Сервитут, понятие, правовые аспекты

      FV = РМТ х ФНЕП _{ав (10лет, 18%)}

      ФНЕП _{ав (10лет, 18%)} = ФНЕП _{(11лет,18%)} – 1

      ФНЕП _{(11лет,18%)} = ( (1+0,18)¹¹ – 1)/0,18 = 28,755144

      ФНЕП _{ав (10лет, 18%)}= 28,755144– 1= 27,755144

      FV = 480 д.е. * 27,755144 = 13802,47 д.е.

Ответ: на депозитном счете будет накоплено 13802,47 д.е. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Задача 2

Платежи по аренде объекта недвижимости в  размере 210 денежных единиц (РМТ) поступают в течении 30лет (n) в начале каждого года. В конце периода ожидается перепродажа объекта за 5950 денежных единиц (FV). Определите текущую стоимость объекта недвижимости, если ставка дисконтирования составляет 6 % (i). 

      Дано:

      n = 30 лет;

      PMT = 210 д.е.;

      i = 6% годовых;

      FVперепрод. = 5950 д.е.

      Определить:

      PV - ?

      Решение:

      Для решения задачи используем фактор текущей  стоимости единичного аннуитета  и фактор текущей стоимости единицы. Поскольку по условию задачи платежи  поступают в начале каждого года, необходимо использовать авансовый фактор текущей стоимости единичного аннуитета. Текущая стоимость объекта недвижимости будет определяться как сумма дисконтированной стоимости арендных платежей и дисконтированной стоимости предполагаемой цены перепродажи.

РV_ар.пл. = РМТ * ФТСЕА_{ав.(30лет,6%)}

ФТСЕА_{ав.(30лет,6%)} = ФТСЕА _{(29лет,6%)} + 1

ФТСЕА _{(29лет,6%)} = (1-(1/(1+i)ⁿ)/ i = (1-(1/(1+0,06)²⁹)/0,06 =13,59072

ФТСЕА_{ав.(30лет,6%)}= 13,59072+1=14,59072

РV_ар.пл. = 210 д.е. * 14,59072 = 3064,05 д.е.

РVперепрод. = FVперепрод. * ФТСЕ_{(30лет,6%)} =5950 д.е. * 0,174110 = 1035,95 д.е.

РV = РVар.пл. + РVперепрод. = 3064,05 д.е. + 1035,95 д.е. = 4100 д.е.

Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 4100 д.е. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Задача 3

Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере  150 денежных единиц (I). Договор аренды предусматривает неизменность платежей и составлен на 24 года (n). Предполагается, что стои-мость объекта изменится за период на -25 % (Δа). Требуемая ставка дохода на инвестиции 8% (i₁).Средняя рыночная ставка доходности 6% (i₂ ). Рассчитать коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости:

1) прямолинейным  методом (методом Ринга);

2) методом  фонда возмещения по безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (методом Хоскольда);

3) равномерно-аннуитетным  методом (фонда возмещения по  ставке дохо-да на инвестиции - методом Инвуда).  

      Дано:

      n = 24 года;

      I = 150 д.е.;

      i₁ = 8% годовых;

      i₂ = 6% годовых;

     Δa = - 25%

     Определить:

     тремя методами R - ?, V -?

     Решение:

     Стоимость объекта недвижимости находим по формуле 

     V = I / R,

где I - ежегодный доход (дано в условии  задачи),

R - коэффициент  капитализации. 

     Коэффициент капитализации определяем по формуле:

     R = Ron + Rof, где

     Ron - требуемая ставка дохода, (дана  в условии задачи)

     Rof - норма возврата капитала.

     Стоимость объекта недвижимости будет изменяться в зависимости от метода определения  нормы возврата капитала:

     1. прямолинейный метод (Ринга).

     При определении нормы возврата капитала, необходимо помнить, что она применяется только к теряющей стоимость части актива

     Rof = 1/n = 1/24 * 0,25 = 0,0104

     R = 0,08 + 0,0104 = 0,0904

     V = I / R = 150 / 0,0904 = 1659,29 д.е.

     2. метод фонда возмещения по  безрисковой (среднерыночной) ставке доходности (Хоскольда);

     Rof = ФФВ(безриск.) = 0,0196790 * 0,25 = 0,004920

     R = 0,08 + 0,004920 = 0,08492

         V = I / R = 150 / 0,08492 = 1766,37 д.е. 
 

     3. равномерно-аннуитетным методом  (фонда возмещения по ставке  до-хода на инвестиции - Инвуда).

     Rof = ФФВ(треб.) = 0,0149780 * 0,25 = 0,00374

     R = 0,08 + 0,00374 = 0,08374

     V = I / R = 150 / 0,08374 = 1791,26 д.е.

     Ответ: коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимо-сти соответственно составляют:

     - прямолинейным методом (методом Ринга) - 0,0904 и 1659,29 д.е.;

- методом  фонда возмещения по безрисковой  (среднерыночной) ставке доходности (методом Хоскольда) - 0,08492 и 1766,37 д.е.;

- равномерно-аннуитетнным  методом (фонда возмещения по  ставке до-хода на инвестиции - методом Инвуда) - 0,08374 и 1791,26 д.е. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                     СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости Учебное пособие.-М.: МИКХиС, 2001
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие, - СПб: Питер, 2002.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. ч.1 и 2.
4. Земельный Кодекс Российской Федерации. ч.1
5. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
6. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. – М., 2001. – С. 121-122.
7. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003

 

8. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под  ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.