Приватизация и рынок недвижимости

Становление полноценной рыночной экономики  предполагает развитие рынка ценных бумаг. Это отмечается практически  во всех программах стабилизации российской экономики и перехода к рынку. В настоящее время важнейшими видами ценных бумаг, поступающих на фондовый рынок России, являются акции приватизированных предприятий и приватизационные чеки. Особенностями приватизационных чеков как ценных бумаг являлись: их обращение без ограничений, целевой характер использования в качестве платежного средства, безвозмездная форма первичного размещения, массовый объем выпуска, который вряд ли будет превзойден эмитентами других ценных бумаг. Привлекательным для юридических лиц было то, что обращение ваучеров не облагалось налогами на операции с ценными бумагами. Физические лица не уплачивали подоходный налог с сумм, полученных от продажи приватизационных чеков. Эмиссия приватизационных чеков многими подвергалась критике. Лучшим контраргументом является ускорение приватизационного процесса, создание реальных механизмов участия всего населения в приобретении акций преобразуемых предприятий. Рассмотрение проблем, связанных с механизмом и итогами чековых аукционов, сохраняет свою актуальность потому, что для денежных аукционов по продаже акций реорганизованных предприятий предлагается аналогичный порядок проведения. Кроме того, курс акций, установленный на чековых аукционах, является базой для курса денежных аукционов и вторичного рынка акций. Ценные бумаги приватизированных предприятий в целом достаточно надежны, однако, в настоящее время все же низкодоходны и малоликвидны.  
 
 
 

9. Приватизация  на аукционе.

Под приватизацией  на аукционе подразумевается покупка у государства и региональных администраций гражданами и юридическими организациями в индивидуальную собственность недвижимости на торгах в ситуации, когда от покупателя не требуется исполнение каких-либо действий в отношении предмета приватизации. В таком порядке права собственника передаются покупателю, предлагавшему в ходе торгов наибольшую цену. Предметами приватизации на аукционе могут быть: цеха, предприятия, производства и другие подразделения предприятий. 

К моменту  проведения аукциона “продавцами” проводится обусловленная работа сообразно  учрежденным требованиям. Существенное место отдается информационному оповещению, которое должно охватывать обширную характеристику предприятия, (другой недвижимости), выставляемого на продажу на аукционе: первоначальную стоимость, форму оплаты, время и место проведения аукциона. Наряду с этим ставят требования к участию в аукционе приобретателей. К участию пропускают юридических и физических лиц, вовремя подавших заявку на участие и прочие требуемые бумаги, внесшие залог в размере 10% от стартовой стоимости продаваемой недвижимости. Заявитель может быть не допущен к участию на аукционе, если не подал вовремя все требуемые документы. Аукционы обычно проходят в двух конфигурациях.  

Открытый  аукцион — применяют при продаже устраненного предприятия или незначительных предприятий (с количеством до рабочих мест), акций акционерных обществ. Закрытый аукцион проводят при продаже больших предприятий и большого количества акций акционерных обществ. Продажи завершают, когда после трехкратного оглашения стоимости никто из покупателей не поднял свой билет. Стоимость покупки не может быть уменьшена более чем на 30% от первоначальной. Если предмет не продан, то он отстраняется от торгов. Результаты аукциона заносятся в два протокола и подписываются покупателем и устроителями аукциона.

Если  покупатель в течение 10 дней не поставил свою подпись в протоколе, итоги аукциона отменяют, оплаченный залог ему не отдается, выставленный на продажу предмет передается продавцу. При прохождении закрытого аукциона информация о нем публикуется в течение одного месяца со дня проведения аукциона. Все вопросы, если они появятся, о признании договоров незаконными должны быть решены через суд в определенном законом режиме. 

10. Перспективы приватизации. 

 
Приватизация в России резко расширяет  сферу действия отношений предпринимательства. Структура современного предпринимательства характеризуется многообразием критериев ее формирования. Можно выделить экономическую структуру бизнеса (определяемую различием форм собственности) и организационно-правовую структуру (показывающую распределение бизнеса по формам предприятий). Социальная структура бизнеса раскрывает стратификацию субъектов, вовлеченных в отношения предпринимательства, и их взаимодействие на индивидуальном и групповом уровнях. Не менее важным, особенно для уровня национальной экономики в целом, является отраслевая и региональная структура бизнеса. Отраслевая структура отражает степень дифференциации и специализации отраслей народного хозяйства и специфику экономических взаимосвязей между ними. Речь идет о территориально-пространственном размещении производства и совокупности экономических взаимосвязей между территориальными хозяйственными системами. Организационная структура экономики выражается в определенной совокупности первичной и производных от них хозяйственных систем с определенным типом субординации и координации образующих эти системы вещественных и личных элементов. Становление структуры российского бизнеса характеризуется нарастанием многообразия видов структур. В процессе приватизации жесткая принудительная иерархичность государственного предпринимательства сменяется слабой экономической иерархичностью, которая постепенно усиливается. Структурам предпринимательства присуща эластичность, обуславливаемая общим ходом экономических реформ. Наиболее эластичны в целом во все периоды организационно-правовая и функциональная структуры. В процессе приватизации происходит массовая смена организационно-правовой формы производственных единиц, появляются организации с новыми функциями. В настоящее время значительна эластичность социально-экономической структуры и предпринимательства. Почти неэластичны отраслевая и региональные структуры предпринимательства. Качественные изменения в структуре предпринимательства могут быть обусловлены двумя процессами. Во-первых, появлением качественно новых элементов (например, частных предприятий, инвестиционных фондов, брокерских контор); во-вторых, также изменением конфигурации структуры в результате количественного роста ее элементов определенного вида (например, малых предприятий, товариществ, банков, бирж). Новый этап приватизации характеризуется необходимостью решения следующих стратегических задач: привлечение инвестиций в промышленность и сельское хозяйство, создание рынка недвижимости и земли, создание цивилизованного рынка ценных бумаг. На очередном этапе приватизации акцент переносится на усиление инвестиционного содержания этого процесса. В рамках действующих способов приватизации целесообразно сначала провести реорганизацию большинства оставшихся государственных предприятий в акционерные общества, а затем организовать серию инвестиционных торгов.

Обязательным  условием этих торгов должно стать  целевое финансирование технического перевооружения производства, в том  числе конверсии. В настоящее  время уже сложились условия  для перехода к оригинальным моделям приватизационного процесса в регионах. Программы приватизации, принимаемые государственными органами различных уровней, могли бы быть более привлекательными и простыми, если бы в них использовалось большее количество методов приватизации. К сожалению, чаще проводится линия на сужение сферы приватизации и ограничение ее форм. Многие акционерные общества, включающие в свой состав ряд филиалов, будут реорганизованы путем разделения на несколько самостоятельных акционерных обществ. Весьма сложной в теоретическом и практическом плане проблемой является приватизация объектов недвижимости, особенно крупных, и земельных участков в городах. Непродуманный механизм их приватизации (приватизация земельных участков в ценах 1992 г.; предоставление права выкупа недвижимости не только арендаторам, но и пользователям) приводит к объяснимому торможению данного процесса в регионах. Реформирование механизма приватизации в России будет осуществляться по следующим направлениям. Ведущим способом приватизации должна стать продажа предприятий (имущества, пакетов акций) по инвестиционному конкурсу. Необходимо перейти к оригинальным моделям приватизации в регионах. Дифференцированный отраслевой и внутриотраслевой подход к приватизации приведет к индивидуализации условий реорганизации оставшихся государственных крупнейших научно-производственных комплексов. Большую роль должны играть ранее слабо используемые способы приватизации малых и средних предприятий (банкротство, инвестиционные контракты). 

 
2 Рынок недвижимости. 

 
2.1 Рынок и его экономическое обоснование. 

 
Рынок - место, где происходит купля-продажа  товаров по свободно складывающимся ценам. Рыночная экономика - это система экономических отношений по поводу купли-продажи товаров и услуг, осуществляемой с помощью денег в условиях плюрализма всех форм собственности, свободной конкуренции и ценообразования, обеспечивающая эффективность решения социально- экономических проблем. Классификация рынков: 1) По объектам приложения различают: рынок товаров, рынок услуг, строительный рынок, рынок технологий, информационный рынок, кредитный рынок, фондовый рынок, рынок рабочей силы и т.д. 2) В пространственном отношении различают: локальный, региональный, национальный, региональный по группе интегрированных стран, мировой рынки. 3) По механизму функционирования различают: свободный, монополизированный, государственно-регулируемый и планово-регулируемый рынки. 4) По уровню насыщенности различают: равновесный (по объему и структуре), дефицитный и избыточный  
 
В процессе регулирования общественного воспроизводства рынок выполняет шесть функций: 1) Информационная, т.е. распространение различной информации, необходимой человеку в рыночных условиях. 2) Посредническая. В условиях развитого разделения труда экономически обособленные производители могу обмениваться результатами своего труда. 3) Стимулирование эффективного хозяйствования, рационального использования органических ресурсов человеком и обществом. С помощью механизма равновесных цен: а) максимально оптимально формируются структурные пропорции и объем производства; б) обеспечивается рациональное распределение органических производственных ресурсов; в) вырабатываются наиболее технологические способы производства и достигается минимизация издержек при высоком качестве продукции. 4) Распределения и обмена. Обеспечивается распределение и обмен между группами общества. 5) Функция пропорциональности. Рынок способствует установлению соответствия между производством и потреблением. 6) Функция санирования. Через механизм конкурентной борьбы происходит очищение рынка от неконкурентоспособных предприятий..  
 
2.2 Рынок недвижимости. 

 
Рынок недвижимости представляет собой  сферу вложения отношений, возникающих  при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между  инвесторами при купле-продаже  недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д. Купля-продажа объектов недвижимости капитала в объекты недвижимости и систему экономических - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства. Купленный жилой дом или квартиру можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам. Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной в спекулятивной сделке с недвижимостью, концентрации земель в руках владельца, выведение земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен. К особенностям рынка недвижимости относится следующее: 1.Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т.д.) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.). 2.Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Например, в 1995г. в Санкт-Петербурге на одного покупателя квартир приходилось 15 продавцов квартир. Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос покупателей квартир часто оставался неудовлетворенным. 3.Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию. 4.Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: · затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.); · ежегодный налог на владение недвижимостью; · налоги или сборы на сделки с недвижимостью. Формирование и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется; во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости н неразвитостью рыночной инфраструктуры. Операции с недвижимостью осуществляют агентства недвижимости, число которых постоянно растет. В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов: · земельный участок; 

жилое помещение (дом, квартира, комната); ·  нежилое помещение; · предприятие; · здание или сооружение; · участок  лесного фонда(лесные земли, покрытые, а так же не покрытые лесом - вырубки, редины, прогалины и т.д.); · воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации; 

 
Заключение.  
 
При проведении приватизации было, наконец, на практике реализовано конституционное право всех граждан на жилье.

После начала, и достаточно быстро проведенной приватизации, изменилось отношение Запада и иностранных деловых партнеров к нашей стране. Все реально убедились, что Россия по настоящему повернула к свободному рынку, и принимает условия, действующие на нем.

Это дало гражданам нашего государства возможность реализовывать и другие свободы, ранее только декларировавшиеся с высоких трибун. Не говоря обо всех, необходимо отметить, что имея уже приватизированное, и находящееся в частной собственности жилье, человек мог его свободно, по реальной стоимости продать и воспользоваться полученными средствами по своему усмотрению.

Анализ  организации приватизационного  процесса в российской экономике  показывает ряд присущих ей черт, носящих  как позитивный, так и негативный характер. Основными негативными чертами являются следующие:

- Единообразие способов приватизации для предприятий различных отраслей, объединяемых по величине стоимости основных фондов и численности трудовых коллективов. Отраслевые особенности приватизации были сведены к порядку согласования планов приватизации предприятий с министерствами (ведомствами) и ограничению акционирования первым вариантом с выпуском «золотой акции».

- Игнорирование региональных особенностей приватизации. Различия в темпах и способах приватизации в регионах были обусловлены скорее действиями местных властей, выходящих за рамки своей компетентности.

- Преимущественно бесплатный (или за символическую плату) способ передачи собственности. Его организационная форма введение системы приватизационных чеков на предъявителя.

- Административное установление высоких «заданий» по срокам и объемам приватизации. Внеэкономическое принуждение в процессе приватизации породило появление проблем, не решенных в рамках ее начального этапа.  

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ