Особоливості Іпотечного кредитування

2.2 Особливості іпотечного  житлового кредитування та його  розвиток в Україні.

 

У сучасних умовах в Україні  нагальним завданням стає організація  житлового будівництва (особливо індивідуального) під іпотечний кредит із заставою майбутнього житла. У розвинутих країнах світу іпотеці належить, як правило, більша частка у структурі ціни житла при його купівлі у власність. Необхідно запровадити в усіх регіонах України практику будівництва житла, особливо приватного, іпотечними позиками.

Позика під заставу житла  поєднує в собі елементи споживчого та іпотечного кредитування. Часто такі позики є невигідними для банківських установ через досить високу вартість процедури здійснення іпотечного кредитування [29, с.141-145].

Зрозуміло, що успішне здійснення іпотечного кредитування житлового будівництва можливе лише за умови достатньо високого і стабільного рівня доходів населення. Іпотечний ринок житла має свою організацію. Є різні моделі іпотечного ринку, різні схеми іпотечного кредитування. Є первинний і вторинний ринки іпотечного кредитування житла. Кожна з країн сформувала національну модель іпотечного ринку, які властива відповідна організація. Не існує однотипних моделей організації іпотечного ринку, властивих для всіх країн [27, с.3-9].

Світова практика свідчить, що будівництво житла у ринкових умовах господарювання в широкому плані забезпечується створенням цілісної системи іпотечного житлового кредитування, яка являє собою комплекс взаємозв'язаних складових, завдяки котрим відбувається рух вартості на основі одержання довгострокової позики для придбання житла його майбутнім власником під заставу. В такій системі мають діяти щонайменше чотири суб'єкти - позичальник, кредитор, інвестор, уряд. Кожен з них має власний інтерес, а їхні цілі взаємопов’язані.

 

Рис.2.3. Принципова схема  системи іпотечного кредитування

 

Позичальник ставить  собі за мету придбати, по змозі, краще  житло, здійснюючи такі щомісячні виплати  за кредитом, які б становили не надмірно велику частку доходів.

Банк прагне максимізувати прибуток і дивіденди своїх акціонерів. В іпотечному кредитуванні це досягається шляхом обмеження ризиків, по-перше, неплатежів позичальника, по-друге, втрат через швидке зростання вартості коштів, використовуваних банками, порівняно з процентними ставками за іпотечним кредитом, по-третє, у зв'язку з непередбаченими витратами на обслуговування позик, тоді коли ресурси залучаються на міжбанківському ринку [30, с.33].

Інвестор також воліє  домогтися максимального прибутку від своїх коштів, вкладених під заставні зобов'язання, і тому повинен урахувати ті самі ризики, що й банк.

Уряд же ставить за мету створити умови для надійного  й ефективного функціонування системи  іпотечного кредитування (здійснює нагляд за іпотечними установами, щоби захистити  інвестора, сприяє окремим групам населення у придбанні житла тощо) [12, с.205-209].

В Україні існує великий  попит на послуги іпотечного житлового  кредитування з боку громадян. Свідченням цього є тривале істотне зростання  цін на житлову нерухомість (отже, пропозиція житла на ринку все ще істотно нижча за попит). Ця ситуація зумовила більш швидкий розвиток іпотечного кредитування купівлі житла порівняно з іншими видами іпотеки.

В Україні на сьогодні діють такі схеми фінансування житлового  будівництва та забезпечення житлом:

- дотаційні - спрямування коштів на будівництво житла та пільгове кредитування за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів з метою реалізації державних програм, а саме:

- молодіжного житлового будівництва;

- забезпечення житлом військовослужбовців;

- “будинок на селі”;

- забезпечення житлом постраждалих від аварії на Чорнобильській АЕС;

- забезпечення житлом державних службовців;

- корпоративні - використання схем залучення коштів фізичних осіб та банків з метою здійснення будівництва житла в межах будівельно-фінансових холдингів;

- банківські - за рахунок житлових іпотечних кредитів та кредитів для фінансування будівництва житла [16, с.54-55].

Незважаючи на поступове  зниження процентних ставок та збільшення строків кредитування, іпотечні житлові кредити залишаються недоступними для широких верств населення.

Але ми можемо розглянути динаміку саме зростання іпотечного кредиту у нашій країні. З січня 2002 по січень 2008 загальний обсяг іпотечних кредитів, наданих фізичним особам збільшився майже на 40 млрд. грн. За період 2002-2003 років темп зростання загального обсягу іпотечних кредитів становив 72%, за 2003 – 84%, за 2004 – 59% , за 2005 – 44%, 2006 – в 2,3 раза, за 2007 – в 1,9 раз.(рис. 2.4.). Така динаміка свідчить про випереджаючий темп зростання загального обсягу іпотечних кредитів [36].

 

 

Рис. 2.4. Динаміка обсягів іпотечних кредитів за 2002-2007 роки, що надані банками фізичним особам, млн. грн. [36]

 

Станом на 1.01.2008 загальний  іпотечний портфель банків України  досяг позначки 57,2 млрд. грн. або 9% від ВВП за орієнтовною оцінкою.У 2007 році темпи зростання іпотечного кредитування в Україні дорівнюють 110%. Частка іпотечних кредитів в загальному кредитному портфелі зросла з 11,1% до 12,4%, при цьому в обсягах кредитування фізичних осіб на іпотечні позики припадає більше третини – 36,8%. Впродовж 2007 року частка кредитів, що видані в іноземній валюті, залишалась високою на рівні 84-88%, проте вже на початок 2008 року фіксуємо збільшення частки гривневого сегменту іпотечного ринку з 11,6% до 16,4%.

Переорієнтація попиту на іпотечні кредити з купівлі  житла на фінансування споживчих  потреб у II та III кварталах 2007 року –  частка кредитів на споживчі цілі під  заставу житла становила 45% і 56% відповідно від загальних обсягів нових  кредитів.

Структура іпотечного портфеля за обсягами кредитування виглядає наступним  чином:

• кредити на купівлю  житла – 51,2%

• кредити на споживчі цілі – 38,3%

• кредити на будівництво  житла під заставу незавершеного  будівництва – 7,4%

• рефінансування – 0,4%

• кредити на купівлю земельної ділянки – 1,9%

• кредити на комерційні цілі під заставу житла – 1,8%.

Можна виділити такі основні  принципи іпотечної системи України:

а) частка кредиту становить 70 - 80% вартості житла. Досвід багатьох країн свідчить, що за інших рівних умов вкладення 20 - 30% вартості власності є достатнім, щоб значно зменшити ймовірність несплати за кредитом;

б) частка виплат за кредитом не повинна бути більшою за 25% доходу позичальника. В іншому разі доступ до кредиту можливий за умови державних субсидій;

в) за низької інфляції кредит надається з фіксованою процентною ставкою, за високої – впроваджуються альтернативні іпотечні кредити. Якщо інфляція перевищує 5% на місяць, то банки  надають іпотечні кредити за наявності  спеціальних урядових гарантій від ризику неплатежів за кредитами тим позичальникам, чиї доходи зростатимуть повільніше, ніж процентна ставка.

Основні методи житлової іпотечної системи такі:

1. Оперування процентною  ставкою. Залежно від стану  фінансового ринку може використовуватися той чи інший порядок сплати процентів за кредитом, а саме: кредит із стандартною фіксованою ставкою, кредит з гнучкою ставкою, кредитування на рівні цін, кредитування з подвійним індексом.

2. Враховування ризиків.  Іпотечні кредити страхуються  на комерційній основі або безпосередньо через систему державного страхування; створюються умови, які дають змогу кредиторові користуватися правилами вилучення заставного майна в разі несплати кредиту; використовуються заставні зобов'язання з подвійним індексом на вторинному ринку; організовуються спеціальні установи для вирішення проблем ліквідності в екстремальних ситуаціях та ін.

Система іпотечного житлового  кредитування може існувати тільки за наявності взаємозв'язаних інфраструктур. Серед них - стабільно діючий вторинний ринок заставних зобов'язань, ринок нерухомості, ринок земельних ділянок під забудову, установи, які забезпечують страхування операцій з власністю.

Щоб оцінити фінансову  стійкість системи іпотечного кредитування, треба з'ясувати, по-перше, ризики у мобілізації ресурсів та наданні позик, по-друге, її можливість працювати без субсидій, по-третє, можливості самого позичальника звернутися до послуг іпотеки.

Тут проявляється головна  суперечність системи іпотечного житлового  кредитування, пов'язана із захистом вартості ресурсів кредитора, одержанням ним адекватного прибутку при одночасному забезпеченні доступу позичальника до кредитів з огляду на можливості їх повернути.

Крім того, в організаційному  плані важливо визначити, чи будуть банки, страхові компанії брати участь в іпотечному бізнесі. Практика свідчить, що у нестабільній економічній ситуації банки не зацікавлені у довгостроковому кредитуванні. Позичковий капітал у реальних умовах економіки України прямує у сферу із швидким обігом, досить високим і надійним прибутком.

Житловий іпотечний  кредит може надаватися в національній або іноземній вільно конвертованій  валюті в розмірі, який не перевищує 70% (як правило) від оціночної вартості предмета іпотеки. Житловий іпотечний  кредит вважається стандартним, якщо його розмір на момент надання перевищує еквівалент 5 000 доларів США. Крім цього, строк житлового іпотечного кредиту не може бути меншим за 3 роки (36 місяців), а також таким договором мають передбачатися максимальна межа зростання та зменшення процентної ставки впродовж року. Рекомендованими є гранична межа зростання  на рівні 4-5 процентних пунктів та зменшення на рівні 2-3 процентних пунктів.

Негативною стороною українського ринку житлового іпотечного кредитування є переважання частки кредитів, які надаються в іноземній валюті ( рис. 2.5.) (приблизно 15% кредитів видаються в гривні), а якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування, яке прив’язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними.

 

Рис. 2.5. Структура іпотечних кредитів, наданими банками України за 2007 р. в розрізі валют [11]

 

Це все зумовлено  як негативними інфляційними очікуваннями, так і традиційно орієнтованою на іноземну валюту формою розрахунку на вторинному ринку житла. Переваги, які  віддаються банками довгостроковому кредитуванню населення в іноземній валюті (в основному дол. США) пояснюються не тільки намаганням мінімізувати певні ризики, але й тим, що розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно проводяться в іноземній валюті. Обсяги вторинного ринку такої нерухомості більше ніж удвічі перевищують обсяги первинного, що яскраво видно на прикладі м. Києва, де надається велика частка таких кредитів. Зростанню обсягів іпотечних кредитів, номінованих в національній валюті, заважає брак таких інструментів управління ризиками, як індексація основного зобов’язання та використання плаваючої процентної ставки. В певній мірі цьому протидіє недостатня об’єктивність (прогнозованість) певних показників, які придатні для використання в якості індикаторів, зокрема облікова ставка, індекс інфляції, доходність ліквідних базових фондових інструментів та певні особливості механізмів курсоутворення національної грошової одиниці [18].

Хоча упродовж 2001 – 2007 років спостерігалась стабільність гривні, серед населення існують інфляційні очікування та недовіра до національної валюти. Так, станом на лютий 2008 року рівень інфляції склав близько 5,7%. НБУ прогнозує 14,8% інфляції за рік. Це все, зменшує можливість довгострокового кредитування. Тому, в умовах інфляції, коли вартість доходів населення України постійно знижується, доцільно вибрати інструмент застави з подвійним індексом. Особливістю такої практики є перенесення частини платежів у часі залежно від реального доходу позичальника. Проте, у випадку відстрочки платежів баланс кредиту збільшуватиметься, що може призвести до проблеми ліквідності. Реально вона постає лише тоді, коли банк тримає значну частину своїх активів (понад 30%) у формі кредитів такого виду [11, c. 51-53].

Важливо знижувати рівень відсоткової ставки за іпотечним кредитом на житлове будівництво. Це відповідатиме змісту іпотеки як довгострокової позики і закономірностям розвитку іпотечного кредитування у країнах з розвинутою ринковою економікою. Іпотечний кредит на житлове будівництво може надаватися не тільки грошима, але й бути товарним, тобто надаватися будівельними матеріалами.

У 2007 році склад великої  п’ятірки не зазнав змін: беззаперечним  лідером іпотечного ринку в Україні  є Укрсиббанк, ринкова частка якого  становить 18,2%; 2-ге місце посідає Раййффайзен Банк Аваль з долею 14,4%, 3-тю позицію займає Укрсоцбанк – 13,0%;  4-ту і 5-ту сходинки поділили ОТР та Приватбанк з ринковими частками 7,6% і 6,9% відповідно (рис. 2.6.).

 

Рис. 2.6. Структура іпотечного ринку України за кредитами, наданими банками,  на 01.01.2008, % [37]

 

Зменшується концентрація іпотечного ринку, на ринг виходять нові гравці. На ТОР-5 припадає 60% обсягів  іпотечного кредитування ( у 2006 році – 66,3%). ТОР-10 контролюють 78,1% ( у 2006 році – 85,3%), ТОР-15 охоплюють 89,3% ( у 2006 році – 92,6%).

Географія іпотечного ринку. На регіони  припадає 72,6% обсягів іпотечного кредитування. 61,6% іпотечного капіталу зосереджено  у 5 регіонах – Києві та Київській  області (27,4%), Одеській області (14,7%), Дніпропетровській (8,8%), Донецькій (5,6%) та Харківській (4,9%) областях. Покриття ТОР-10 регіонів складає 77,3% від загальних обсягів іпотечних кредитів.

У 2007 році процентні ставки за житловими  іпотечними кредитами в національній валюті зменшились на 2,1%, в доларах США зросли на 0,7%, в євро зросли на 0,75%.

Станом на 1 січня 2008 року медіанні процентні ставки за гривневими іпотека  становлять 14,75%, за доларовими позиками – 12,7%, за кредитами в європейській валюті – 12,0%.У 2007 році можна констатувати факт підвищення вимог щодо розміру першого внеску позичальника в середньому по ринку на 10-15%.