Принципы государственного регулирования прав на недвижимость

1 ) Принципы государственной регистрации прав на недвижимость.  

    В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов. При этом взгляды различных авторов  на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

    А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей  в Едином государственном реестре  прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные - специальными[33].

    А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ: принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения) требованиям законодательства, то есть их действительности; принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации; принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости; принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий[34].

    Такое многообразие мнений по поводу принципов  регистрации прав на недвижимость объясняется  тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения  закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме  того, общим недостатком большинства  исследований принципов регистрации  состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются  на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью  замкнуты на существующей системе регистрации  и освобождены от критического анализа.

    Одним из важнейших принципов осуществления  регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Это положение, внешне вполне очевидное  и закрепленное в гражданском  законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному. И этому есть как исторические, так и экономические причины.

    Следующий принцип - принцип самостоятельности  функции регистрации прав на недвижимость. Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации, как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.

    Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность  деятельности государства в рамках государственного управления в широком  смысле этого слова, вместе с тем  не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку  имеет самостоятельную систему  целей и специфическую форму  осуществления этой деятельности.

    Очевидно, что система регистрации прав на недвижимость построена исходя из относительной самостоятельности  по отношению к системе регистрации (учета, технической инвентаризации) объектов недвижимого имущества. Эта  самостоятельность выражается: в  регулировании рассматриваемых  процессов различными нормативными актами; осуществлении двух видов  регистрации различными системами  государственных органов (в одном  случае органами технической инвентаризации и землеустройства, в другом - органами регистрации прав на недвижимость).

    В рамках данного раздела хотелось бы также остановиться на принципе гласности (открытости) государственной  регистрации. Этот принцип, как уже  указывалось, является присущим любой  системе регистрации и, в определенном смысле, составляет сущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления  и в системе регистрации, действующей  в нашей стране.

    Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность "предоставлять  информацию о произведенной регистрации  и зарегистрированных правах любому лицу" (п. 4 ст. 131 ГК РФ).

    В Законе о регистрации этот принцип  раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезные дискуссии  о том, какую степень открытости информации имел в виду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытым главный вопрос - какая по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.

    Рассматривая  вопрос о содержании принципа открытости информации о регистрации, нельзя не принимать во внимание и те условия, в которых происходит его реализация. А эти условия состоят, в частности, и в том, что рынок недвижимости характеризуется весьма высоким  уровнем криминальности. Информация, являясь общедоступной, может стать  достоянием преступников и быть использована ими во вред собственникам тех  объектов, о которых получена информация.

2. Правовые основы  регистрации прав  на недвижимое  имущество в Российской  Федерации.

    Рассмотрение  вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной  регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение  о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. Во-вторых, в  научной дискуссии по поводу критериев  отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации  занимает очень важное место.

    Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество  следующим образом: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства".

    Назначение  любого определения, а в особенности  законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа  всех предметов и явлений в  каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся  в законе определений объект относится  к недвижимости, если он: 

    а) относится к числу объектов, прямо  перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр; 

    б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение  без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. 

    Перечисленные две категории объектов (земельные  участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное  значение, в то время как все  остальные категории объектов, перечисленные  в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые "связаны  с землей так, что его перемещение  без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". В то же время законодательство практически не содержит определений  зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов  учета недвижимого имущества  широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь  с землей которых носит временный  характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.  

    Таким образом, лишь такой объект, который  на основании закона может быть признан  земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к  недвижимости. В отношении всех остальных  объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная  связь с землей, при которой  их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

1. Государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (далее также - государственная  регистрация прав) - юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения  (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке.  

2. Государственная  регистрация прав проводится  на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).  

3. Датой государственной  регистрации прав является день  внесения соответствующих записей  о правах в Единый государственный  реестр прав. 

4. Государственная  регистрация прав осуществляется  по месту нахождения недвижимого  имущества в пределах регистрационного  округа, если иное не установлено  настоящим Федеральным законом. 

5. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

 

Принципы  осуществления государствнной регистрации прав 

например, О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации. 

К материально-правовым принципам он относит: 

- принцип публичной  достоверности (материальной гласности)  или бесповоротности; 

- принцип исправления  регистрационной записи; 

- принцип изъятия  из-под действия давности; 

- принцип возражения (протестации); 

- принцип отметки  (предварительной регистрации); 

- принцип старшинства  прав. 

В качестве формально-правовых принципов им называются: 

- принцип публичности  (формальной гласности) или принцип  внесения прав на недвижимость; 

- принцип специалитета (специальности); 

- принцип частной  инициативы; 

- принцип легалитета; 

- принцип ответственности  публичной власти за ненадлежащую  регистрацию прав на недвижимость*(103). 

А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности  записей в Едином государственном  реестре прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные - специальными*(104). 

А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: 

- принцип оценки, означающий, что внесению записи  должна предшествовать оценка  соответствия заявленного для  государственной регистрации титула  или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения (обременения)) требованиям законодательства, то  есть их действительности; 

- принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное  для регистрации право несовместимо  с уже зарегистрированным правом  на этот же объект недвижимого  имущества, такое право не подлежит  государственной регистрации; 

- принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты  недвижимости получают при государственной  регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно  выделить их из других объектов  недвижимости; 

- принцип независимости  регистратора при осуществлении  своих полномочий*(105). 

Различные системы  принципов предлагаются М.Г. Пискуновой*(106), Е.Ю. Петровым*(107) и другими исследователями.