Стратегия управления рынком недвижимости

Стратегия управления портфелем недвижимости.

  В основе стратегии  управления  портфелем  недвижимости лежат четко определенные цели  формирования портфеля, приемлемого уровня доходности, соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

  Портфельная стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения  к риску, соображений по поводу налогов  и ликвидности.

• сначала устанавливается приемлемый уровень риска,
• затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;
• полученный портфель проверяется на эффективность

    Управление портфелем недвижимости - это, прежде всего,  искусство  распоряжаться набором   разных  типов недвижимости, с диверсификацией  по местоположению объектов недвижимости  и  финансовой структуры инвестированного  капитала, то есть использование  различных инструментов инвестирования в недвижимость.

  Типы  портфелей недвижимости

  В зависимости от разработанной стратегии  формируют различные типы портфелей недвижимости:

• Портфель, ориентированный  на рост - портфель, который строится с расчетом на долгосрочное (или краткосрочное - в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов.

• Портфель, ориентированный  на доход - портфель, активы  которого подобраны таким образом,   чтобы обеспечить  получение текущих потоков доходов (дивиденды,  проценты или  арендная плата).

  Для того чтобы комбинировать различные  типы инвестиционных инструментов в  соответствии с собственным отношением к риску и доходности, инвестору  нужно понять идею управления портфелем.

  На  входе у портфеля - характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов, а на выходе - поведение показателей риска и доходности самого портфеля. Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой этих показателей по сравнению с отдельными ценными бумагами. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью анализа требуемого уровня риска, ставки доходности,  уровня контроля, ликвидности.

  Если  выбрана стратегия получения  потока доходов в краткосрочном  периоде, то капитал вкладывается в  недвижимость на краткосрочный период (от одного года до  пяти лет) с целью  перепродажи объекта доходной недвижимости.

  Если  портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью  в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости  активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных  долгосрочных целей требует  разработанных  промежуточных ориентиров, и установить контрольные  показатели, соответствующие  долгосрочным целям развития. Необходимо отслеживать уровень  допустимый риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую  ставку доходности, поток доходов  от объектов недвижимости и тенденции  изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестирования капитала на рынке недвижимости неизбежно падение арендной платы, рост коэффициентов капитализации и падение стоимости объектов недвижимости.

    При формировании портфеля, ориентированного  на рост стоимости активов,  особенно важно соблюдать определенную  пропорцию между краткосрочными  и долгосрочными инструментами  инвестирования, поскольку для поддержания  определенного уровня ликвидности  необходимы краткосрочные инструменты  инвестирования,  а для достижения  поставленной цели - существенный  рост стоимости активов портфеля  в долгосрочном периоде. Кроме  того целесообразно иметь в  структуре портфеля  различные  инструменты инвестирования.

  Виды  рисков

  Если  в нулевой момент стоимость объекта  недвижимости равна V_0,  а стоимость портфеля равна V_p = V_{1 +}V₂ ...+ V_{i =} Sⁿ_{i =1} V_I, то в момент времени t+ n  стоимость каждого отдельного актива может быть  выше или ниже V₀ ,  точно также как и стоимость всего портфеля активов. Для определения динамики стоимости объектов доходной недвижимости и стоимости портфеля недвижимости  необходимо учитывать следующие виды рисков:

• риск  изменения ожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости;
• региональный риск;
• инфляционный риск;
• риск изменения налоговых ставок на капитал и на недвижимость;
• риск изменения коэффициента капитализации;
• при использовании заемного капитала кредитный риск;
• риск снижения ликвидности рынков недвижимости.

  Качественное  управление данными видами рисков должны привести к росту стоимости  активов  портфеля, поскольку стоимость недвижимости в период времени t₀ + n есть функция от  ликвидности рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска,  инфляционного риска,  изменений в налогообложении на капитал и на недвижимость,  потока доходов от недвижимости.

  Связь активов портфеля недвижимости с видами рисков

  Связи между стоимостью активов портфеля и данными видами рисков характеризуются  статистической  зависимостью, то есть изменение одной из величин влечет изменение  распределения другой величины, поскольку   обе величины  (например, стоимость актива и поток  доходов) подвержены действию многих факторов, причем среди них есть факторы  общие для данных величин. Более  точно данную зависимость можно  определить как корреляционную, то есть при изменении одной из величин  изменяется и среднее значение другой величины.

    Необходимо учитывать, что перечисленные  виды рисков воздействуют на  стоимость в  различных направлениях.  Например, инфляционный риск и  инфляционные ожидания  вызывают  рост стоимости недвижимости, поскольку   вложения капитала в недвижимость  является традиционным  средством  защиты от инфляции.

  Влияние   рассмотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости отражено в Таблице 1:

Таблица 1. Влияние факторов риска на стоимость объектов недвижимости.

 

  Необходимо  учитывать, что  стоимость портфеля  недвижимости не зависит от  финансовой структуры  инвестируемого  капитала. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы

1. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. М.: ИНФРА-М, 2008.
2. www.commercialrealty.ru
3. www.rbc.ru
4. www.rway.ru

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Министерство  образования  Республики  Беларусь 

УО  «Полоцкий  государственный  университет» 
 
 

 
 
 

Реферат

по курсу  «Управление недвижимостью»

на тему:

«Стратегия управления портфелем недвижимости.» 
 

   
 

Новополоцк  2011 г.

Содержание

1.Стратегия управления портфелем недвижимости……………….…...1

2.Типы портфелей недвижимости………………….………………1

  3.Виды рисков……………………………………..…………………3

  4. Связь активов портфеля недвижимости с видами рисков………4