Жилищные сертификаты

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

Кафедра Финансов, Денежного  обращения и Кредита

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему: “Жилищные сертификаты”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила : Манучарян  К.Э.  студентка 4 курса

 ФЭФ,241 гр.

 

                                     Руководитель: Боровкова В.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2012г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………..…..3

ГЛАВА 1.Понятие и содержание жилищных сертификатов как ценных бумаг…..4-7

ГЛАВА 2. Порядок реализации прав владельцев жилищных сертификатов…….7-8

ГЛАВА 3. Государственных жилищных сертификатов……………………………..8-11

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………….………………..……..12

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………….……………..........13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

С развитием в России рыночных отношений появилось большое количество исследований, посвященных вопросам правового регулирования обращения ценных бумаг. Интерес этот, в первую очередь, продиктован потребностью в информации о возможностях ценных бумаг как инструмента предпринимательской деятельности, в формировании ясного представления о проблемах, возникающих на рынке ценных бумаг.

Ценные бумаги становятся все более привычным объектом гражданских прав не только среди представителей так называемого делового мира, но и среди людей, чья профессиональная деятельность не связана с предпринимательством. В немалой степени этому способствует распространение такого специфического вида ценных бумаг как жилищные ценные бумаги. Их выделение в особую группу не имеет правового значения и осуществлено на основе их специфического "предмета" — жилого помещения.

Наиболее известным и распространенным видом жилищных ценных бумаг на сегодняшний день можно признать жилищные сертификаты. В работе будет рассмотрено понятие и сущность жилищных сертификатов как ценных бумаг, а также их правовое регулирование.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. Понятие и содержание жилищных сертификатов

как ценных бумаг

 

Федеральным законом  от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и Положением «О порядке выпуска  и обращения жилищных сертификатов», утвержденным Указом Президента от 10 июня 1994 г. №1182, регулируются порядок выпуска  и обращение жилищных сертификатов на территории Российской Федерации и реализация прав их собственников.

В соответствии с п. 2 данного  Положения жилищные сертификаты  как ценные бумаги являются особой разновидностью облигации с индексируемой  номинальной стоимостью, и эта  ценная бумага представляет ее держателю право на:

1. приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

2. получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске, и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Жилищные сертификаты  являются срочными, эмиссионными, товарными, именными ценными бумагами. Гарантия по жилищным сертификатам это поручительство либо банковская гарантия. При этом в качестве гаранта могут выступать банки или страховые организации. В отдельных случаях поручителями могут быть органы исполнительные власти РФ или субъекта РФ. 

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств  на строительство определенной общей  площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификата  устанавливается в единицах общей  площади жилья, а также в его  денежном эквиваленте. При этом минимальный  номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади  жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.

Эмитентами являются юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, и являющимися  заказчиками по  заключенным договорам  строительного подряда, т.е. публично правовые образования, а также   имеющие права заказчика на строительство  жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

В отдельных случаях эмитентами жилищных сертификатов могут выступать банки, иные кредитные учреждения которые являются инвесторами по договору строительного подряда. Владельцем жилищных сертификатов могут быть только физические лица. Объем эмиссии является существенным условием облигации, и не может превышать размера общей площади строящегося жилья.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства  по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Жилищный сертификат должен иметь  определенный срок действия. Срок действия жилищного сертификата определяется сроком действия договора строительного подряда.

Характеристика жилищных сертификатов

1. Временные характеристики

- Происхождение: основные

- Срок существования: срочные

2. Пространственные характеристики

- Форма существования: документарные,  бездокументарные

- Национальная принадлежность: отечественные

- Территориальная принадлежность (территория обращения): национальные, региональные, локальные

3. Рыночные характеристики

- Порядок владения: именные

- Форма выпуска: неэмиссионные

- Форма вложения: долевые, долговые

- Форма собственности и вид  эмитента: государственные, негосударственные

- Характер обращения: рыночные, нерыночные

- Цель выпуска: коммерческие, фондовые

- Наличие дохода: доходные 

- Форма дохода: индексируемые

- Возможность обмена: конвертируемые, неконвертируемые

- Возможность досрочного  погашения: отзывные, безотзывные

- Тип использования:  инвестиционные

- Наличие номинала: с  номиналом

Жилищные сертификаты  могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске.  В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты:

1. Метка жилищный сертификат;

2. Дата и номер государственной регистрации эмиссии;

3. Срок действия жилищного сертификата;

4. Дата приобретения жилищного сертификата первым собственником;

5. Размер общей площади, оплаченной при получении сертификата;

6. Общий объем эмиссии жилищных  сертификатов;

7. Цену жилищного сертификата (по которой жилищный сертификат приобретается первым собственником);

8. Порядок индексации стоимости жилищного сертификата при выкупе жилищного сертификата эмитентом относительно первоначальной цены жилищного сертификата.

9. Предварительные условия договора купли-продажи, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение жилья, с установленными характеристиками;

10.  Порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий;

11.  Условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:

• дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием об исполнение.

• минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи;

• срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

• полное наименование эмитента.

Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.

Регистрация эмиссии  возможно при следующих условиях:

1. Заключение договора строительного подряда;

2. Оформление прав на земельный участок (полное оформление прав заказчика на земельный участок и полная переда прав подрядчику);

3. Проведение градостроительных экспертиз, технической документации;

4. Твердая смета.

 

ГЛАВА 2. Порядок реализации прав владельцев жилищных сертификатов

 

По общему правилу  норма носит императивный характер. Владелец жилищного сертификата  получает права собственности на жилое помещение если номинальная стоимость имеющихся у него жилищных сертификатов составляет не менее 30 % стоимости жилого помещения. Оставшуюся часть стоимости владелец жилищного сертификата может выплатить в соответствие с условиями заключаемого договора купли-продажи.

По завершению срока  обращения жилищного сертификата  владелец по своему выбору :

1)  Заключить договор  купли-продажи с эмитентом жилищного  сертификата;

2)  Погасить жилищный  сертификат. При погашение владелец  получает право на денежную сумму эквивалентную индексации номинальной стоимости жилищного сертификата. Выплата денежных средств должна быть осуществлена в течение 7 банковских дней с момента предъявления требования о погашение жилищного сертификата.

В случае если погашение  жилищных сертификатов не может осуществить  непосредственно эмитент, то погашение  на тех же условиях в установленном  договором купли-продажи порядке  обязан произвести гарант.

3)  Право на конвертацию  жилищного сертификата одной  серии в жилищный сертификата другой серии, выпущенный данными эмитентом. При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты новых серий не допускаются изменения их соответствия причитающейся и оплаченной площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с владельцев жилищных сертификатов. 

Эмитент обязан иметь  договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в  случае неисполнения эмитентом своих  обязательств на условиях пункта 9 Положения «О порядке выпуска и обращения жилищных сертификатов». Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания.

Споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью: если эмитент не выполняет требования, вытекающие из жилищного сертификата, то держатель сертификата  имеет право обратиться в суд с требованием о понуждение договора (может быть удовлетворено в том случае, если эмитент приобрел право собственности и отказывается передать). То, что касается убытков, начинается солидарная ответственность эмитента и гаранта по облигации. 

Также в Положение  установлено обращение жилищных сертификатов. Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах. Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

 

ГЛАВА 3. Государственные  жилищные сертификаты

 

Сертификат является свидетельством, удостоверяющим право гражданина Российской Федерации на получение жилого помещения или социальной выплаты для приобретения жилого помещения (далее - социальная выплата) за счет бюджетных ассигнований.

Сертификат не является ценной бумагой.

         Срок действия сертификата составляет один год с даты выдачи гражданину Российской Федерации. По истечении указанного срока сертификат является недействительным.

Выдача бланков сертификатов высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляется Министерством финансов Российской Федерации на основании решения Правительства Российской Федерации, подготовленного Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти на основании списка граждан, лишившихся жилого помещения в результате чрезвычайной ситуации, стихийного бедствия, террористического акта или при пресечении террористического акта правомерными действиями, на получение государственного жилищного сертификата (далее - список).