Розвиток іпотечного кредитування в Україні

Підсумовуючи сказане в цьому підрозділі, треба сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої Греції де і здобула своє перше призначення - бути зобов`язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у подробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки».

1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні

З часу виникнення, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб`єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленостей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості ( в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам. (7. ст. 7).

Як було вже зазначено у першому підрозділі, предметом іпотеки може бути все, що розташоване на земельній ділянці. Залежно від предмета іпотеки виділяють:

• іпотека житла (житлова іпотека) - надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири
• іпотека земельних ділянок (іпотека землі) - надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу
• іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) - надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.

За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:

• старша (перша) - застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог. (7. ст. 8)
• наступна (друга) - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. (7. ст. 8).

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:

• об`єднана - коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві
• спільна - коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам
• на користь третьої особи - забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі. (7. ст. 9).

За правовою основою:

• англо-саксонська - сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя
• романо-германська - базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавці.

У статті 2-й Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інші умови за рішенням кредитодавця. (3)

У цьому ж законі в 3-й статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання». (3)

У статті 5-й також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотеко-держателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотеко-держателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». (3.)

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотеко-держатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Тоді, коли предмет, що реалізуєця, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб`єкт підприємницької діяльності, який був організаторомом реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

- опис придбаного покупцем предмета іпотеки;

- ціна реалізації предмета іпотеки;

- інформація про покупця предмета іпотеки;

- дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;

- банківський рахунок суб'єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.

Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотеко-держателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п'яти днів з дати його реалізації.

За Законом «суб'єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п'яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати». (3)

Протягом п'яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:

- положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;

- ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;

- характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;

- прізвище, ім'я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;

- сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;

- відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю. (3)

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.

«Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов'язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав». (3)

У статті 9-й цього ж Закону вказано про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки.

Іпотеко-держатель, який реалізував предмет іпотеки протягом п'яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб'єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки, протягом п'яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:

- витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;

- комісійна винагорода суб'єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки;

- задоволення вимог іпотеко-держателя;

- задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог;

- решта повертається іпотекодавцю.

Щоб поставити крапку в цьому питанні треба зробити висновки і зазначити, що з часу свого виникнення, пройшовши декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, який економічний суб`єкт брав будь-яке майно під заставу.

Для регулювання іпотечного кредитування будь-який країні потрібна сформована законодавча база, яка б захищала права та встановлювала обов`язки всіх економічних суб`єктів, які беруть участь в операціях з іпотечним кредитом.

До цих законів відносяться Закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база іпотеки залишається недосконалою. Про це свідчить відсутність єдиних системо-утворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб`єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості.

На сьогодні кредитор-банк не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно, бо в Україні немає єдиної централізованої та доступної системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов`язання.

 

РОЗДІЛ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

2.1 Дослідження показників іпотечного кредитування банками України та огляд ринку іпотечного кредитування за 2013 рік

Пільгові програми

Позитивні зміни почалися у першому ж кварталі минулого року: у березні 2013 року Державна Іпотечна Установа знизила ставки рефінансування на 2,7 процентного пункту - до 15,3% річних. До цього іпотека з рефінансуванням ДІУ не відрізнялася за реальною вартістю від звичайних кредитів на купівлю житла - після того, як в 2012 році ставку рефінансування ДІУ підняли відразу на сім процентних пунктів, з 11 до 18% річних.

Після зниження різниця у вартості кредитів з ДІУ і звичайних іпотечних кредитів від українських банків скоротилася, але пільгові позики продовжували залишатися недешевими - 17-19% реальних річних. Це і виявилося однією з причин, з якої обсяги кредитів з рефінансування ДІУ зменшилися в два рази. За підсумками 11 місяців 2013 року ДІУ рефінансувала кредитів на суму більше 141 мільйона гривень, в той час як за підсумками 2012 року ця сума становила 293,4 мільйона гривень. Отже, незважаючи на оптимістичний початок, іпотека з рефінансування ДІУ закінчила рік без особливих досягнень.

Пільгова іпотека під 3% річних також не відзначилася серйозними досягненнями, хоч уряд і повідомляє регулярно в пресі про успіхи: про те, що пільгові кредити користуються високим попитом, що в рамках програми «доступне житло» почали будівництво відразу дев'яти мікрорайонів, що чотири існуючі схеми пільгової іпотеки доповнять ще декількома (наприклад, з можливістю оренди з правом викупу) і т.д.

Однак обсяги пільгового кредитування невеликі: з виділених 300 мільйонів гривень в 2013 році використовували тільки 65 мільйонів, інші кошти пішли на фінансування інших житлових програм. Причина скромних успіхів іпотеки під 3% - низький попит. Замість запланованих 4 000 кредитів, позичальники не оформили і 2 000 (дані Мінрегіонбуду). За словами експертів, річ у невеликому виборі житлових об'єктів і високих вимогах до позичальників. Додатковою причиною для деяких потенційних кандидатів на пільгову іпотеку може бути невпевненість у надійності державного фінансування.

Обсяги іпотечного кредитування

Не порадували новинами і звичайні іпотечні кредити. В 2013 році, вперше з часу фінансової кризи 2008 р., загальні обсяги кредитування фізичних осіб зросли  - на 4,5 мільярда гривень або на 2,4% - до 192,7 мільярда гривень (дані НБУ). Однак іпотеки зростання не торкнулося: обсяги таких кредитів, виданих українським позичальникам, знижуються вже четвертий рік поспіль. За результатами 11 місяців 2013 року вони зменшилися до 52,4 мільярда гривень, втративши більше шести мільярдів, порівняно з 2012 роком. Більше того, обсяги іпотечного кредитування станом на 01.12.2013 р. досягли мінімального значення за останні шість років: обсяг був меншим тільки в 2007 році - 40,8 мільярдів гривень (дані НБУ).