Российский рынок недвижимости: возникновение, развитие

В отношениях с  продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. При солидарности требований любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику (продавцу) требование в полном объеме. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника (продавца) от исполнения остальным кредиторам. 

”В качестве определяющего договор финансовой аренды элемента Гражданский кодекс выделяет не срок действия договора или размер арендной платы, а то, что арендодатель специально приобретает конкретное имущество исключительно с целью передачи его в аренду определенному лицу. Как правило, арендатор сам выбирает продавца и определяет условия договора купли-продажи имущества. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца”. Вместе с тем договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретенного имущества осуществляется арендодателем. В данном случае арендатор имеет право по своему выбору предъявлять требование, вытекающее из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые, как отмечалось выше, несут солидарную ответственность. 

Приобретая имущество  для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что  имущество предназначено для  передачи его в аренду определенному  лицу. Отсутствие такой оговорки не влечет недействительности договора, но может послужить основанием для требования о возмещении убытков. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда имущество не передано арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (реальный ущерб плюс упущенная выгода). Таким образом, согласно законодательству, договор финансовой аренды (лизинга) должен отвечать следующим требованиям: 

а) право выбора объекта лизинга и продавца лизингового имущества принадлежит лизингополучателю, если иное не предусмотрено договором; 

б) лизинговое имущество  используется арендатором только в  предпринимательских целях; 

в) лизинговое имущество  приобретается арендодателем у  продавца этого имущества только при условии передачи его в лизинг арендатору. 

В договоре финансовой аренды недвижимости обязательно определяется размер арендной платы, порядок, сроки  и периодичность внесения арендных платежей. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора. Для арендатора данный договор служит способом получения необходимого ему, в частности, недвижимого имущества. Поэтому экономически выгодным для сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах на момент заключения договора, что ранее предусматривалось необходимым условием при заключении договора финансовой аренды в соответствии с “Временным положением о лизинге”. Гражданский кодекс не содержит нормативных предписаний, устанавливающих размер арендной платы за пользованием имуществом по договору финансовой аренды, однако понятно, что в соответствии со ст.555 данного кодекса размер арендной платы при финансовой аренде недвижимого имущества является существенным условием договора, т.е. отсутствие формулировки об этом повлечет за собой недействительность договора. 

Законодательством не предусмотрены специальные правила, касающиеся обязанностей сторон по использованию и содержанию арендованного имущества. По своему усмотрению в договоре стороны могут возложить обязанности проведения капитального ремонта на арендатора, что соответствует п.1 ст.616 ГК, а также предусмотреть иное распределение расходов по содержанию арендованного имущества. Традиционно расходы на содержание арендованного имущества по договору финансовой аренды несет арендатор, если иное не установлено законом или договором финансовой аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и предавать свои права и обязанности по договору финансовой аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено действующим законодательством. В указанных случаях, за исключением передачи прав и обязанностей по договору другому лицу, ответственным по договору финансовой аренды перед арендодателем остается арендатор. 

В договоре финансовой аренды можно предусмотреть переход  арендованного имущества в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды, предусматривающий выкуп арендованного недвижимого имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Выкуп имущества при финансовой аренде регулируется общими правилами, установленными Гражданским кодексом для арендных сделок, и осуществляется в соответствии с условиями договора финансовой аренды или дополнительного соглашения сторон. Закон может устанавливать случаи запрещения выкупа арендованного имущества. 

Стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной  арендной платы в выкупную цену. Если по истечении срока договора финансовой аренды выкуп не состоится, то имущество может быть сдано  в аренду вновь. Наступающие в этой связи арендные отношения не могут служить основанием для оформления договора финансовой аренды, так как предметом договора лизинга выступает новое, специально приобретенное арендодателем имущество с целью передачи его в аренду. По истечении срока договора финансовой аренды арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды имущества. При этом условия этого контракта могут претерпеть изменения по соглашению сторон.  

Еще одной особенностью договора финансовой аренды является то, что в момент передачи арендатору арендованной недвижимости к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи данного имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон в договоре, хотя собственником имущества остается арендодатель. 
 

3.2. Купля-продажа  квартир как предмет предпринимательской  деятельности. 
 

По оценкам  отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир  занимает одно из первых мест по степени  рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы. 

О купле-продаже  квартир как предмете предпринимательской  деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтерисованым лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерисованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью. 

Постановление Правительства РФ от 24.12.94 года включило риэлтерскую деятельность в список видов деятельности, подлежащих лицензированию. Порядок лицензирования определяется Положением о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 года. 

Риэлтерами могут  быть как юридические, так и физические лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью в соответствии с действующим законодательством. 

В соответствии с ГК РФ коммерческими являются организации, основной целью деятельности которых  служит извлечение прибыли. Из чего следует, что организации, занимающиеся риэлтерской  деятельностью, могут создаваться  только в форме хозяйственных товариществ (полных и на вере) и обществ (с ограниченной ответственностью и акционерных), производственных кооперативов, государственных и муниципальных предприятий. 

Риэлтерская деятельность - это коммерческая деятельность и  поэтому не может быть риэлтерской некоммерческая организация. Вместе с тем, ГК устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности некоммерческими организациями, в том числе и с недвижимостью, однако эта деятельность существенно ограничивается двумя моментами. Первое, предпринимательская деятельность должна служить целям ради которых создана некоммерческая организация. Второе, при получении прибыли такая организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации (п.5 ст116 ГК предусматривает исключение для потребительских кооперативов). 

Договор купли-продажи  квартиры как объекта недвижимости регулируется ст.ст.130,131,163,164,165 части  первой и главой 7.”Продажа недвижимости”  части второй Гражданского кодекса  Российской Федерации. 

Для продажи  жилья в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.  

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.  

Переход права  собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Исполнение договора продажи (купли-продажи квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений  с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

В договоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны  данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая квартира). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении (квартире), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

“У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров  купли-продажи в вопросе определения  цены. Если в тех договорах отсутствует  указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар т.д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным”. 

Договор купли-продажи  приватизированной квартиры, заключенный  без предварительного разрешения органов  опеки и попечительства будет  признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.