Управление недвижимостью

Одна из задач  применения техпаспорта объекта  недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт  здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте  недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- после окончания  строительства или капремонта  здания начать в плановом и  целесообразно рассчитанном порядке  уход, обслуживание и содержание  в порядке конструкций, систем  оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

- обеспечить  запланированные периоды содержания  и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить  надлежащее составление договоров  об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий  по уходу и обслуживанию и  контроль за их выполнением.

Техпаспорт  здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

• общие данные об объекте;

• контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке  конструкций и оборудования;

• данные о расположении важнейших машин и помещений  обслуживания, а также необходимые  количественные данные;

• внутренние и наружные поверхностные конструкции;

• плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также  рабочие показатели систем;

• плановые сроки  эксплуатации важнейших конструкций  и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды  содержания и, задачи;

• ведение ежедневного  журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических  ресурсов на проведение ремонта;

 

• инструкции по действиям в исключительных и  аварийных ситуациях;

• данные о приложениях  к техпаспорту.

В случае проекта  капитального ремонта техпаспорт объекта  недвижимости с приложениями рекомендуется  составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью  отводится определению эффективности  использования вверенных ему  объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность  управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры  затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный  доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные  с содержанием и эксплуатацией  объекта недвижимости, и получить прибыль.

Доверительное управление

 

Доверительное управление недвижимостью в развитых странах довольно популярный вид  бизнес-услуги. Суть ее заключена в  передаче объекта недвижимости в  управление профильной компании, деятельность которой ориентирована на сокращение расходов по содержанию оперативной недвижимости или обеспечение собственнику гарантированной прибыли (для коммерческих объектов недвижимости). В условиях нестабильной экономики доверительное управление объектами недвижимости становится особенно актуальным. Естественно, стратегия использования объекта недвижимости, как правило, остается прерогативой собственника.

Мотивация взаимодействия собственника недвижимости и управляющей  копании очевидна. Речь не идет об обычном  управлении с использованием стандартных  наработанных методов. На данном этапе они ввиду их низкой эффективности попросту неприемлемы. А содержать в штате одновременно менеджеров и риэлторов, маркетологов и экономистов, управленцев и специалистов в сфере услуг может позволить себе далеко не каждая компания. Именно в этой связи на рынке услуг появились управляющие компании, берущие на себя бремя забот по управлению недвижимостью.

Взаимовыгодное  доверительное управление недвижимостью  стало возможно лишь с применением  новейших управленческих технологий, включая компьютерные.

Управление жилыми объектами  недвижимости

 

Управление  многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном  доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и  безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Выбор способа  управления зависит от того, сколько  квартир в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие  управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с  ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

 

Заключение

Рынок недвижимости система подвижная и очень зависимая от внешних факторов влияющих на неё: государство, политика, законы, строительная отрасль, инвестиционная отрасль, банковское кредитование и т.д. 

Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный не имеет строго структурированной  законодательно-правовой базы. Профессионализм  участников рынка недвижимости и  качество предоставляемых услуг  оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его «углы и повороты», но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.

 

Список использованной литературы

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.-406с.
2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.
3. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 2004.
4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001.
5. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 2007.
6. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005г.
7. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 2007.