Технология процесса оценки объектов недвижимости

 

1) Проведем корректировку на условия финансовых расчетов:

По сравниваемым объектам 2 и 4 условия нерыночные (цены завышены). Проведем соответствующую корректировку  цен продаж 1-го квадратного метра:

- по объекту 2: -500/50 = -10,00 тыс. руб. / кв. м.

- по объекту 4: -300/59 = -5,08 тыс. руб. / кв. м.

2) Проведем корректировку  на условия рынка:

Для определения величины корректировки по фактору времени  выбираем две пары сравнимых продаж – объекты 3 и 4:

(107,41 – 100) / 100 * 100% = 7,41%

Таким образом, за 11 месяцев  цена продажи 1 кв. м. недвижимости данного  типа выросла на 7,41%.

Проведем корректировку  цены продажи 1-го кв. м., исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам):

- по объекту 1: 105,26 * (6/11*0,0741) = 4,25 тыс. руб. / кв. м.

- по объекту 2: 80 * (6/11*0,0741) = 3,23 тыс. руб. / кв. м.

- по объекту 3: 107,41 * (1/11*0,0741)  = 0,72 тыс. руб. / кв. м.

- по объекту 4: 100 * (12/11*0,0741) = 8,08 тыс. руб. / кв. м.

3) Проведем корректировку  на транспортную доступность:

Для определения величины корректировки по транспортной доступности  выбираем две пары сравнимых продаж – объекты 3 и 4:

108,13 – 108,08  = 0,05 тыс.  руб. / кв. м.

4) Проведем корректировку  на число комнат:

Определим величины корректировок  по числу комнат. Для этого выберем  две пары сравнимых продаж – объекты 1 и 2:

83,23 – 109,51 = -26,28 тыс.  руб. / кв. м.

5) Проведем корректировку  на наличие водопровода:

Величина корректировки  цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов – 1 и 4:

108,08 – 109,51 = -1,43 тыс.  руб. / кв. м.

6) Проведем расчет  рыночной стоимости объекта оценки:

Так как скорректированная  цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 3):

55 * 106,65 = 5865,75 тыс. руб.

Ответ: рыночная стоимость  объекта оценки составляет 5865,75 тыс. руб.

 

Задача №5.

Недвижимость приносит 17000 дол. ежегодного дохода в течение 5 лет, после чего полностью обесценивается. Норма отдачи 15%. Инвестору доступно реинвестирование под 7% годовых. За какую сумму приобретен объект?

Решение:

R₀ = 0,15 + sff(5лет, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274

V = 17000/0,274 = 62043 долл.

 

Задача №6.

Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близкорасположенный  аналогичный земельный участок  с недавно построенным зданием. Объект приносит 20000 дол. чистого дохода, норма дохода на инвестиции составляет 12%. Срок экономической жизни здания 35 лет, в конце срока стоимость здания уменьшится на 20%. Стоимость здания определена затратным методом в размере 135000 дол. Оценщик считает, что фонд возмещения должен формироваться исходя из линейного вида потери стоимости и неизменной стоимости земли. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение:

Для решения задачи применим технику остатка:

Техника остатка использует положение из классической теории экономики  земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектов после того, как из этого общего дохода вычтут все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом, доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.

Использование техники  остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но так или иначе успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости.

Исходными данными является общий чистый годовой доход, ставки доходности и стоимость одной  из составляющих.

Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости.

Вторым шагом определяется доход, который приходится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.

Оценка земельного участка  с помощью техники остатка  целесообразна, когда имеющиеся  на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.

Для данной задачи:

Чистый операционный доход 20000 долларов

Ставка капитализации  для здания = 0,12 + 1 / 35 = 0,1486

Где 1 / 35 – норма возврата при линейном возмещении стоимости

Средняя стоимость здания с учетом того, что в конце срока стоимость здания уменьшится на 20%.

Средняя стоимость здания = (135 000 + 135 000 * (1 – 0,2)) / 2 = 121 500 долларов

Доход, приходящийся на здание = 0,1486 * 121 500 = 18 051,4 долларов

Доход, относящийся к  земле = 20 000 – 18 051,4 = 1 948,6 долларов

Ставка капитализации  для земли равна норме прибыли, так как стоимость земли не меняется, доход, приходящийся на землю  постоянный.

Стоимость земли = 1948,4 / 0,12 = 16 238,1 долларов.

Стоимость недвижимости = 135 000 + 16 238,1 =  151 238,1 долларов.

Ответ: стоимость недвижимости 151 238,1 долларов.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Российская оценочная  деятельность имеет свою специфику, которая заключается в следующем.

Оценочная деятельность в России возникла на базе теоретических и прикладных понятий многих дисциплин экономико-правового спектра и ряда инженерно-технических дисциплин. Последнее обстоятельство накладывает особый отпечаток именно на оценку стоимости имущества, считающегося недвижимым. В начале 90-х годов в первой когорте отечественных оценщиков преобладали технари. Из-за этого сложились преимущественно инженерно-технические представления обо всей оценочной деятельности, которая целиком сводилась к оценке недвижимости.

Современная экономическая  и правовая культура сформировалась еще в условиях директивной экономики, наследие которой не позволяет адекватно воспринимать смысл как базовых, так и производных понятий рыночной экономики и гражданского общества. Наследие узко понимаемых терминов «затратная экономика» и «вещное право» не позволяет достоверно измерять истинные значения стоимости или ценности имущества любых типов.

Профессиональна оценочная  деятельность в России полностью  базируется на зарубежных разработках, а все исходные методологические материалы заимствованы из иностранных работ с разной степенью их освоения и в различных интерпретациях. Это вызвало серьезный разнобой в русскоязычном понятийном аппарате.

Но главная проблема заключается в общем непонимании  того, что все происходящие сегодня  изменения представляют собой живой процесс общего (международного) признания наилучшей практики, а вовсе не административно введенная директива.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ: ред. от 01.01.2013. – Электрон. данные. – М.: СПС «Консультант-Плюс», 2013. – Режим ввода: http://base.consultant.ru/.

2. СТО РОО 21-01-98 Оценка недвижимости. Основные положения (Стандарт российского общества оценщиков). – Электрон. данные. – М.: ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки, 2013. - Режим ввода: http://dpo.ru/.

3. Янин, Д.А. Экономика недвижимости. Конспект лекций / Д.А. Янин. – М.: МИЭМП, 2009. – 80 с.

4. Оценка недвижимости: учебник / под ред. Драпиковского, И.Б. Ивановой. – Изд. 2-е – Б.: Ега-Басма, 2007. - 480 с.

5. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2011. - 883 с.

6. Калмыкова, Е.Ю. Экономика недвижимости / Е.Ю. Калмыкова. - Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2011. - 139 с.

7. Сивец, С.К. Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика / С.К. Сивец, Л. Баширова // Экономика и жизнь. – 2005. - № 7. – С. 25-36.

8. Татарова, А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебн. пособие / А. В. Татарова. - Таганрог: ТРТУ, 2003. – 360 с.

 

¹ Сивец С.К. Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика // Экономика и жизнь. – 2005. - № 7. – С. 27-28.

² СТО РОО 21-01-98 Оценка недвижимости. Основные положения (Стандарт российского общества оценщиков). – М., 2013. - Режим ввода: http://dpo.ru/.

³ Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. – М., 2011. – С. 363-364.

⁴ Янин Д.А. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – М., 2009. – С. 53.

⁵ Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости. - Томск, 2011. – С. 78.

⁶ Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости. - Томск, 2011. – С. 80.

⁷ Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учеб. пособие. – Таганрог; 2003. – С. 103-105.

⁸ Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. – М., 2011. – С. 140.

⁹ СТО РОО 21-01-98 Оценка недвижимости. Основные положения (Стандарт российского общества оценщиков). – М., 2013. - Режим ввода: http://dpo.ru/.

¹⁰ Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. – М., 2011. – С. 145.

¹¹ Янин Д.А. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – М., 2009. – С. 67.

¹² Сивец С.К. Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика // Экономика и жизнь. – 2005. - № 7. – С. 31.