Контрольная работа по дисциплине «Оценка недвижимости»

Министерство образования  Республики Беларусь

Учреждение образования

«Витебский государственный  технологический университет»

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимости»

 

Вариант 19

 

 

 

                                                                                Выполнила: студентка заочного отд. 4 курса

 группы ЗФк-24 Голубева А.В.

                                                                                       шифр 092019

                                                                                              210038 г. Витебск

                                                                            ул. П.Бровки,19-512а

8 029 593 99 41 (МТС)

                                                                           Проверил(а): __________

 

 

 

 

Витебск

2012

 

Содержание

Введение

1. Сущность понятия недвижимости. Сделки с недвижимостью.

2.Функциональный износ,  виды, методы определения.

Заключение.

Список использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Недвижимость занимает особое место в системе элементов  рыночной экономики. Она выступает  и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность понятия недвижимости. Сделки с недвижимостью.

Недвижимость является особым видом товара. Это обусловлено прежде всего тем что она входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, административные, торговые здания, другие сооружения) С другой стороны является предметом личного потребления выступает основой существования людей. Жилые дома квартиры, дачи, хозяйственные постройки гаражи находятся в сфере повседневных интересов людей, поэтому все большее количество граждан и организаций вовлекаются в операции на рынке недвижимости.

             Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих. Стационарность недвижимости делает ее зависимой от внешних условии, что влияет на ее доходность и рыночную стоимость Долговечность недвижимости превышает это свойство практически у всех иных товаров.

 Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею независимо от функционального назначения объекта. Имеется в виду обслуживание коммунальными услугами, оплата коммунальных услуг, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, сезонные и профилактические работы. Уровень управления объектами недвижимости во многом определяет. уровень их доходности и рыночную стоимость.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место превышение предложения над спросом жилья, наблюдается тенденция к росту  стоимости недвижимости. Этим и определяется привлекательность недвижимости как  инвестиционного объекта.

Конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик  объекта, отличающих его от аналогичных  объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в том числе  и по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским  свойствам, технико-экономическим параметрам. для оценки конкурентоспособности применяются единичные, групповые и интегральные показатели.

Единичные показатели - процентное соотношение величин каких-либо технических или экономических  параметров. Например, соотношение  общей и жилой площади квартиры. Групповые показатели объединяют единичные показатели и характеризуют степень удовлетворения потребности в целом.

Например, кроме размера  квартиры и числа комнат, учитывается  уровень отделки, месторасположение  дома, характеристика окружающей среды  и др.

Интегральный показатель выражается отношением группового показателя по техническим характеристикам  к экономическим параметрам.

Для оценки динамики изменения  уровня конкурентоспособности под  влиянием различных факторов за определенный период рассчитываются индексы конкурентоспособности. Обострение конкуренции связано  с ростом предложения данного  вида недвижимости, и если спрос  при этом не возрастает, то будет  снижаться: средний чистый доход  от всей недвижимости данного вида.

Пользование недвижимостью  затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Это учитывается  при определении стоимости недвижимости, сказывается на ее доходности, вызывает необходимость соблюдения определенных процедур при совершении рыночных операций.

Рынок недвижимости - это  средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, сооружений, предприятий, земельных  участков и другого имущества) между  потребителями с использованием финансовых инструментов на основе .спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью и учета экономических, политических, социальных и правовых внешних и внутренних факторов, действующих на рынке недвижимости.

Двойственная природа  недвижимости (объект - вещь и объект - право) раздвигает границы традиционных рыночных операций, включает сюда операции с частичным изменением без смены  собственника правового статуса (аренда).

Рынок недвижимости как саморегулируемая система состоит из семи основных элементов:

спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые  процедуры.

Спрос - это количество земельных  участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос  на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется  же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных; факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого  имущества (м2 м3 соток, га квартир и  т.п. , которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на кaждoго покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда, покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие  существования любого рынка, в том  числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов:

о существующих нормах и  правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

о структуре спроса и предложений  по различным объектам;

об уровне и динамике цен  на объекты недвижимости по' районам, микрорайонам и другим сегментам  рынка.

На протяжении всей нашей  жизни мы совершаем миллион различных сделок: покупаем мебель, технику, автомобили, услуги. Но, пожалуй, одни из самых важных и крупных — это сделки с недвижимостью, хотя бы потому что невозможно преуменьшить значения дома для себя и своей семьи.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое  действие с определенной целью, а  не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность  к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление - "Что я для  этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия  связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала  и была выражена (закреплена) в определенной форме.

 

Каждой сделке соответствует  своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

 

- содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

- совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

- волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

- форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Операция (сделка) - это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь - права собственности или права пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками:

• купля-продажа участка, а также права его аренды;
• сдача в аренду;
• залог земельного участка и права на землю;
• передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ;
• передача в пользование;
• предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;
• выкуп для государственных и муниципальных нужд;
• приватизация.

По распоряжению жильем:

• приватизация комнат и квартир;
• купля-продажа жилья;
• расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;
• обмен;
• сдача жилья в аренду;
• имущественный наем;
• кредитование под залог (ипотека);
• участие в долевом строительстве;
• признание прав собственности по решению суда.

По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями:

• купля-продажа;
• сдача в аренду;
• купля-продажа имущественных комплексов;
• сдача в аренду имущественных комплексов;
• передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал;
• кредитование под залог (ипотека);
• признание права собственности или других прав по решению суда.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и подписанного лицами, ее совершающими.

Рынок недвижимости принято  разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации.

Вторичный рынок формируется  из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций.

Документами, подтверждающими  право собственности являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав.

Объектами рынка нежилых  помещений могут быть:

• офисные помещения;
• торговые площади и складские помещения;
• социальные, культурные, бытовые объекты;
• промышленные объекты, предприятия;
• объекты незавершенного строительства;
• памятники архитектуры.

При распоряжении недвижимостью  государственной собственности, независимо от того, на чьем балансе она учитывается  и на каких правах, недвижимость может быть (первичный рынок):

• продана юридическим или физическим лицам;
• передана в качестве вклада в уставный капитал.

Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурам и, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией.