Единый реестр прав на недвижимость, другие документы, подтверждающие право  собственности;

технический паспорт БТИ  с приложениями, в том числе:

информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед  третьими лицами;

принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям;

данные по износу;

уставные документы;

договор аренды или пользования  на землю.

Оформляется сделка договором  купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства.

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Функциональный  износ, виды, методы определения.

Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным  причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.

  Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости вне меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Функциональный износ  имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым  к данному имуществу.

Функциональный износ  возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого  дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т.е. утрачивает меновую стоимость  за счет появления современных более  совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между  величинами стоимостей здания с устранимыми  и неустранимыми функциональными  недостатками. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности  или избыточности качественных характеристик  элементов здания, когда некоторые  из них не соответствуют требованиям  к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено  для сдачи в аренду, его износ  определяется потерями в арендной плате.

Причины функционального  износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• сверхулучшения.

 

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

 Функциональный износ  может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ  рассчитывается чаще всего стоимостным  методом. 

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным  стандартам (счетчики для воды и  газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов  с учетом их физического износа минус  стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых  элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных  материалов и оборудования при использовании  их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции  и элементы сооружения, наличие которых  в настоящее время неадекватно  современным требованиям рыночных -

 стандартов. Устранимый  функциональный износ в данном  случае измеряется как стоимость  воспроизводства позиций сверхулучшений  минус физический износ, плюс  стоимость демонтажа и минус  ликвидационная стоимость демонтированных  элементов. 

 Примером сверхулучшений  может служить ситуация, когда  собственник дома, приспосабливая  его под себя, вносил какие-либо  изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные  с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку  полезной площади помещений под  конкретное использование, обусловленное  увлечениями владельца или родом  его занятий. Устранимый функциональный  износ в подобной ситуации  определяется текущей стоимостью  затрат на приведение измененных  элементов к их первоначальному  состоянию. 

 Кроме того, понятие  сверхулучшений тесно связано  с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения  могут быть признаны как соответствующими  конкретному сегменту, так и избыточными  с точки зрения типичного пользователя.

 

 Неустранимый функциональный  износ вызывается устаревшими  объемно-планировочными и/или конструктивными  характеристиками оцениваемых зданий  относительно современных стандартов  строительства. Признаком неустранимого  функционального износа является  экономическая нецелесообразность  осуществления затрат на устранение  этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на  дату проведения оценки рыночных  условий для адекватного архитектурного  соответствия здания своему назначению.

  В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: 

• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

 

Для определения необходимых  расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

  При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

 Определение обесценения,  вызванного неустранимым функциональным  износом по причине устаревшего  объемно-планировочного решения, (удельная  площадь, кубатура), осуществляется  методом капитализации потерь  в арендной плате.

 Расчет неустранимого  функционального износа методом  капитализации избыточных эксплуатационных  затрат, необходимых для поддержания  здания в хорошем состоянии,  может быть произведен подобным  образом. Данный подход предпочтителен  для оценки неустранимо го  функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными  решениями и в которых, тем  не менее, размер арендной платы  сопоставим с арендной платой  по современным объектам-аналогам  в отличие от величины эксплуатационных  затрат.

 

Заключение

  Подводя итог данной работе можно кратко выделить из общих фраз основные понятия.

 Износ недвижимости  – это снижение стоимости и  ухудшение характеристик по различным  причинам. Износ зданий, сооружений (недвижимости) показывает, на сколько  от первоначальных параметров  изменилось их состояние, как  в стоимостном выражении, так  и в относительном. Сущность  износа заключается в том, что  при проведении каких-либо операций  на рынке недвижимости, так и  в собственных целях износ  будет своего рода подсказкой  при принятии управленческого  решения: «Стоит ли овчинка  выделки?». Также износ объекта  недвижимости и текущее состояние  объекта будет служить индикатором  материального благосостояния собственника  предприятия, владельца офиса  или хозяина загородного дома  или квартиры. Износ, будь то  физический, функциональный или  внешний,  при наличии его, всегда будет уменьшать текущую стоимость недвижимости и увеличивать стоимость владения данным объектом недвижимости. Поэтому важно отслеживать текущее состояние объекта недвижимости, знать показатель износа и держать его на приемлемом уровне.

 Таким образом, износ  недвижимости, как бы мы этого  не хотели, будет присутствовать  в жизни одновременно с момента  введения в эксплуатацию объекта  недвижимости. Нужно понимать значимость  каждого из видов износа, а  также стараться своевременно  его устранять, хотя бы частично.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1.     Закон Республики  Беларусь от 22.07.2002 «О государственной  регистрации недвижимого имущества,  прав на него и сделок с  ним».

2.      Кодекс  о земле Республики Беларусь.

3.      Положение  об оценке государственного имущества,  утвержденное Минэкономики 14.05.1996, Минстатом 13.05.1996, Мингосимуществом  13.05.1996 с учетом изменений и дополнений.

4.      Инструкция  по оценке рыночной стоимости  предприятий, утвержденная постановлением  Минэкономики  от 05.03.2004  № 65.

5. Методические рекомендации  Министерства по управлению государственным  имуществом и приватизации Республики  Беларусь от 27.11.2000 N 26 "Методические  рекомендации по оценке рыночной  стоимости недвижимости и имущественных  прав на нее"

6. http://www.mas.by/ - Официальный  сайт Министерства строительства  и архитектуры Республики Беларусь

7. http://www.bankzakonov.com – Банк  законов Республики Беларусь. Государственный  комитет по имуществу Республики  Беларусь.

8. http://www.pravoby.info/ - Белорусский  правовой портал