Метод прямой капитализации

Автор: Пользователь скрыл имя, 17 Января 2012 в 22:28, лекция

Краткое описание

Группа методов, объединенная общим термином: "Метод прямой капитализации", в традиционном варианте широко используется в Отчетах по оценке недвижимости. Однако крайне редко в Отчетах указаны допущения и ограничения применимости используемых моделей. И это понятно. Если указать условия (допущения), при которых данный метод может быть применен, то станет ясно, что очень часто по основным позициям реальная ситуация с коммерческой и жилой недвижимостью не соответствует этим допущениям. Проблемы правомерного использования этих методов обсуждаются в теоретической литературе по оценке недвижимости (Грибовский, Озеров, Михайлец и др.). Особенно следует отметить [3], в которой эти вопросы рассматриваются с наиболее общих позиций. Однако, как показывает анализ Отчетов по оценке недвижимости, теоретические исследования в этой области остаются незамеченными большинством практикующих Оценщиков. Поэтому мне представляется полезным вернуться к проблеме с позиций практикующего оценщика.

Файлы: 1 файл

Метод прямой капитализации.doc

— 153.50 Кб (Скачать)

    R = r 

    Типовая ситуация 3.     

    Эта ситуация отражает эффекты, связанные с ростом рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с общим ростом недвижимости на рынке и одновременной потерей стоимости, обусловленной износом объекта. Сформулируем основные допущения, принятые при выводе расчетной формуле.

    • Прогнозный период - n лет.
    • В течение всего прогнозного периода объект приносит постоянный доход, равный D.
    • Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.
    • Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.
    • В процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается рост цен с ежегодным темпом, равным g. Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынке недвижимости вырастут в (1+g)^n раз. Соответственно такой же рост ожидается для оцениваемого объекта.
    • По окончании прогнозного периода объект частично утрачивает свою стоимость. Известен процент утраченной стоимости, т. е. будущая стоимость в ценах текущего года (если бы отсутствовал рост цен на недвижимость) равна:

      FVn =

      * PV     

    При данных допущениях уравнение для расчета текущей  стоимости объекта недвижимости примет вид:

           (7)      

    После преобразований, подобных выше описанным, коэффициент капитализации можно записать в виде

           (8)      

    Здесь следует  отметить следующее обстоятельство. Прямое использование такой модели весьма ограничено. Дело в том, что постоянство доходов от сдачи в аренду при одновременном росте цен на недвижимость не характерно для рынка. Поэтому к использованию этой модели следует отнестись с осторожностью. Легко увидеть, что полученное выражение в частных случаях переходит в известные формулы для коэффициента прямой капитализации. Рассмотрим частные случаи:      

    1. Рост недвижимости  отсутствует, прогнозируется частичный  износ: 

     
         Формула совпадает с (6)      

    2. Рост недвижимости  отсутствует, прогнозируется полный  износ 

     
         Формула совпадает с (4)      

    Прогнозируется  рост недвижимости, предполагается, что  за прогнозный период потеря стоимости, обусловленная износом, незначительна:

          

    4. Рост недвижимости  отсутствует, износ в течение  прогнозного периода незначителен (снижением стоимости можно пренебречь). В этом случае:

     

    Типовая ситуация 4     

    Данная типовая  ситуация относится к случаю, когда  арендные ставки растут с темпом, равным g, а стоимость объекта недвижимости к концу прогнозного срока будет равна нулю. С такой ситуацией сталкивается оценщик, когда оцениваемый объект представляет собой некоторое строение, находящееся на земельном участке, полученным в аренду на небольшой срок (например, 5 лет). В этом случае арендная ставка растет вместе с рынком, но по прошествии фиксированного периода строение подлежит сносу, и поэтому стоимость реверсии такого объекта недвижимости можно считать равной нулю. Сформулируем основные допущения, отвечающие рассматриваемой ситуации, которые приняты при выводе расчетной формулы.

    • Прогнозный период - n лет.
    • В течение всего прогнозного периода растет арендная плата, и соответственно объект приносит чистый операционный доход, ежегодно увеличивающийся с темпом, равным g.

       

    • Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.
    • Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.
    • По окончании прогнозного периода объект полностью утрачивает свою стоимость. FVn = 0

    При данных допущениях уравнение для расчета текущей  стоимости объекта недвижимости может быть записано в виде:

           (9)      

    После несложных  преобразований получим простую формулу для текущей стоимости, в соответствии с которой коэффициент прямой капитализации может быть представлен в виде:

           (10)      

    Легко показать, что при введении дополнительных допущений данная формула переходит  в известные формулы. В частности, при g=0 (рост платежей отсутствует), формула (10) переходит в формулу (5) для коэффициента капитализации для типовых ситуаций 1а и 2а

    Типовая ситуация 5     

    Предполагается, что арендные ставки растут с постоянным темпом g. С таким же темпом растет стоимость самого объекта недвижимости. При этом заметного износа за прогнозный период не ожидается.      

    Ситуация достаточно естественная. В периоды быстрого роста цен на недвижимость за небольшой период эффектом потери стоимости, обусловленной старением, можно пренебречь.      

    Сформулируем  основные допущения, отвечающие рассматриваемой  ситуации, которые приняты при  выводе расчетной формул.

    • Прогнозный период - n лет. В течение всего прогнозного периода растет арендная плата, и соответственно объект приносит чистый операционный доход, ежегодно увеличивающийся с темпом, равным g.
    • Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.
    • Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.
    • По окончании прогнозного периода объект не утрачивает своей первоначальной стоимости (потерей стоимости, обусловленной износом за прогнозный период можно пренебречь).
    • В процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается рост цен с ежегодным темпом, равным g. Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынке недвижимости вырастут в (1+g)^n раз. Соответственно такой же рост ожидается для оцениваемого объекта.
 

     При данных допущениях уравнение для расчета текущей  стоимости объекта недвижимости может быть записано в виде:

           (11)

     
    После очевидных преобразований получаем широко известную формулу Гордона:

     
    Соответственно коэффициент капитализации  принимает вид:

           (12)      

    По существу применение формулы Гордона в  качестве базовой формулы метода прямой капитализации возможно, если можно ожидать, что в течение  весьма длительного времени рост арендной платы будет существенно более значимым, чем ее падение, обусловленное износом здания. Такое допущение в ряде случаев представляется достаточно обоснованным. Действительно, в последние годы наблюдается устойчивый рост арендных ставок и соответственно цен на объекты недвижимости, существенно обгоняющий потерю стоимости, обусловленную физическим изнашиванием. В результате, например, офис, купленный три года назад, сегодня имеет более высокую стоимость, чем при покупке, не смотря на его естественное старение. В этой ситуации говорить о возмещении капитала не приходится. Таким образом, если опираться на допущение, что в достаточно длительной перспективе цены на рынке недвижимости и соответствующие арендные ставки будут расти с постоянным темпом, равным g, то рыночная стоимость определяется формулой Гордона. Особенно следует подчеркнуть, что при выводе формулы не предполагается бесконечный поток. Таким образом, модель Гордона справедлива не только бесконечного потока. Она может использоваться и при более мягких предположениях относительно прогнозной динамики рынка. Для правомерного использования модели Гордона достаточно того, чтобы предположительно цены на недвижимость и арендные ставки росли "синхронно" (термин из [3]) с постоянным годовым темпом.      

    Такое допущение  в большинстве случаев выглядит более обосновано, чем предположения  о постоянном росте в необозримом  будущем.

    Типовая ситуация 6     

    Предполагается, что изменение стоимости объекта  недвижимости происходит под действием двух противоположно влияющих факторов. С одной стороны имеет место износ, вследствие которого за прогнозный период недвижимость теряет часть своей стоимости. С другой стоимость недвижимости растет вместе с общим ростом рынка аналогичных объектов. Данная ситуация является наиболее общей, и с нашей точки зрения наиболее правильно отражает реальное положение дел на рынке недвижимости. Укажем основные предположения, которые использовались при выводе формулы:

    • Прогнозный период - n лет.
    • В течение всего прогнозного периода растет арендная плата, и соответственно объект приносит чистый операционный доход, ежегодно увеличивающийся с темпом, равным g.
    • Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.
    • Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.
    • По окончании прогнозного периода объект утрачивает часть своей первоначальной стоимости вследствие износа Известен процент утраченной стоимости, т. е. будущая стоимость в ценах текущего года (если бы отсутствовал рост цен на недвижимость) равна:  
      FVn = * PV
    • В процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается рост цен с ежегодным темпом, равным g. Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынке недвижимости вырастут в (1+g)^n раз. Соответственно такой же рост ожидается для оцениваемого объекта. Таким образом, окончательное выражение для стоимости реверсии с учетом действия двух факторов (рост цен на рынке и изнашивание) может быть записано в виде:

    При данных допущениях уравнение для расчета текущей  стоимости объекта недвижимости может быть записано в виде:

     
    После несложных преобразований получим  формулу для коэффициента капитализации  в виде:

           (13)     

    Это выражение  в наибольшей степени отражает общую  ситуацию с недвижимостью. Здесь  учитывается, что объект в процессе эксплуатации изнашивается (физически  и морально) и теряет свою начальную стоимость. Одновременно общие процессы на рынке приводят к росту его стоимости и одновременному увеличению доходов от его эксплуатации. С точки зрения данной модели по прошествии некоторого времени стоимость объекта недвижимости может возрасти, несмотря на то, что она подвержена износу. Это вполне укладывается в реалии сегодняшнего дня, когда мы наблюдаем, как стареющая недвижимость растет в цене и весьма быстрыми темпами.      

    Естественно, данное выражение сводится к полученным раннее формулам при включении соответствующих допущений. Например, в случае, если предположить, что в течение прогнозного периода износ заметно не проявится (I = 0), то общее выражение для коэффициента капитализации примет вид известной формулы Гордона:

     
    Сводные данные      

    В заключение приведем таблицу с формулами, отвечающими  различным ситуациям и соответственным  допущениям  
     
    Таблица:

Описание  ситуации (Основные допущения) Расчетная формула коэффициента капитализации
      
ТС-1 Износ недвижимости, полная потеря стоимости к концу эксплуатации. Доходы постоянные.
ТС-2 Износ недвижимости. Частичная потеря стоимости. Износ, выраженный в процентах, за период n равен I. Рост цен на рынке недвижимости отсутствует FVn = (1 - I)PV Доходы постоянные.
ТС-1а Неограниченный срок эксплуатации (бесконечный поток доходов), Доходы постоянные
ТС-2а Износ отсутствует, рост недвижимости отсутствует (FVn = PV).Доходы постоянные
(независимо от n)
      
ТС-3 Износ недвижимости. Частичная потеря стоимости. Износ, выраженный в процентах, за период n равен I. Стоимость недвижимости растет с ежегодным темпом g.  
(FVn = (1+g)^n) Доходы постоянные.
ТС-3а Износ отсутствует. Стоимость недвижимости растет с ежегодным темпом g.  
(FVn = (1+g)^n). Доходы постоянные.
ТС-4 Полная потеря стоимости к концу эксплуатации. Доходы растут с ежегодным темпом g.
ТС-5 Износ отсутствует. Стоимость недвижимости растет с ежегодным темпом g  
(FVn = (1+g)^n). Доходы растут с ежегодным темпом g.
(независимо от n)
ТС-6 Износ недвижимости. Частичная потеря стоимости. Износ, выраженный в процентах, за период n равен I. Недвижимость растет с темпом g.  
(FVn = (1 - I)(1+g)^n). Доходы растут с ежегодным темпом g.

Информация о работе Метод прямой капитализации