Розвиток іпотечного кредитування в Україні

 

Умови іпотечних кредитів

Єдине, в чому пішов 2013-й рік перевершив свого попередника - 2012-й рік - це деякі поліпшення в умовах іпотечних кредитів. І хоча несуттєвими ці позитивні зміни не назвеш, пожвавити кредитування їм не вдалося.

Перше позитивна зміна - те, що вибір кредиторів збільшився на третину для вторинки і майже на 20% для первинки. Так, за даними компанії Простобанк Консалтинг, за останній рік кількість установ з числа 50-ти лідерів за активами, що видають позики на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості строком на 10 і 15 років, збільшилася на шість - до 27 і 25 банків відповідно, а строком на 20 років - збільшилася на п'ять і склала 19 банків. У сегменті кредитів на купівлю житла на первинному ринку збільшення склало чотири установи; на початку 2013 року такі кредити строком на 5 і 10 років пропонують 19 банків з 50-ти найбільших, терміном на 15 років - 17 банків, строком на 20 років - 11 банків (за станом на 27.12.2013 р.).

 

Друга позитивна зміна минулого року торкнулася реальних ставок за іпотечними кредитами і полягає в тому, що подорожчання іпотеки змінилося здешевленням. У позаминулому, 2012, році середні реальні ставки за кредитами на покупку житла на вторинному ринку зростали, за підсумками року збільшившись на 2,5-3,2 процентних пункти. У 2013 році середні реальні ставки знижувалися, і за підсумками року реальні ставки за «вторинкою» знизилися на 2-2,5 п.п. - до 20-20,6 реальних річних. Кредити на покупку нерухомості на первинному ринку подешевшали набагато більше: на 2,3-5,2 в.п. - до 18,3-19,4 реальних річних.

Але найбільша зміна відбулася з максимальними і мінімальними ставками від банків з числа 50 лідерів ринку: вони зменшилися на 5-7 відсоткових пункти. Так, якщо рік тому реальна ставка за найдорожчим кредитом на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості була більше 30% реальних річних, то на початку 2013 року максимальна ставка за такими ж позиками опустилася до 24% реальних річних. Максимальна ставка за первинкою опустилася за рік з 33 до 25% реальних річних, а мінімальна - з 18 до 11% реальних річних (дані компанії «Простобанк Консалтинг»). Втім, навіть такі ставки занадто великі для того, щоб бути привабливими для потенційних позичальників і оживити ринок.

 

 

Єдина умова, яка не зазнала ніяких змін за останній рік - це розмір мінімального авансу. Як і в минулому році, один банк з 50-ти найбільших за розміром активів пропонує позику з початковим внеском 10% від вартості житла і два банки - з авансом 20%. Пропозиція з авансом 30% є в асортименті у більшості кредитують установ.

Прогнози на 2014 рік

Експерти вважають, що від 2014 року не слід чекати жодних істотних змін - ні в гірший, ні в кращий бік. «Якщо ситуація в наступному році з ресурсами не зміниться - повториться 2013 рік - ставки за іпотекою залишаться в межах 18-20%, терміни і аванси за таких ставок не будуть мати пріоритетного значення. Це дуже вірогідний сценарій», - вважає Олексій Тихонов, начальник управління кредитування Укрсиббанку   BNP Paribas Group. За словами банкірів, позитивні зміни на іпотечному ринку відбудуться тільки у разі підтримки держави. «Оптимістична модель розвитку іпотеки в 2014 році - виділення державних ресурсів на іпотечне кредитування за ціною 3-5% річних суттєво пожвавило ринок.

Крім держави такі гроші в цей ринок на довгостроковий період більше ніхто не зможе вкласти», - упевнений Олексій Тихонов. «Значний поштовх «первинці» могли б дати держпрограми. За умови пом'якшення вимог до профілю позичальника, збільшення кількості об'єктів, що беруть участь в програмі (особливо в регіонах), довгострокової захисту статті бюджету на компенсацію ставки такі програми могли б стати набагато популярнішими. І первинний ринок зітхнув би з полегшенням», - підтримує колегу Володимир Радько, начальник відділу альтернативних каналів продажів Банку Кіпру .

Кредити на купівлю житла на вторинному ринку під заставу самого об'єкта терміном кредитування 20 років пропонують наступні банки з числа 50-ти лідерів за активами, за даними компанії «Простобанк Консалтинг» на 8.01.2014 р.

Аванс	Банк	Реальна ставка, % річних
		мін.	макс.
10	Ощадбанк	19.57	19.6
15	УКРІНБАНК	22.35	22.35
20	Київська Русь	20.13	21.15
	Укргазбанк	18.9	18.9
25	Авант-Банк	18.13	18.13
	Ощадбанк	18.57	18.6
30	Universal Bank	22.58	22.63
	БАНК КРЕДИТ ДНІПРО	22.33	22.33
	Всеукраїнський Банк Розвитку	21.2	21.2
	ВТБ Банк	19.22	20.1
	Дельта Банк	18.62	18.69
	Кредобанк	20.59	20.89
	Мегабанк	21.18	21.18
	Перший Український Міжнародний Банк	19.53	19.55
	Піреус Банк	20.69	20.74
	Сбербанк Росії	22.54	22.59
	Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™	17.87	17.91
35	Ощадбанк	17.57	17.6
40	ВТБ Банк	19.56	19.6
	Київська Русь	19.13	20.15
	УКРАЇНСЬКИЙ БІЗНЕС БАНК	24.18	24.18
	Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™	17.57	17.61
50	Credit Agricole	21.9	21.99
	Київська Русь	18.13	19.15
	Кредобанк	20.09	20.64
	Піреус Банк	18.1	18.15
	Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™	17.27	17.31
70	Індустріалбанк	24.1	24.1
80	Індустріалбанк	23.1	23.1

За даними компанії "Простобанк Консалтинг"

 

Кредити на купівлю житла на вторинному ринку під заставу самого об'єкта терміном кредитування 20 років пропонують наступні установи з числа менших банків, досліджуваних компаній «Простобанк Консалтинг», дані на 8.01.2014 р.

 

Аванс	Банк	Реальна ставка, % річних
		мін.	макс.
20	VIP Консалтинг	17.5	17.6
25	БМ Банк	19.59	19.64
30	VS Bank (Фольксбанк)	22.66	23
	Банк Кіпру	18.46	18.49

За даними компанії "Простобанк Консалтинг"

 

2.2 Що відбувається на українському ринку житла на весні-2014

Досі найгіршим місяцем за кількістю угод на вторинному ринку житла в Києві був січень-2009. Тоді, за даними компанії SV Development, у столиці продалися 280 квартир. Але в березні-2014 ситуація виявилася ще гірше: за місяць покупці і продавці уклали всього 255 угод. Правда, у квітні-2014 їх кількість дещо зросла - до 311 проданих квартир. Тим не менш, це майже в 5,5 разів менше, ніж в тому ж місяці попереднього року: у квітні-2013 в Києві на вторинному ринку купили 1670 квартир.

 

Експерти ж оцінюють ситуацію ще більш драматично. «Кількість угод упала на вторинному ринку до мінімального за останні 20 років, на первинному - скоротилося в кілька разів», - розповідає Сергій Костецький, спеціаліст з маркетингу компанії «SV Development ».

Дійсно, на ринку нових квартир ситуація відрізняється. Як це не дивно, в перші місяці 2014 року продажі тут йшли набагато краще, ніж зазвичай: у січні-2014 продалося майже 900 квартир, проти приблизно 200 і 300 в перший місяць 2013-го і 2012-го року відповідно. Лютий-2014 у порівнянні з попередніми роками виглядав цілком традиційно (близько 700 проданих квартир), зате вже в березні-2014 ринок обвалився вдвічі: до 433 угод за місяць.

У квітні-2014, як і на ринку «вторинки», продажі трохи зросли (до 536 угод), але все ще вдвічі поступаються результатам квітня-2013 та 2012.

Український ринок нерухомості, і до девальвації гривні і загострення ситуації на сході країни не міг похвалитися високим попитом. Але навесні-2014 на ринку майже не залишилося і продавців. «З початку кризи пропозиція впала в два-два з половиною рази в залежності від регіону, по деяких регіонах - навіть у три рази. По Києву було 55 тисяч пропозицій, зараз залишилося в середньому 25 тисяч. Продавцям просто зараз не вигідно продавати. Якщо вони продають свою нерухомість, то купити «тверду валюту - долар або євро - практично неможливо, а курс змінюється щодня. За рахунок цього вторинний ринок нерухомості практично заморожений», - розповідає Сергій Костецький.

Крім того, проведення угоди купівлі-продажу на вторинному ринку ускладнене процедурними моментами. «Всі розрахунки понад 150 тисяч гривень зараз проводяться безготівково. Припустимо, продавець продає квартиру за 100 тисяч доларів. Покупець повинен йому на рахунок покласти 100 тисяч доларів в перерахунку на гривню. Банк не переведе таку велику суму відразу - це займе три-чотири операційних дня. Відповідно, продавець отримує гроші за три-чотири дні, коли курс долара вже зовсім інший», - пояснює експерт.

Не сприяє поточна ситуація й продажу на первинному ринку. «У частини забудовників вже виникли проблеми з фінансуванням, оскільки багато компаній, що займаються будівництвом великих житлових комплексів, отримують фінансування з-за кордону», - коментує Сергій Костецький.

За даними компанії SV Development, Вартість квадратного метра житла у столиці України з початку 2014 року знизилася в середньому на 27% - як на первинному, так і на вторинному ринку. Але лише в доларовому еквіваленті.

При цьому середній роздрібний курс продажу долара банками, за даними компанії «Простобанк Консалтинг» за той же період виріс майже на 45%. Так що для тих потенційних покупців, хто зберігав свої заощадження в гривні, потенційна покупка «віддалилася» в середньому на 18%.

Але якщо ціна на вторинному ринку визначається в основному співвідношенням попиту і пропозиції та інвестиційними очікуваннями продавця, то на первинному ринку курс валют може вплинути на ціну і по-іншому - собівартість будівництва може зрости через подорожчання імпортних матеріалів. Хоча експерти стверджують, що українські забудовники не надто залежні від імпорту. «До кризи рентабельність у забудовників знаходилася в межах 30%. Основна маса будівельних матеріалів у нас українських виробників, робоча сила українська, і розцінки на все це не змінилися. Навіть враховуючи те, що деякі матеріали закуповуються за долари, - якщо зіставити це з рентабельністю, то вона зменшилася в середньому до 23-25%», - розповідає Сергій Костецький.

В цілому ж експерти вважають, що подорожчання квадратних метрів житла ще по суті не почалося. А почнеться воно залежино від розвитку економічної і політичної ситуації вже в найближчому майбутньому. «Зараз всі забудовники починають потроху піднімати вартість квадратного метра. Але не так сильно, як на вторинному ринку. Основна маса забудовників підняла ціни буквально на пару відсотків і тепер очікує виборів президента. Якщо пройдуть вибори, і ситуація стабілізується, то тільки після цього вони будуть приймати рішення або про підвищення цін, або про збереження їх на колишньому рівні».

 

РОЗДІЛ 3 Шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі

3.1 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування

Беручи за увагу сучасний перехідний стан економіки України в цілому, враховуючи всі проблеми іпотечного кредитування, наявність проблеми ризиків, перш за все кредиторів, головним заходом вдосконалення ринку іпотечного кредитування є запровадження механізму формування та планування стабільних довгострокових банківських ресурсів для покриття свої втрат у разі настання негативних обставин та несприятливих змін на іпотечному ринку. Також у цьому питанні дуже важливим є знаходження підходу щодо оптимізації формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування, надання рекомендації з формування іпотечних норм і нормативів, а також розроблення механізму ресурсного забезпечення банківського іпотечного кредитування з використанням системи гарантування та іпотечних цінних паперів в Україні. Банківське іпотечне кредитування в класичному його вираженні характеризується тривалим терміном надання ресурсів у користування позичальнику. Керуючись “золотим банківським правилом” банки для захисту від ризиків повинні формувати, відповідно, довгострокові стабільні ресурси в сумі здійснюваного іпотечного кредитування. З огляду на це правило, для цілей розвитку довгострокового іпотечного кредитування першочергове значення має нарощення постійних і стабільних банківських ресурсів, які знаходяться в розпорядженні банків тривалий період часу.

У зв`язку з цим вважаємо за потрібним і доцільним запровадження методу трансформації короткострокових нестабільних пасивів у керовані та стабільні довгострокові.

Використовувати цей метод можна не тільки стосовно поточних пасивів, але і строкових депозитів, які в умовах України не в повному обсязі можуть враховуватися як стабільний ресурс. Це дозволить визначити величини “основних” депозитів, які тривалий період залишаються в банку.

Також використання методу трансформації можливе не тільки для поточних, але і для прогнозних оцінок. Для того, щоб з прогнозувати певні ризики поточні пасиви можна розділити на групи залежно від закономірностей зміни їх динаміки, наявності та відсутності циклічних і сезонних змін. Запропонований підхід прогнозування банківських ресурсів може розглядатися як інструмент планування і управління діяльністю банку